Med ett blankt papper, en hel del pensionspengar och en idé om hur man kan driva ett modernt bostadsbolag startade Mikael Granath Willhem. Fem år senare styr han ett bolag med 18?000 lägenheter och har även ambitioner att bygga nytt.
Det ligger dokument spridda över hela sammanträdesbordet i konferensrummet Grötö på SEB i Göteborg. Avtalen är klara, nu är det bara detaljerna kvar kring tillträdet som görs denna dag. 523 lägenheter i Bergsjön utanför Göteborg läggs till de 17 352 som redan finns i Willhems ägo. Ännu ett förvärv i den snabba utvecklingen som gjort bolaget till ett av de större privata bostadsbolagen.
[ Annons ]
Mikael Granath, vd på Willhem sedan starten 2011, är nöjd efter att ha satt sin signatur på alla papper och förstås skickat iväg slutbetalningen till den gamla ägaren Sven Gustafsson på fastighetsbolaget Västerstaden. Hur mycket det handlar om vill han inte berätta.
– Det blev rätt pris och ett bra pris som gör att ägarna får bra avkastning även på detta objekt, säger han underfundigt och skrattar gott. Mikael Granath är en man som alltid har nära till skrattet.
Även Sven Gustafsson på andra sidan bordet är nöjd. Egentligen hade han inga planer på att sälja fastigheterna men blev ”övertalad” av rådgivare på Catella inför Mipimmässan i våras. På samma mässa fick Mikael Granath reda på att husen eventuellt var ute till försäljning. Han bestämde sig på plats för att detta var en aff?är han ville ro hem.
– Vi har inte köpt något i Göteborg sedan starten och vi har hela tiden letat efter objekt i området. Det här passar oss. Det är skött på ett sätt som vi
gillar.
AFFÄREN I BERGSJÖN är den tredje hittills i år. Förra året tillkom 1 000 lägenheter. I år landar det troligtvis på fler.
Risk för växtvärk, undrar jag när vi kommer till kontoret på Vasagatan med utsikt över Heden och Ullevi.
– Du vet, när vi tillträdde de första 11 000 lägenheterna (köpta från fd Acta, reds. anm.) så var det bara jag och några medarbetare i bolaget. Då kan jag ärligt säga att det var en utmaning att få allt att rulla. Nu är vi en organisation med 150 personer och vi har utarbetat bra processer i såväl förvaltning som renovering. Men visst är det fortfarande en utmaning att få allt att funka på nio olika orter, säger Mikael Granath.
MIKAEL GRANATH hade en stor del i bolagets bildande. När Balder köpte upp bostadsbolaget Din Bostad 2009 lämnade Mikael Granath vd-posten. Plötsligt uppstod ett vakuum i hans karriär och funderingar fanns på att göra något helt annat. Nu, som Mikael uttrycker det, ”ledde det ena till det andra” och snart växte tankarna på att starta ett nytt bostadsbolag fram, för bostäder var det han kunde bäst efter femton år i bostadsbranschen.
Tillsammans med fastighetsrådgivarna Pangea och ABG Sundal Collier satte han ihop ett konsortium och presenterade sina idéer för olika investerare. En av dem var Första AP-fonden som aviserat att de ville ha större andelar fastigheter i investeringsportföljen.
– Ska man göra affärer med stora aktörer som AP-fonderna måste man också göra stora a?ffärer. Vi trodde inte på att köpa fastigheter styckevis.
När Acta, med skamfilat rykte, var redo att sälja sina bestånd i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping, Borås, Karlstad och Linköping stod Willhem med kassa från Första AP-fonden först i kön. Bolaget Willhem var bildat. Namnet är en svengelsk ordlek på vill hem, sånt som bara göteborgare förstår.
Att bolaget skulle ha sitt huvudkontor i Göteborg föll sig också naturligt eftersom vd:n inte hade några tankar på att lämna sin födelseort. Döpt i Domkyrkan som han är. ”Mer göteborgare än så kan man inte bli”, påpekar Mikael Granath med ytterligare ett stort skratt.
Klart att det finns en övre gräns för vad vi kan betala i dessa områden. Vi säger nej till många affärer för att det är för dyrt eller för att det inte passar.
AFFÄRSMODELLEN var tämligen klar redan från början. Willhem skulle bygga sin verksamhet med egen förvaltning och på några utvalda orter i Sverige. Inga dyra tjusiga stenhus i storstäderna. Det man då letade efter och fortfarande har ögonen på är bestånd byggda på 1950-talet fram till 1980-talet. Fastigheter med utvecklingsmöjligheter, som det kallas i branschen, vilket konkret betyder renoveringar med upprustningar i nivå med nyproduktion och sedan hyreshöjningar som ger bättre avkastning även efter att alla insatser är gjorda.
Nu är inte Willhem ensam om att söka efter fastig heter i sekundära lägen och gärna i miljonprogrammen. Bolag som Akelius, Rikshem, Carnegie och Victoria Park med flera är inne på samma linje och konkurrensen har hårdnat när objekten kommer upp, konstaterar Mikael Granath.
– Klart att det finns en övre gräns för vad vi kan betala i dessa områden. Vi säger nej till många affärer för att det är för dyrt eller för att det inte passar. Det är avgörande att ha en bra analys som visar hur det går att förädla fastighetsportföljen.
JUST NU, menar Mikael Granath, är det en rätt extrem situation på marknaden som är svår att analysera.
– Vi har inga räntor och att förvärva snabbt i den miljön kan visa sig vara fantastiskt bra eller extremt riskfyllt. Det är en svår balansgång. Vi köper lite försiktigt, det är kanske inte läge att dubblera balansräkningen, konstaterar Mikael som är en försiktig general. Det ska man vara om det är pensionärernas pengar som förvaltas, menar han.
Ägarna, Första AP-fonden, har i alla fall än så länge alla skäl att gilla sin investering. Totalavkastningen ligger år efter år på runt sju procent. Och potential finns för bra utveckling även om Willhem inte lyckas köpa på sig fler fastigheter till bra pris. I det befintliga beståndet är än så länge bara tio procent renoverade.
– Ska vi köpa på oss mer är det i första hand på orter där vi redan finns och som vi vill växa på för att få rätt volym för en effektiv förvaltning. Men vi sitter inte med kniven på strupen.
Jag tycker det är opedagogiskt att tvinga på befintliga hyresgäster ett nytt pris. I de flesta andra fall bestämmer folk när de vill köpa eller inte köpa.
Vi åker ut och tittar på de nyköpta fastigheterna i Bergsjön, en förort cirka sex kilometer norr om city. Det är rätt typiska 60-talshus i tre plan som ser ut att vara väl underhållna. Här kommer Willhem, som de gör i alla sina bestånd, starta det man kallar Willhemlyftet. När en lägenhet står tom görs en renovering upp till nyproduktionsstandard men till en hyra som fortfarande är attraktiv, runt 1 350 kronor per kvadratmeter och år. Modellen att renovera hela fastigheten på en gång gillar inte Mikael Granath.
– Jag tycker det är opedagogiskt att tvinga på befintliga hyresgäster en ny prisnivå. I de flesta andra fall bestämmer människor när de vill köpa eller inte köpa, men här ska man liksom ”knö” in hyran, det är inte särskilt klokt.
ERFARENHETERNA hittills visar också att betalningsviljan har varit stor även i områden som dömts ut som ”omöjliga” för att de ligger fel och
för att de har stor andel hyresgäster med svag ekonomi, som Biskopsgården på Hisingen, där vi läst om dödskjutningar och uppgörelser i den undre världen.
– Man får vara medveten om vilka miljöer vi investerar i. Men Biskopsgården är inte bara skjutningar, de flesta som bor där trivs. Vi är aktiva och arbetar med frågor som inte bara är fastighetsskötsel. Det är till exempel projekt inom social hållbarhet, vi genomför odlingsprojekt, erbjuder läxhjälp och ställer krav på entreprenörerna att anställa människor i området. Det är ett sätt att förbättra ett område, både ur värdesynpunkt och samhällssynpunkt.
BEHOVET AV NYA BOSTÄDER och den hårda konkurrensen om begagnade objekt har fått Willhem att för första gången rikta blickarna mot nyproduktion. I Jönköping har man sökt bygglov, på egen mark.
Men går det att få lönsamhet i nyproducerade hyreshus?
– Det där att man inte kan tjäna pengar på nya hyreshus har vi hört till döddagar. Samma sak om renoveringar, men vi lyckas göra hyggliga affärer.
Mikael Granath anser också att det krävs en bred syn på problematiken för att få till fler hyresrätter.
– Ur ett samhällsperspektiv kan man fundera på om det inte krävs förändringar i hela systemet som omgärdar hyresrätten, bland annat eftersom det byggs allt för lite nya hyresrätter, och då handlar det om flera saker som behöver ses över, inte bara hyressättningssystemet.
Fakta/ Willhem AB
Ägare: Första AP-fonden.
Innehav: 17 875 lägenheter på nio tillväxtorter.
Marknadsvärde: 15,2 miljarder.
Fakta/ Mikael Granath
Yrke: Vd Willhem AB.
Ålder: 57 år.
Familj: Frun Åse, barnen David, 25 år och Emelie, 23 år.
Bor: Villa i Västra Frölunda.
Hobby: Seglar, åker längdskidor och springer.
Tio frågor/ Mikael Granath
Vackraste byggnaden? Valdemars slott på Tåsinge.
Borde inte ha byggts? DDR:s betongkolosser.
Min bästa affär? Familjens hus i Danmark.
Min sämsta affär? Aktier i Finans AB Nyckeln.
Senast lästa bok? Ensam i Berlin.
80-talsartist jag fortfarande lyssnar på? Sade.
Paradrätt i köket? Africana.
Dold talang? Händig
Favoritpryl? Segelbåt.
Finns i Göteborg men inte i Stockholm? Feskekörka.
