Det framstår inte som otroligt att FED höjer räntan i juni och kanske också i juli. Lennart Sten, vd för Svenska Handelsfastigheter, förklarar varför kontorsfastigheter i Stockholm i så fall skulle klara sig bäst.
Under de senaste åren har nästan alla fastighetstyper stigit kraftigt i värde som ett resultat av sjunkande avkastningskrav. Kontorsfastigheter, särskilt i Stockholm, har haft mycket gynnsamma intäktsökningar som ett resultat av hög ekonomisk tillväxt men också på grund av väldigt lite nybyggnation. Övriga fastighetstypers värdeökningar, särskilt bostäders, har i huvudsak varit ett resultat av sjunkande avkastningskrav.
[ Annons ]
Avkastningskravet är förutom beroendet av finansieringskostnaden också en funktion av efterfrågan att investera i fastigheter och fastigheter tillgängliga att investera i.
Centralbankerna över hela världen mötte den finansiella oron efter 2008 med kraftiga räntesänkningar, i vissa fall till negativa nivåer. Den största delen av investeringskapitalet kommer ur pensionsbesparingar över hela världen. Dessa aktörer allokerar kapital efter vissa nycklar, men enkelt kan sägas att de investerar i obligationer, börsaktier, ägda fastigheter och allt annat som är alternativa investeringar.
Pensionsförvaltarna stod i lågräntevärlden inför att investera stora belopp i statsobligationer som hade noll- eller minusränta, eller att lägga en del av det kapitalet till alternativa investeringar, inkluderande fastighetsfonder och fastigheter. Det globala kollektivet av fastighetsinvesterare ökade sin allokering till fastigheter. Detta har drivit upp efterfrågan på fastighetsinvesteringar och därmed har avkastningskraven sjunkit kraftigt speciellt på grund av bristen på andra kassaflödespositiva investeringar.
Vad händer då med avkastningskravet när statsobligationer med positiv ränta åter blir en realitet? Det är ingen djärv gissning att en del av kapitalet kommer att hamna i statsobligationer, initialt med korta löptider och sedan stigande löptider. Det kommer att leda till drastiskt sjunkande efterfrågan på fastighetsinvesteringar samtidigt som finansieringskostnaderna stiger.
Nedgång
Den globala tillväxten beräknas minska under 2016. Nästa nedgång är här innan vi kom ur den förra.
Krishantering
Oavsett var man står politiskt är det inte bra att krishantering i regeringskansliet förhindrar arbetet med nödvändiga reformer och praktisk politik.
Korridoren
Åsiktskonformitet i debatten leder till minskad variation och att folk stöts ut utan att ha gjort något fel eller begripit varför.
Är detta ett problem när vi inte ser några tecken på att Riksbanken ämnar höja räntan snart? Nej inte för finansieringskostnaderna för svenska fastigheter. Nu signalerar emellertid den amerikanska riksbanken, Federal Reserve, att den inledda räntehöjningsbanan sannolikt kommer att fortsätta. Detta blir särskilt klart om man läser protokollen från en hökaktig styrelse. Det framstår inte som otroligt att FED höjer räntan i juni och kanske också i juli. Om det händer finns det plötsligt räntepositiva AAA-obligationer tillgängliga i världens största valuta.
Pensionskapitalet allokerar globalt och efterfrågetrycket sjunker då både på fastigheter och fastighetsaktier. Det paradoxala är att i ett relativperspektiv kommer sannolikt kontor i Stockholm att klara sig bäst på grund av bristen på tillgängliga ytor och därmed fortsatt stigande hyror. För övriga fastighetstyper är det dåliga nyheter. Håll ett öga på vad fed gör och glöm inte att det alltid finns smarta människor som reagerar fortare än dig.
Lennart Sten
vd Svenska Handelsfastigheter
