Morgondagens fastigheter vet själva när de behöver öka värmen och tända belysningen. Effektiva system för fastighetsautomation sparar både pengar och energi. Men det är lätt att gå vilse i det stora utbudet.
Så gott som allt tekniskt i en fastighet går att övervaka och styra med automatiska och datoriserade funktioner och system. En mängd olika tekniker och lösningar har gemensamt att de kan göra fastighetsförvaltningen så driftssäker och energi- och kostnadseffektiv som möjligt.
[ Annons ]
– Hur mycket man kan spara beror på anläggningens ålder, men generellt kan sägas att en investering i fastighetsautomation har en kort återbetalningstid. Normalt mellan ett till fem år, säger Therese Hazelius, branschansvarig på organisationen Svensk Automation.
Men glöm inte att vad som än utlovas i reklamen så finns det en gräns för hur effektivt ett styrsystem kan vara, sen sätter fysikens lagar stopp. Vill man ha till exempel 21 grader i lägenheterna måste det tillföras en viss mängd värme. Vill man minska sin energitillförsel mer än så får man göra något åt husets klimatskal.
Ett bra styrsystem ger bra information och tydliggör brister och fel i byggnaden och man uppnår en mer automatiserad funktion och möjlighet till övervakning. Att hitta ”rätt” system i denna djungel är inte det lättaste. Många utlovar stora besparingar, men vad kostar det egentligen? Och vad måste man själv bidra med eller lära sig?
Det finns en mängd olika leverantörer av system för fastighetsautomation, små som stora. Bland de större kan nämnas Schneider Electric, ABB, Siemens och Honeywell. Dessa har lösningar för både stora och mindre fastighetsbestånd.
Det finns också många särskilda lösningar för att visualisera mätdata på olika sätt, ett par exempel är EcoGuard och eGain.
– Det viktigaste man ska tänka på om man inte har så stor erfarenhet av den här typen av system sedan tidigare är att välja en tekniskt öppen lösning, säger Mattias Fredriksson, affärsutvecklingschef på Schneider Electric. Med det menas att systemet ska vara lätt att både bygga ut, och koppla samman med andra enheter. Utvecklingen går snabbt, det kommer nyheter hela tiden. I en öppen lösning är det alltid enklare att integrera nya funktioner.
Det håller Jonas Tannerstad, chef för el och automation på fastighetsbolaget Örebrobostäder, med om:
– För vår del har det varit helt avgörande när vi har byggt upp våra system. Vi har jobbat med automation sedan 2004, men istället för att köpa någon av de många färdiga lösningar för fastigheter som finns, har vi valt att använda komponenter för industrin. För oss har det fungerat bra, vi har kunnat anpassa och bygga systemet i egen takt. Dessutom bedömer vi att det är billigare att använda industrikomponenter.
Grunden för alla former av automation är att spara energi
Mattias Fredriksson
Några basfunktioner går igen i så gott som alla system. För det första handlar det om att styrning och övervakning av fastighetens funktioner sker med hjälp av någon form av datorlösning, en fastighetsserver. Och de grundläggande funktionerna som styrs är el, värme, ventilation och belysning.
– Grunden för alla former av automation är att spara energi, menar Mattias Fredriksson. Och det gör man genom att mäta och sedan styra driftprocesserna så effektivt som möjligt. Det gäller att veta vad som händer i byggnaden för att kunna ge rätt information till exempelvis driftpersonalen.
Trenden är att vi går mot allt öppnare lösningar och system som är mer flexibla (exempel är KNX, LON, ModBus och BacNe), därmed minskas inlåsningseffekterna och att fastighetsägaren blir beroende av en viss leverantör.
– Men ett gott råd är att skanna av marknaden för att hitta en lösning som stödjer de behov man faktiskt har, säger Mattias Fredriksson.
– Prata med andra som kommit en bit på vägen, tipsar Jonas Tannerstad. Analysera, ifrågasätt siffror, kalkyler och utlovade besparingar. Och se till att göra satsningen till en företagsstrategisk fråga.
Det blir allt vanligare att systemen har uppkoppling mot internet. På så sätt kan exempelvis olika förbrukningsdata redovisas i form av diagram, som kan avläsas på en bärbar dator, en surfplatta eller i mobilen. Det innebär att olika användare, till exempel drifttekniker, kan ha tillgång till nödvändiga uppgifter och information i realtid.
– Och nästa steg är molntjänster, framhåller Jonas Tannerstad. I takt med att tekniken utvecklas kommer allt mer av data att ligga tillgängligt via ”molnet”. Det ökar möjligheterna för integrering med andra aktörer som energibolag och värmecentraler.
Förutom att tillgängligheten ökar, kan det många gånger också bli billigare när man slipper omfattande investeringar i datorer och annan hårdvara.
Så kallade smarta elnät är något som kommer allt mer. Ett avancerat fastighetssystem kan matcha fastighetens energibehov mot elbolagets produktion för att förbrukningen ska bli så kostnadseffektiv som möjligt.
Det går även att styra så att fastigheten väljer vissa typer av energislag, till exempel ”grön el”. Och är det så att fastigheten själv genererar energi, till exempel i form av en solcellsanläggning, kan ett smart system också ”veta” när det ska leverera in överskottsenergi till nätet.
– Det är inte enbart tekniken, utan hur människor använder tekniken som är avgörande. Det vill säga kombinationen av mjukvara, hårdvara, programmering, installation och tjänster som säkerställer ett optimalt och energieffektivt fastighetsbestånd, säger Mattias Fredriksson.
Lilla paketet: Basen är att samla in tillgänglig data
Det går att komma en bra bit på väg ?med relativt enkla – och billiga – medel. En skaplig dator, och någon form av ?programvara som kan övervaka fastig-heten och sammanställa data, räcker ?som en början.
Uppgifter som mäts och analyseras kan vara elförbrukning, värme och ventilation. Bara genom att visualisera mätdatan kan man upptäcka stora potentialer för energi-besparing.
Tänk på att: Bra att redan från början också tänka ”helhet”. Det underlättar om/när systemet ska byggas ut med nya eller flera funktioner. Se till att fastighetens basfunktioner som förbrukning av el och värme omfattas.
Innan ni väljer system bör behov och önskemål, både hos brukare och drifttekniker, undersökas. Definiera krav med avseende på effektiva värme- och kylsystem, elförbrukning och ventilation. Kartlägg befintliga installationer och integrationsmöjligheter med dessa.
Viktigast är att inte glömma att programvaran i sig inte gör någon skillnad. Den är en stor hjälp, men det gäller att man i förvaltningen har kompetens och är intresserad av att jobba med dessa frågor.
Mellanpaketet: Bygg på med fler mätpunkter
Nu handlar det om att börja investera i hårdvara. Det kan vara fler givare/mätare i fastigheten för att förfina styrningen av värmen. Inne-givarna känner av hur mycket värme som finns lagrad i huset så att värmetillförseln i stället kan ske successivt.
Data kan göras tillgänglig för olika användare, exempelvis driftpersonal via olika tekniska plattformar: mobiltelefon, surfplatta, laptop (PC).
Utöver vad det lilla systemet omfattar kan ytterligare funktioner här vara sådant som styrning av inomhusklimat, belysning, solskydd, passage, lås och larm.
Tänk på att: När systemet växer till sig är det viktigt att se till att alla delar ”pratar med varandra”. Välj en så kallad öppen lösning där olika komponenter och programvara går att kombinera. Inte minst viktigt att delarna är ”bakåtkompatibla” så att även befintlig utrustning kan omfattas i systemet. Fundera på vilka funktioner som ska mätas och styras. Den som inte själv är expert på området kan med fördel ta hjälp av konsulter. De större leverantörerna har också många gånger egna specialister som kan hjälpa till med projektering, installation och programmering. Fastighetsautomation är inte bara en VVS-fråga – det handlar minst lika mycket om it och företagsledning!
Stora paketet: Allt kan automatiseras
Det finns egentligen inga begränsningar. Dagens teknik medger mycket stora möjligheter att mäta, övervaka styra och reglera i stort sett alla funktioner som kan påverka ett fastighetsbestånd.
Vi talar om smarta hus – en fastighet kan, baserat på inmatad information och data som fastigheten själv samlar in, fatta beslut och agera, exempelvis reglera värme och belysning. Annat som kan ingå är:
• ?Fullständig integration mot distribution av el, värme/kyla och vatten
• ?”Intelligenta lösningar” som styr förbrukning och tillförsel efter behov
• ?Integration mot smarta elnät – smart grids – gör att fastigheten både köper och säljer el på marknaden
• ?Säkerhetssystem, larm, övervakning och passage
Tänk på att: Nu handlar det om ”totalsystemet” som verkligen kan ha koll på alla delar av fastighetsbeståndets drift, förbrukning, ekonomi med mera. Om systemet även ska interagera med externa leverantörer av till exempel el och fjärrvärme – har dessa den teknik som behövs för kommunikationen? Klarar systemet av elhandel via smart grids och att hantera väder-/prognosdata? Se även till att öppenhet fortfarande finns, så att ny funktionalitet kan läggas till allt eftersom utvecklingen går framåt. Ett system av den här storleken kostar en hel del – var noga med att väga kostnaderna mot faktiska besparingar. Stäm av kontinuerligt vad olika användare av systemet tycker och vill få ut. Tänk framåt – vad vill du att systemet ska klara av i morgon? Omvärldsbevaka!
