Jakobsbergs sjukhus. Foto: Einarspetz/Wikimedia
Publicerat 12 april, 2017

HD-dom: Uppsagd ska få marknadsmässig ersättning

Det var inte rätt att säga upp hyreskontraktet för en servering på Jakobsbergs sjukhus. I ett färskt avgörande i Högsta domstolen konstateras att marknadsvärdemetoden ska vara grund för hyresgästens ersättning.

En näringsidkare hade hyrt en lokal för serveringsverksamhet i entrén till Jakobsbergs sjukhus i 20 år. Men Stockholms Läns Landsting, SLL, bestämde sig för att bygga om entrén till sjukhuset och sade upp hyresavtalet. Hyresgästen beviljades uppskov med avflyttningen och fick en årshyra i kompensation. Men ingen ersättningslokal erbjöds.

[ Annons ]

Marie Öhrström, chefsjurist Fastighetsägarna, förklarar hur hyreslagen är en skyddslagstiftning som till stor del är tvingande till förmån för såväl bostads- som lokalhyresgäster. Det innebär att lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd som innebär en rätt till skadestånd om hyresvärden säger upp lokalen utan att besittningsbrytande skäl föreligger. Hyresgästen har då rätt till ett minimiskadestånd motsvarande en årshyra. Men utöver det är hyresvärden i princip skyldig att betala ersättning för all den ekonomiska skada som hyresgästen lider på grund av att hyresavtalet upphör.

Det var det linje Tingsrätten gick på. Ombyggnationen utgjorde i och för sig ett sakligt skäl att säga upp hyreskontraktet. Men i en avvägning mellan hyresgästens intresse av att behålla kontraktet och SLL:s behov av området, som även efter ombyggnationen delvis användes som serveringslokal, vägde hyresgästens intresse tyngre. Tingsrätten dömde till hyresgästens fördel.  SLL skulle betala en ersättning utifrån marknadsvärdet, en uppskattning av vad en försäljning av rörelsen hade inbringat, i detta fall 680000 kronor.
Men hovrätten, dit SLL överklagade, ansåg att den utredning som hyresgästen presenterat var otillräcklig. Enligt denna dom hade inte hyresgästen rätt till kompensation utöver den årshyra han redan fått.

Men nu går Högsta domstolen på tingsrättens domslut. HD konstaterar att värderingen, trots vissa oklarheter i underlaget, ska göras utifrån det inlämnade värderingsutlåtandet. SLL får dessutom stå för hyresgästens rättegångskostnader i samtliga instanser.
Marie Öhrström menar att det i denna dom är motiverat att se på lokalhyresgästen som en svagare part, men att det i många kommersiella hyresavtal idag inte är alldeles självklart.

– Hyreslagen framstår till vissa delar som otidsenlig och opraktisk, inte minst för internationellt verksamma bolag med större hyreskontrakt. De senaste åren har lokalhyresmarknaden präglats av en professionaliseringsvåg. Konsultfirmor förhandlar ofta för större lokalhyresgäster vid tecknande av hyreskontrakt och det är viktigt att lagstiftningen följer med i utvecklingen.

Marie Öhrström menar att en moderniserad  hyreslag borde tillåta mer avtalsfrihet när det är fråga om jämbördiga parter.

– Där skulle man exempelvis kunna fundera kring en ökad möjlighet att avstå från det indirekta besittningsskyddet, säger Marie Öhrström.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]