Visst går det att bygga billigare – om viljan finns. ?Det visar en rad olika projekt som dragits igång ?de senaste åren. Men den ständiga frågan om Sverige har höga byggpriser och dålig konkurrens i sektorn får man inget klart svar på.
När alliansen och oppositionen i valdebatten drabbar samman i frågan om arbetslöshet landar det allt som oftast i en diskussion om statistik. Är det antalet nya jobb eller sysselsättningsgraden som är den rättvisa parametern för att visa sanningen om läget på arbetsmarknaden?
[ Annons ]
Samma statistikträsk hamnar man också förr eller senare i när Sveriges byggkostnader är uppe till diskussion. Är det dyrare att bygga här än i andra europeiska länder? Har vi dålig konkurrens på byggmarknaden?
Den allmänna uppfattningen, i alla fall när man läser den senaste tidens uttalanden från politiker och olika bostadskommittéer, är att så är fallet.
Källan är oftast Eurostat, som låter olika konsulter i Europa bedöma priset för exakt samma vara, ett flerfamiljshus, en skola eller en bro. I den senaste rapporten från 2011 ligger Sverige 65 procent över genomsnittet för EU och högre än våra nordiska grannar, förutom Norge som ligger högst upp på listan.
Det är efter 2009 som byggpriserna skenat iväg i Sverige och Norge (se statistik sidan 21). Orsaken till utvecklingen finns det olika uppfattningar om.
– Beräkningarna presenteras i euro och tittar man närmare på utvecklingen finns det ett tydligt samband mellan att kronan stärkts mot euron och våra högre byggpriser. Det påpekar även Eurostat i en kommentar, säger Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH.
Inte heller Boverket som i april publicerade en rapport i ämnet (Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse) kommer fram till att byggpriserna i Sverige sticker ut – i alla fall inte i en nordisk jämförelse.
– Nu är det inte så enkelt att jämföra byggen i olika länder med varandra. Eurostat använder sig av konsulter som räknar på fiktiva kostnader. Analytikerna Gardiner och Theobald tittar på faktiska kostnader, men där kan det bli äpplen och päron eftersom det är olika typer av projekt som jämförs med varandra, säger Bengt J. Eriksson, analytiker och nationalekonom på Boverket.
– Nu är det inte så enkelt att jämföra byggen i olika länder med varandra.
Bengt J. Eriksson, analytiker och nationalekonom på Boverket
Frågan är också i vilken grad rapporten, trots sitt namn, visar faktiska byggkostnader.
– Det är mycket svårt att gräva sig bakom priserna för att utröna vad som är faktiska kostnader för att producera. Dels då det inte finns någon sådan samlad statistik att tillgå, dels då aktörerna i branschens olika led saknar incitament att redovisa dessa uppgifter som skulle innebära att vinstmarginaler offentliggörs, konstaterar Bengt J. Eriksson.
Byggindustrins företrädare ser inte att man har någon anledning till att kommunicera kostnad.
– Varför ska vi göra det? Det är en konkurrensfaktor. Ingen kräver väl att en biltillverkare ska berätta om hur stora kostnaderna är för att tillverka en bil? Det som är intressant är priset till kund, säger Ola Månsson, vd på Sveriges Byggindustrier.
Överens är man i alla fall om att vi i Sverige har en fri marknad där det är utbud och efterfrågan som bestämmer priset och att bostadsbristen i storstäderna lett till att byggbolagen sökt sig till marknaden där utdelningen är bäst – byggen av bostadsrätter.
– Man kan tydligt se att byggpriserna skjuter iväg under 1980-talet samtidigt som byggföretagen blir byggherrar och börjar sälja bostadsrätter direkt till konsument. När bolagen har kontroll över hela kedjan och vet vad slutkunden kan betala så följer byggpriset med, säger Petter Jurdell, chef för fastighetsutveckling på Sabo. Han har många års erfarenhet av bostadsproduktion, bland annat från NCC.
– Tyvärr har vi i allmännyttan misslyckats med att hålla tillbaka byggpriserna för hyresrätter utan de har i hög grad följt med i prisuppgången gällande bostadsrätter, tillägger Jurdell.
– Tyvärr har vi i allmännyttan misslyckats med att hålla tillbaka byggpriserna för hyresrätter.
Petter Jurdell, chef för fastighetsutveckling, Sabo
Ola Månsson vill helst peka på en annan förklaring.
– Byggpriserna var förr inlindade i statliga subventioner och det var svårt att se vad den egentliga kostnaden mot kund var.
Misstankar om att det råder en svag inhemsk konkurrens i byggbranschen besannas till viss del i en rapport från Konkurrensverket, där man studerade byggen av bostadshus åren 2002 och 2003. Konkurrensverket kom då fram till att priset skulle varit 20 procent lägre om de stora byggbolagen hade handlat upp sina tjänster i konkurrens istället för att göra allt i egen regi.
Petter Jurdell på Sabo anser att den analysen stämmer och han tror att deras arbete med att hitta billiga leverantörer av Kombohus i längden kommer att leda till ökad konkurrens och lägre priser.
– Våra upphandlingsdokument är offentliga och alla fastighetsägare som planerar ett bygge kan läsa avtalen, sedan ringa NCC och be att få köpa för 13?000 kronor per kvadrat boyta. Då har man vänt på diskussionen. Istället för att byggbolagen kräver 20?000 kronor och sedan ska fastighetsägaren pruta ner priset får nu bolagen försöka argumentera upp det om det går.
Hans Lind är skeptisk till att det råder svag konkurrens på byggsidan.
– Det finns fullt av byggbolag i Sverige och en intresserad byggherre kan dela upp entreprenaden om man inte vill använda en stor byggare. Jag tror att bristen på prispress snarare handlar om att det är skönt att slippa bygga billiga hus. Många fastighetsbolag vill inte bygga till den gruppen och så skyller man på kostnaderna. Det är enklare att bygga till välbeställda människor som levererar säkra betalningar, säger Hans Lind.
Det är enklare att bygga till välbeställda människor som levererar säkra betalningar.
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH
Behrn Fastigheter i Örebro är i alla fall ett bolag som tror på att man kan bygga utanför de mest attraktiva områdena, bara man gör det till rätt pris. Behrn lät NCC bygga konceptet Folkboende och tre punkthus med 61 lägenheter stod klara i slutet av 2011. Fastigheterna är platsgjutna och innehåller mycket lokalt material.
– Byggpriset blev cirka 20 procent under de smarta lösningar kunde vi maximera boytorna och minska på det som inte går att ta betalt för, säger ägaren och vd:n Per Johan Behrn.
Allt hyrdes snabbt ut och resultatnettot säger han översteg fem procent redan från dag ett.
En lokal fastighetskollega byggde ett hyreshus i samma område med gängse ”limpa” där trerummarna är 73 istället för 63 kvadratmeter som i Behrns fastigheter.
– Det tog nog ett halvår innan allt var uthyrt.
Behrn upprepar nu konceptet i området Gustavsvik där 120 lägenheter ska uppföras i sjuvåningshus.
– Vi vill gärna fortsätta på den vägen om kommunen kan tilldela mer mark. Tyvärr hör vi nu röster som talar om att man inte vill att allt ska se likadant ut, att det inte ska byggas nya miljonprogram. Det är trist med tanke på att det är hus av bra kvalitet som folk vill bo i, säger Per Johan Behrn.
Hans Lind är inne på samma linje.
– Det enda medlet för att pressa priserna på byggen är att kommunerna upplåter mer mark så att konkurrensen mellan bolagen ökar. Och att man öronmärker mer mark till hyresrätter.
Fastighetsägarna Sverige skulle också gärna se att byggbolag och byggherrar kan hitta avtalsmallar för så kallade incitamentsavtal där båda parter tjänar på att hitta billigare lösningar, till exempel import av material. Avtal liknande partnering (se Byggvesta sidan 21).
Parterna i Byggandets kontraktskommitté (BKK) som under en längre tid försökt ta fram ersättnings- och avtalsmallar för incitament och samverkan har dock haft svårigheter att enas om hur mallarna ska formuleras och arbetet har därför dragit ut på tiden.
– Att använda incitamentsavtal där båda parter ser fördelar med att pressa kostnader är ett bra
sätt att minska byggkostnaderna. Jag hoppas verkligen att BKK kan enas om formuleringarna, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert på Fastighetsägarna.
Läs hur Stångåstaden sänker kostnaderna och Byggvesta bygger billigare.
