[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella.
Publicerat 14 september, 2016

Hård kamp mellan makrokrafterna

Fastigheter kommer att fortsätta vara en högattraktiv tillgång trots låga eller negativa realräntor. Det menar Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella, som även ser en öppning för att ett skifte i marknaden kan skapa nya möjligheter för framsynta investerare.

Hyror, vakanser, transaktionsvolym och direktavkastningskrav har alla historiskt sett haft en stark samvariation med bnp-tillväxten. Nu minskar tillväxttakten i svensk ekonomi och ledande indikatorer har stadigt försvagats på senare tid. Det som driver svensk ekonomi är huvudsakligen privat och publik konsumtion och investeringar inom bostadssektorn.

[ Annons ]

Bostadspriserna har historiskt sett följt utvecklingen på börsen. Det sambandet bröts dock under 2014 i och med Riksbankens kraftiga räntesänkningar. Nu ökar inte bostadspriserna i samma takt – från över 15 procent 2015 till cirka 8 procent under sommaren. Om priserna skulle återgå till att följa börsutvecklingen innebär det en nedgång till nolltillväxt – en utveckling som kan förstärkas av de nyligen införda amorteringskraven. I och med att bostadspriserna är en ledande indikator som ligger två kvartal före bnp-tillväxten, skulle en stabilisering av bostadspriserna kunna dra ner bnp-tillväxten till cirka 1 procent i årstakt under den andra halvan av 2017.

När tillväxten i ekonomin minskar trycks hyror ner samtidigt som vakansrisken ökar. Det minskar investerarnas riskvilja och kredittillgång, vilket både ökar de genomsnittliga direktavkastningskraven och skillnaderna i direktavkastningskrav mellan A-, B- och C-lägen.

När tillväxten i ekonomin minskar trycks hyror ner samtidigt som vakansrisken ökar.

Det finns dock en stark kraft som går i helt motsatt riktning – den ökande riskviljan på de finansiella marknaderna. Ränteskillnader mellan hög- och lågriskobligationer har på senare tid minskat markant och aktier har utvecklats starkt i Europa, USA och tillväxtländerna. Orsaken är expansiv penningpolitik och förväntningar om mer stimulanser, en utveckling som har förstärkts efter Brexit. Omkring hälften av alla statsobligationer i västvärlden har numera negativ ränta. Det pressar ut kapitalet till tillgångar med positiv direktavkastning som fastigheter, aktier och högriskobligationer.

I dagsläget har investerarnas riskvilja i princip ingenting att göra med en tro på en positiv utveckling av den underliggande tillgången. Istället beror den på negativa obligationsräntor och förväntningar om fortsatta stimulanser. Dessa förväntningar kan svänga fort. De låga räntorna och centralbankernas stödköp minskar bankernas utlåning och skapar felprissättningar på de finansiella marknaderna. Centralbankerna är medvetna om detta och det är tveksamt om deras stimulanser kan fortsätta öka. Samtidigt är statsskulderna höga i Europa och Japan, vilket minskar möjligheterna till expansiv finanspolitik. Slutligen verkar bnp-tillväxten ta fart i usa, vilket gör att marknaden snart kan förvänta sig flera räntehöjningar från Fed.

Det är samspelet mellan dessa två makrokrafter som avgör i vilken riktning den svenska fastighetsmarknaden tar framöver. Vilken av makrokrafterna som tar överhanden återstår att se, men troligtvis får fundamenta övertaget. Svagare tillväxt slår då igenom med högre direktavkastningskrav och ökande skillnader mellan fastigheter och lägen av olika kvalitet. Fastigheter kommer även fortsättningsvis vara en högattraktiv tillgång i en värld med låga eller negativa realräntor – ett skifte i marknaden skulle skapa nya möjligheter för framsynta investerare.

Arvid Lindqvist

Head of Research, Catella 

Färre affärer i augusti

Castellums köp av Norrporten medförde att transaktionsvolymen nådde en historisk toppnivå våren 2016. Bortsett från denna stora affär har dock transaktionsvolymen trendmässigt minskat sedan augusti 2015. Rullande tolvmånaders transaktionsvolymen fortsatte att sjunka i augusti och landade på 142 miljarder kronor, ner från 145 miljarder kronor i juli.

 

Liten uppgång för direktavkastningen

Det genomsnittliga direktavkastningskravet för kontors- och handelsfastigheter var 5,9 procent i augusti. Det är en uppgång från de historiskt låga 5,5 procent som uppmättes innan sommaren.

 

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]