Hållbart trassel

Ett hållbart fastighetsföretagande handlar om så mycket mer än att förvalta på ett energieffektivt sätt. En tydlig trend är att många mindre bolag gör avtryck – inte minst inom social hållbarhet. Men det kan vara svårt att överblicka alla regler och standarder.

Annons:


Det går inte att få i backen. Om det inte vore för att Mats Rydholm just idag rattar en lånad hybridbil (lite skamset medger han att det är en diesel som just nu står på verkstaden) så skulle jag misstänka honom för något slags försök till symboliskt statement. Det hade han i såna fall inte behövt. Efter en tur runt i Maleryd Fastigheters bestånd här i Varberg råder det inget tvivel om att det är full fart framåt i hållbarhetsarbetet med ganska få ängsliga blickar bakåt.

I fastighetsbeståndet, som består av både kommersiella lokaler (runt 70 procent) och bostäder, omsatte man under 2017 drygt 36 miljoner kronor. Det är alltså ett i hållbarhetssammanhang litet bolag. Avsevärt mindre än säg Vasakronan, Stena Fastigheter och Castellum som hör till de bolag vars gedigna hållbarhetsrapporter ofta lyfts fram.

På Sweden Green Building Councils kontor i Stockholm tycker sig Evelina Strandfeldt, Marknads- och kommunikationschef, dock se en trend i vardande.

– Ja, ett ökat antal mindre fastighetsägare börjar intressera sig för certifiering. Det ser vi särskilt inom certifieringen Miljöbyggnad. Fler inser att certifiering är en hygienfaktor för att ”framtidssäkra” sitt bestånd. Flera fastighetsägare, speciellt på större orter, vittnar om att hyresgäster ställer krav på certifiering.

Evelina Strandfeldt tror att fler och fler ser certifieringen som en investering i en trygg driftstid och ett kvitto på en bra byggnad att kunna visa upp vid en försäljning.

– Därför ser vi också ett markant ökat intresse från bankerna att ställa krav på certifiering för gröna lån, säger Evelina Strandfeldt.

– Vi har mycket vilja men inte alls den djupa kunskap som de större bolagen har. Så beskriver Mats Rydholm sitt och bolaget Maleryd Fastigheters förhållande till hållbarhetsarbetet. Foto: Johan Arneson.

I Varberg försöker vi gemensamt med instruktionsbokens hjälp tyda de kryptiska med­delandena på instrumentpanelen. Under tiden kan vi betrakta de tre kuberna med utsikt över Kattegatt. Nåväl, det senare ska vi låta vara osagt. Just idag är hela den halländska kusten inbäddad i dis. Mats Rydholm försäkrar att havet finns därute i det gråvita. Detta är Söderlyckan, ett ambitiöst bostadsprojekt som Maleryd Fastigheter färdigställde 2016.

– Vi har valt formen för att det är det sätt man uppnår mest volym i relation till den sammanlagda ytan yttervägg näst klotet. På så sätt är formen i sig miljövänlig, berättar Mats Rydholm.

Detta område ligger i anslutning till miljonprogramsområdet Sörse. Mats Rydholm har haft som ambition att Söderlyckan ska bidra till mer blandade upplåtelseformer i omgivningen. Totalt är det 63 lägenheter, en bostadsrättsföre­ning med 14 lägenheter, ett hus med 29 hyreslägenheter och ett trygghetboende med 20 lägenheter. Husen är byggda enligt passivhusnorm och certifierade enligt Miljö­byggnad. Två silver och ett guld (trygghetsboendet).

På parkeringen där vi fortfarande står stilla skulle det från början byggas en garagelänga.

–  Men så blev det inte. Dagiset ville inte alls bli avskärmade. ”Vi vill kunna gå över till de gamla”, sa de. Ett bra exempel på fördelen med att skapa dialog inför ett projekt, konstaterar Mats Rydholm.

Nu har vi lyckats kommunicera med hybridbilen och rullar mot nästa nybyggnadsprojekt med ännu bredare hållbarhetsambitioner.

För egen del ser Mats Rydholms ingen direkt koppling mellan ett allt större fokus på hållbarhet i de egna projekten och möjlighet att få finansiering.

– Banken ser främst om en miljöinvestering ger en omedelbar direktavkastning.

Så vad är då drivkraften?

– Egentligen är det ju ganska självklart. Alla har ett ansvar!

Det låter tämligen pretentiöst. Vilket Mats Rydholm också konstaterar själv.

– Så klart att det finns rena marknadsekonomiska skäl. På kontorsmarknaden är det många som vill att det ska finnas en grön certifiering när de hyr. Så där ger det oss en klar marknadsfördel.

Fredrik Andersson företagsmarknadschef på den dominerande lokala Sparbanken i Varberg resonerar i liknande termer.

– Det är naturligtvis positivt med miljöcertifieringar, i första hand då det är bra för miljön, men även att det i regel leder till mer långsiktigt hållbara kassaflöden. Energieffektiva hus ger lägre driftskostnader och därmed skapas bättre förutsättningar för en finansiering.

Men ur ett lokalt perspektiv vill Fredrik Andersson inte dra några slutsatser om hur det framöver kommer att påverka värdeparametrar som avkastningskrav vid värdering.

– Men vår bedömning är dock att miljöcertifieringarnas betydelse för det bedömda marknads­värdet för en specifik fastighet kommer att öka, säger Fredrik Andersson.

Sett i ljuset av den rådande bostadsbristen är det knappast de nyckelord – inspiration, hållbarhet och gemenskap – som låg till grund för utformningen av Mandarinen 2 som ligger bakom den strykande åtgången av de 63 hyreslägenheterna. Vi parkerar utanför orienteringsklubben där alla nyinflyttade fått ett medlemskort det första året. Det första som möter oss när vi kommer fram till de lägre svarta husen som omringar gården är den gemensamma cykelverkstaden. Här kommer de boende också att kunna låna en el-cykel med lastmöjlighet. Den låga byggnaden intill fungerar som byggkontor ett tag till. Sen blir den gemensamhetslokal för hyresgästerna. Liksom kub-husen är taken försedda med solceller.

I Mandarinen 2 kan de boende låna en el-cykel med lastmöjlighet. Den låga byggnaden rymmer en gemensamhetslokal. Foto: Johan Arneson.

– Det är ekonomi i hållbarhet. Framförallt om man ser till de investeringar i sol-el och välisolerade hus vi gör, även om man ibland kanske måste acceptera lite längre avskrivningstid. Det är likadant med ett hus där folk trivs. De bor kvar länge och området fungerar, säger Mats Rydholm.

I det här projektet har man velat ta den sociala hållbarheten ett steg längre. Hyreskontrakten har en grön bilaga där både hyresgäst och hyresvärd ger gröna löften. Det handlar inte om juridiskt bindande krav, utan mer en gemensam viljeyttring. Det är saker som att all el ska komma från förnybara källor, källsortering, att man i möjligaste mån ska välja miljövänliga produkter och rökförbud på hela området.

Mats visar de små skyltar som hyresgästerna ska kunna hänga på dörren.

– Vi satsar på gemenskap och vill testa vad som går att uppnå med nudging. Detta bland annat genom små skyltar med budskap som ”Stör gärna!” och ”Jag går gärna på promenad!”.

Kan nudging bidra till mer gemenskap? Det vill Mats Rydholm testa med dessa små skyltar. Foto: Johan Arnesson.

När Mats Rydholm ska sammanfatta bolagets hållbarhetsarbete blir det: ”Vi har mycket vilja men inte alls den djupa kunskap som de större bolagen har.“ Därför har organisationen EMC (Energi- och MiljöCentrum) varit viktiga. Över en kopp kaffe nere i hamnen, där EMC har sitt kontor inhyst i Campus Varberg, pratar vi med verksamhets­ledaren Magnus Falk om hur hållbarhet mest kommit att förknippas med stora bolag med de dedikerade hållbarhetsexperter och påkostade hållbarhetsredovisningar.

– Jag gissar att även du kommer att ha en hållbarhetsredovisning om fem år. Du har gjort så mycket och är så medveten i frågorna, säger Magnus Falk vänd mot Mats Rydholm.

Men är det verkligen nödvändigt?

– Jag tror att det kan ge en bra struktur. Det kan vara lätta att glömma bort att insatserna också ska vara ekonomiskt hållbara när man drivs av passion och nyfikenhet, säger Magnus Falk.

Å andra sidan lyfter de båda fram fördelen att inte tyngas av en stor organisation.

– Vi försöker få våra boende att spegla samhället. Så på Mandarinen har vi erbjudit två lägenheter till nyanlända, säger Mats Rydholm.

Ett beslut som inte behövde dras i långbänk.

Ett möte med kommunens integrationssamordnare resulterade i ett informationsblad som delades ut på samtliga boenden för nyanlända. Ganska snart var hyreskontrakten påskrivna.

Evelina Strandfeldt på Sweden Green Building Council instämmer i fördelar med att ha kortare beslutsvägar. Men med den mindre skalan kommer också utmaningar.

– Man har alltid en inlärningskurva när man börjar med något nytt. Det viktiga är att försöka göra rätt från början och börja tänka certifiering så tidigt som möjligt. En konsult som har dokumenterad erfarenhet av liknande projekt är en bra garanti för ett kostnadseffektivt och lyckat certifieringsprojekt.

Men räcker det inte med att ”bara göra bra saker”?

– Certifieringen är ett bra verktyg för att snabbt få en strategi. Utan att ha något system att förhålla sig till är det svårt att veta var man egentligen befinner sig. Sen handlar det också om att inte riskera att göra saker som får motsatt effekt. Om man exempelvis bara skulle sätta upp ett internt mål för att få ner energiförbrukning, vilket är relativt enkelt, så löper man stor risk att det sker på bekostnad av ventilation, innemiljö och så vidare. Med certifiering har man något konkret att förhålla sig till.

Men när det kommer till social hållbarhet finns inte samma verktyg. Saker är dock på gång. Med Citylab Action går det att certifiera ett helt område med stor vikt på den sociala hållbarheten.  Och certifieringen well Building Standards kan bli ett verktyg för den som vill främja hälsa och välmående för de som arbetar i byggnaden.

Livet mellan husen är en viktig del av det sociala hållbarheten, säger Mats Rydholm, vd Maleryd Fastigheters i Varberg. Foto: Johan Arneson.

Hos Maleryd Fastigheter är också satsningarna på social hållbarhet mer spontana än det trägna arbetet med miljöcertifieringar. Mats Rydholm talar gärna om ”livet mellan husen” som en viktig del i den sociala hållbarheten. Varbergs minsta park är ett av flera exempel. Några kvadratmeter ”blev över” utanför kontorsbyggnaden Ventilo (först i Varberg med Green Building för kontor). Ett par studenter hörde av sig till Mats Rydholm om att det vore intressant att satsa på ekosystemtjänster. Magnus Falk ordnade ett seminarium på ämnet. Snart var insektshotell och regnrabatter på plats.

Det vinnande bidraget i konsttävlingen målas upp i storformat. Här bidrar det till att lyfta Östra Lång­gatan ur sin bakgateslummer. Foto: Johan Arnesson.

Ett annat exempel är den konsttävling för ungdomar i samarbete med kommunen och Varberg konsthall. Det vinnande bidraget målas upp i storformat för att sätta färg på Östra Långgatan som ska lyftas ur sin bakgateslummer.

Det är när vi går på konstspaning genom Varbergs levande stadskärna – Mats Rydholm prisar handelspolicyn där politikerna konsekvent säger nej till externa köpcentrum – som vi stöter på Mats Rösell. Det är en liten historia om hållbarhet i sig. Över 30 års turnerande som frilansmusiker tog abrupt slut i en hjärtinfarkt och tio minuter ”på den andra sidan” och tillbaka igen. I Varberg var musikaffären till salu. Django Music & Coffee har i Mats Rössels regi utvecklats till en kombinerad musikaffär, café och scen. En tämligen unik musikmötesplats som lockar artister från hela Sverige.

Django Music & Coffee har i Mats Rössels regi utvecklats till en kombinerad musikaffär, café och scen. Foto: Johan Arneson.

Om denna satsning ingått i något av de större bolagens hållbarhetskommunikation hade det kunnat heta:

”Kulturen är en viktig del i vår stadsutvecklingsstrategi. Ett rikt kulturliv bygger stolthet för de som bor och arbetar på platsen och bygger även platsens varumärke och identitet.” (Just det där råkar vara ett citat från Jon Allesson, affärsutvecklingsansvarig stadsinnovation, Atrium Ljungberg).

Mats Rydholm nöjer sig med:

– Vi hjälpte till med renoveringen och skulle antagligen kunna ta ut en annan hyra för lokalen egentligen.

Hållbarhet i den mindre skalan.

Varför trappa upp arbetet med hållbarhet?

Vinsterna med att bedriva ett aktivt hållbarhetsarbete i och kring en fastighet är många; värdeökning, kostnadseffektivisering och reducerad risk är några exempel. Andra är ökad attraktionskraft bland hyresgäster, långivare och nya, potentiella medarbetare.

Utgångspunkten för allt hållbarhetsarbete är en analys av hur påverkan ser ut utifrån ett trefaldigt perspektiv; ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Utifrån den analysen formuleras en strategi som syftar till att minska den negativa påverkan och samtidigt driva på den positiva.

 

Social hållbarhet – näst på agendan

Om hållbarhet i förhållande till exempelvis miljö och klimat är ett välkänt och relativt okomplicerat begrepp kan de sociala sidorna av hållbarhet framstå som lite diffusare. Men den sociala hållbarheten är också en viktig faktor och ingår i det större begreppet. Och det behöver inte vara så komplicerat. Här är ett par exempel på vad som kan ingå:
– ett aktivt arbete för att förhindra avvisningar, särskilt där barn drabbas.
– Åtgärder för att förhindra korruption, ekonomisk brottslighet och köp av svarta varor och tjänster.
– Att på olika sätt främja mångfald och integration.

 

Läs merhttps://fastighetstidningen.se/hall-koll-pa-hallbarhet

Annons: