Het marknad med stor risk

Akut brist på moderna lägenheter med hög standard i S:t Petersburg. Den ryska bostadsmarknaden blomstrar och flera nordiska aktörer är på plats. Men det är inte en helt riskfri affär.

I S:t Petersburg har medelklassen köpfest på nybyggda lägenheter. Roman Makogonov har skaffat två lägenheter som NCC har byggt och ska hyra ut båda två.

[ Annons ]

– Den här investeringen är hur säker som helst, säger han.

Kanske har Roman Makogonov rätt. Han har köpt en inflyttningsklar lägenhet en kort promenad från en av S:t Petersburgs tunnelbanestationer och kan vara inne i stan på 20 minuter.

Ryssland har trots den ekonomiska utvecklingen efter kommunisttiden fortfarande brist på bra och fullt moderna bostäder med västeuropeisk standard. Många ryssar bor fortfarande i en kommunalka, ett rum i en stor lägenhet där grannarna delar kök och toa.
– Det är också vanligt att barnen bor kvar hos sina föräldrar tills de är 30–40 år. De kan till och med leva i ett och samma rum, säger Maria Balobanova på Business Swedens kontor i S:t Petersburg som gjort en studie av fastighetsmarknaden i staden. Marknaden är svåröverskådlig och statistiken ofta bristfällig. Samma hus kan innehålla helt privatiserade våningar intill kommunala lägenheter där hyresgästerna har besittningsrätt. Vem som ska laga taket när det läcker är inte lätt att avgöra.
Men S:t Petersburg är en ekonomisk tillväxtzon. Staden har hög inflyttning, ett bra och differentierat näringsliv, just ingen arbetslöshet och stigande löner. Därför är efterfrågan på moderna bostäder hög.

Många ryssar med pengar över har gjort som Roman Makogonov. De har köpt lägenheter som investering i stället för att ha pengarna på banken. Man räknar med att 200 000 privatägda lägenheter hyrs ut i S:t Petersburg.
– Jag känner i alla fall sex, sju andra som har gjort som jag, alltså hyr ut en och bor i en annan, säger Roman Makogonov.
Familjen flyttade hit från Moskva för ett år sedan. Själv har han arbetat här i två år som vd för ett företag i byggvarubranschen.
Svenska NCC, som byggt bostadsområdet Svenska Krona där vi nu står, är en av hans kunder, säger han. Roman Makogonov är helt betagen av husens svenskhet.
– Jag älskar Sverige och Norden och ert sätt att se på allting. Ni har ett så grönt tänkande.
Exakt vad begreppet ”grönt” står för är svårt att utröna.
– Ni har bra materialval. Det är stor skillnad på svenska bostäder och de här, säger han och pekar på grannhusen som byggts av ryska företag.

NCC:s Svenska Krona är en så kallad gated ?community där de boende kör rakt in i garaget och tar hissen upp till sin lägenhet. Det inhägnade bostadsområdet känns mer asfalt än grönyta, men intill området finns en stor park.
Sin andra lägenhet har Roman köpt i området Gröna Lund, som byggs en dryg mil utanför stan och har ännu närmare till naturen.
I bottenvåningen har NCC öppet hus denna söndag. Kunder kommer par om par och köar hos mäklarna med prospekt i händerna. Ytskikten finns utställda och de flesta verkar köpa sin lägenhet nyckelfärdig.
I Romans hus har finländska fastighetsbolaget Sato köpt alla lägenheter för att hyra ut.
– Jag tycker att Roman har resonerat väldigt förståndigt som ser investeringen som en sak och boendet som en annan. Det är ju inte säkert att man behöver en likadan bostad hela livet, säger Staffan Tast som är vd för Satos ryska dotterbolag.

Att bo i en lägenhet som någon annan äger är ?vanligt i S:t Petersburg. De allra flesta som hyr ut ?är privatpersoner, ofta på korta kontrakt på max elva månader. Då behöver inte affären registreras och uthyraren kanske slipper betala skatt för inkomsten.
Att däremot en finansiell investerare köper bostäder för att hyra ut är ovanligt. Där är Sato pionjär och med fem års erfarenhet har bolaget lärt sig mycket om marknaden.
– Att gå in tidigt i ett projekt är billigare än att köpa en färdig lägenhet. En del av förklaringen är räntekostnaden men det mesta är risk. Köper du en färdig lägenhet i ett färdigt hus så finns det ingen större risk att huset inte blir klart, säger Staffan Tast.

Att köpa in sig tidigt i ett bygge kan nämligen vara våghalsigt. Särskilt om byggherren inte är ett känt och etablerat bolag.
– Det finns många tråkiga historier där folk köpt lägenheter för länge sedan men fortfarande inte fått något för det.
Orsakerna kan vara många.
– Det kan vara rena bedrägerier eller problem med finansieringen eller olika byråkratiska problem. Man kanske har börjat bygga utan bygglov eftersom man trott att det fixat sig för att man är kompis med guvernörens kusin. Sen blir det kanske en ny guvernör. Det kan också vara uppkopplingen till infrastruktur som inte går att ordna, som elektricitet, säger Staffan Tast.

Ingen vet hur det ser ut här om tio år. Allt kan gå åt pipan. Det har redan hänt så mycket mer än man någonsin kunnat tro.
  Staffan tast, vd  på Sato

Sato planerar att investera 30 miljoner euro per år i S:t Petersburg och har valt ut några byggare som känns pålitliga att samarbeta med. Det kan vara nordiska bolag som NCC, YIT och Lemminkäinen men också små och stora lokala bolag.
– Vi köper ett till två hus i ett av deras projekt när de får bygglov. Men det har också hänt att vi gått in tidigare eller senare i processen.
Efter finanskrisen sjönk priserna. 2009 var lägenheterna i ett färdigbyggt hus 30 procent billigare än under byggtiden. Men nu stiger priserna och det kan vara 20–50 procent billigare att gå in när bygglovet är klart jämfört med när huset står färdigt.

Staffan Tast tror att Satos investeringsmodell även kommer att locka ryska pengar när marknaden mognat.
– Ryssland är ett land där det ackumulerats en hel del pengar. Den investerande medelklassen har trefaldigats de senaste åren. Nu har en fjärdedel av ?S:t Petersburgs 1,8 miljoner hushåll årsinkomster över 50 000 dollar och det kommer att öka intresset för lättförståeliga investeringsprodukter.
Hyrorna kan vara skyhöga. Han visar ett lyxområde, Dom u moria eller Huset vid havet, intill en båtklubb i Martynova som ligger på en av de dyraste öarna utanför själva stadskärnan. Där kan en lägenhet kosta 60 000 kronor i månadshyra eller mellan 90 000 och 130 000 kronor per kvadratmeter att köpa.
Annars ligger hyrorna i regel på 200 kronor per kvadratmeter och månad.
– Men då ingår allt, värme, hushållsel och trådlöst bredband.

Med en medianinkomst på 6 000 kronor i månaden kan man på sin höjd klara ett eller två rum i en kommunalka. Men den växande medelklass som tjänar minst 20 000 kronor har råd att både bo bra och resa på semester.
Staffan Tast är inte lika bergfast övertygad som Roman Makogonov om att en investering i detta medelklassboende är helt kassaskåpssäker.
– Ingen vet hur det ser ut här om tio år. Allt kan gå åt pipan. Det har redan hänt så mycket mer än man någonsin kunnat tro. Men om allt utvecklas väl så investerar vi pengar i en basprodukt som kommer att behövas även i framtiden.

Om Roman Makogonov prisar svensk byggnadskonst så finns det många andra som lovordar den finländska.
– Det är nästan lite löjligt så gott rykte både det svenska och det finländska har här, säger Staffan Tast.
Hans kollega Jukka-Pekka Uuskoski på YIT i ?S:t Petersburg använder sig av just det när han bygger bostäder åt ryssarna.
– Här i S:t Petersburg älskar folk Finland och väljer vår design.
På Mebeljnaja ulitsa, Möbelgatan, visar han den enda osålda lägenheten av 800. Den ska också säljas men har behållits som visningsvåning. Här är allt klart utom köksutrustningen. Ungefär hälften av lägenheterna säljs med rå betong och gips så att köparen själv får låta göra klart det sista.
Många kunder har egna pengar att lägga in i köpet. Den minsta kontantinsatsen är 12 procent och YIT har ett tätt samarbete med banker som VTB, Sberbank, Raiffeisen och i viss mån Nordea.
Fastighetsmarknaden har blivit mer transparent på senare år, säger han, men fortfarande kan man råka illa ut.
Några råd till andra investerare är att behålla kontrollen över så mycket som möjligt i egen regi, utom riskanalysen som måste göras lokalt.
Som Jukka-Pekka Uuskoski utrycker det:
– Släpp inte in ryssar i ägandet.
För det finns många exempel på utländska företag som råkat illa ut i Ryssland. Som svenska CA Fastigheter från Kalmar. De kom till Ryssland samtidigt som Ikea byggde sitt varuhus i Parnas strax innan finanskrisen.
– Det var ett sånt drag då i en marknad med fem miljoner invånare bara en timme från Stockholm. Man hade stora förhoppningar på Ryssland, säger Jan Borekull som leder etableringen i S:t Petersburg.

Den första investeringen gick inte så bra.
– När vi precis hade kommit hit köpte vi två markområden runt Ikea. Vi ville utnyttja den magnetverkan man får i den sortens mega malls.
Vad de betalade vill inte Jan Borekull säga. Problemet var att Ikea inte hade alla tillstånd klara för vatten, avlopp, el och vägar. För att alls kunna öppna tvingades möbeljätten hyra ett dieseldrivet elverk till överpris. Mycket tyder på att korruption låg bakom fällan Ikea hamnade i.
Även för de nyblivna grannarna stoppades allt.
– Allt har tagit mycket mer tid än vi insåg men det får vi ta som lärpengar, säger Jan Borekull.
Känner ni er lurade av Ikea?
– Nej, lurade är helt fel. De har inte lovat oss någonting. Men i och med att de råkade illa ut så drabbade det oss och andra markägare också.
Idag sex år senare är vägfrågan till större delen löst tack vare Ikea, säger han. El finns också, vatten och avlopp återstår att ordna.

Fler svenska företag borde komma över sin rysskräck och komma hit. Man ska vara extra försiktig och kontrollera omständigheterna.
Jan Borekull, CA fastigheter

2008 köpte CA Fastigheter in sig i kontors-huset Sweden House när Skanska beslöt att lämna Ryssland helt. Fastigheten inrymmer bland annat svenska generalkonsulatet och ligger nära S:t Petersburgs paradgata. CA Fastigheter har också hand om förvaltningen.

Nästa projekt är samriskföretaget Detskaja där CA bygger business class-lägenheter i bästa läge tillsammans med Skanskas efterträdare Hansastroi.
– Vi vill gärna fortsätta med nya projekt men vi har svårt att hitta lägen till rätt pris. Vi tittar på massvis av objekt hela tiden men vi är försiktiga.
Men skrämma andra svenskar för Ryssland vill han inte.
Fler svenska företag borde komma över sin rysskräck och komma hit. Man ska vara extra försiktig och kontrollera omständigheterna mycket omsorgsfullt, för man kan bli blåst. Men det kan man bli om man gör affärer i Kina, Brasilien, Indien, Danmark eller Norge också, säger Jan Borekull.

Fakta/?marknaden i ?S:t Petersburg

• S:t Petersburg har två miljoner lägenheter i skiftande kvalitet. Många är i uselt skick.
• En tredjedel av hela Rysslands 3,3 miljarder kvadratmeter bostadsyta måste rivas inom 30 år eftersom skicket är för dåligt.
• Enligt den ryska statistikbyrån Rosstat var 86 procent av boendet i hela Ryssland 2011 privatägt, 10 procent kommunalt och 4 procent statsägt.
• Bara i S:t Petersburg byggs det 40 000 nya lägenheter per år. I hela Ryssland 800 000.
• På tio år har bostadsytan ökat från 19 till 25 kvadratmeter per invånare. För att öka till 30 kvadratmeter krävs att man bygger i ytterligare tio år i dagens takt.
• De stora markexploatörerna är ryska bolag. Finländska bolag som ?YIT och Lemminkäinen samt svenska NCC och ?CA Fastigheter finns också på plats.