Göra själv eller leja ut? Slimmad organisation eller kontroll? Frågorna är många när det är dags att välja förvaltning, en bransch som har hamnat lite i skymundan.
Om man lite grovt delar upp fastighetsbranschen i tre delar – bygg, transaktioner och förvaltning – så är det helt klart de två första som röner mest rubriker.
[ Annons ]
– Förvaltning är kanske inte lika spektakulärt och häftigt som byggprojekt och transaktioner, men det är där de flesta
fastighetsägare får sin avkastning och de flesta av oss i branschen arbetar, säger Jonas Östlund, chef för förvaltningsorganisationen hos Aberdeen Asset Management.
Därför ville Fastighetstidningen analysera den svenska förvaltningsmarknaden och försöka tydliggöra dess betydelse. Inte helt lätt skulle det visa sig. Medan ett husbygge är ett husbygge och en fastighetsaffär en fastighetsaffär så är förvaltning av fastigheter ett vitt begrepp.
Dels ryms här en hel radda olika tjänster som kan kopplas till fastigheter, allt från att gödsla rabatten till att styra stora fastighetsutvecklingsprojekt. Dels så kan förvaltning ske internt eller via outsourcing. Det uppstår lätt begreppsförvirring.
– Det är en djungel av olika begrepp som används. Eftersom vi är ett brittiskt företag använder vi de brittiska definitionerna och pratar om asset management – eller tillgångsförvaltning, ett brett begrepp som även inkluderar fastighetsförvaltning, säger Jonas Östlund.
– För att komplicera det ytterligare finns det en mängd olika delbranscher där man resonerar olika och har olika nyckeltal. Det gör att det är lite stökigt att få en överblick om man vill jämföra kostnader och så vidare, säger Per Ollas, som är
Med dessa förbehåll i bakhuvudet bad Fastighetstidningen Per Ollas att göra en uppskattning vad det kostar att ta hand om landets samlade fastighetsbestånd. Som du kan se av siffrorna i diagrammet på föregående sida är det en bransch som omsätter åtskilliga kronor varje år.
Men även om förvaltningen omsätter i princip samma belopp som transaktions- och byggmarknaden präglas den till stor del av en mängd relativt små affärer – även om riktigt stora kontrakt finns. Det kan vara en förklaring till att förvaltningen sällan hamnar i rampljuset. I viss utsträckning kan det också utgöra ett problem.
Per Ollas sveper ut med handen mot den magnifika utsikten över Stockholms skyline utanför Fasticons kontor på 16:e våningen. I nordväst breder bygget av Nya Karolinska sjukhuset ut sig.
– Ett byggprojekt på 14 miljarder, du får leta länge för att hitta en förvaltarentreprenad i den storleksklassen.
Det är en framtidsbransch som omsätter stora belopp och sysselsätter många.
Rikard Silverfur, näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige.
Per Ollas konstaterar att när byggbranschen tar fart så dräneras förvaltarbranschen, många av de bästa förmågorna försvinner till byggprojekt med högre ersättningsnivåer. Kompetensförsörjning är en stor utmaning för förvaltningsbranschen.
– Men det är en framtidsbransch som omsätter stora belopp och sysselsätter många. Våra fastigheter kommer alltid att behöva förvaltas, därför ser vi med glädje ett ökande intresse för utbildningar inom fastighetsförvaltningsområdet. KTH får snart sin första professur i ämnet och allt fler YH-utbildningar startas, säger Rikard Silverfur, näringspolitisk expert Fastighetsägarna Sverige.
Ägarstrukturerna på den svenska marknaden har förändrats. För de utländska fastighetsfonderna, med sina begränsade tidshorisonter har det varit självklart att outsourca. Men de har blivit färre på bostadsmarknaden. Sedan har även institutionerna på senaste tiden börjat bygga upp egna fastighetsorganisationer, som Rikshem, Willhem och Hemsö. Det talas om hur flera bolag på senare tid har gått tillbaka till egen förvaltning.
Outsourcingtrenden har stannat av.
Per Ollas, affärsområdeschef Fasticon
Men enligt Per Ollas går det inte att se en allmän trend i den riktningen.
– Däremot är det jättetydligt att outsourcingtrenden har stannat av, och inom landsting har den tvärstannat.
Inom landstingsvärlden har det varit många segdragna tvister och det finns exempel där landsting till och med gått tillbaka till egen regi. Allmänt beror problemen på tuff prispress i anbuden, menar Per Ollas.
– Lagen om offentlig upphandling är ett fyrkantigt regelverk med små möjligheter att diskutera och förhandla med anbudsgivarna. Det öppnar för otydligheter och en taktisk prissättning som man inte kan kontrollera i anbudsskedet. Då får man in anbudsgivare där man tvingas jobba mycket med tilläggsfakturering för att få lönsamhet.
Ett problem man slipper tampas med som privat fastighetsägare. Men i ett längre tidsperspektiv har den offentliga outsourcingvågen haft betydelse även för den privata sidan. Tydligast genom att det nu finns en betydligt större leverantörsmarknad.
Dock inte alltid tillräckligt stor, menar Jonas Östlund, som ibland köper skötsel- och driftstjänster för Aberdeens kunders räkning.
– Det krävs att det finns ett antal parter att välja på om det ska vara möjligt att göra en outsourcing. Kommer man utanför storstadsmarknaderna blir det väldigt begränsat.
På mindre orterkan det ställa till problem, framförallt för små fastighetsägare som inte har tillräckliga volymer
för att det ska löna sig med en egen förvaltningsorganisation.
– Sen förändras ofta behoven över tid beroende på vad som sker i portföljen. Då är det överlägset effektivast att ha en konsultlösning som hela tiden går att anpassa. Vi kan skräddarsy en optimal organisation för fastighetsägarens behov, säger Mattias Johansson, vd för Newsec Asset Management.
Outsourcing innebär att man går från att vara en utförande till en beställande organisation. En inte alltid helt okomplicerad manöver. Det ställer krav på en helt annan kompetens i bolaget.
För många bolag har det blivit viktigare att ha kompetens kring avtalsrätt och entreprenadjuridik för att kunna följa upp och kontrollera avtalen.
– Ett problem är att under de 20 år som AFF (Avtal För Fastighetsförvaltning) har funnits har det hela tiden lagts till nya delar. Till slut blev det oöverblickbart och invecklat. Detta är något som förhoppningsvis kommer att kunna undvikas med strukturen i de nya AFF-avtalen, säger Per Ollas på Fasticon.
Jonas Östlund på Aberdeen hoppas också att AFF-systemet ska utvecklas för att bättre kunna svara upp mot den utveckling som skett av tjänsteutbudet.
– AFF fungerar bäst för upphandling av rent tekniska tjänster, som hur ofta det ska bytas filter. Att handla upp förädling och utveckling av fastigheter är svårare att kvantifiera. Då passar inte den gamla AFF strukturen riktigt.
Som Mattias Johansson konstaterar:
– Förvaltning har traditionellt definierats som att vidmakthålla. Men det är ganska långt från den verklighet vi verkar i. Numera är det mer fokus på att skapa ytterligare värden inom fastigheten.
Det har talats en hel del om att tillföra nya typer av tjänster vid sidan av den mer traditionella förvaltningen. Som att den som idag städar de allmänna utrymmena lika gärna skulle kunna städa inne på hyresgästernas kontor. Eller att den som förvaltar fastigheten skulle kunna samordna inköp och skötsel av kaffemaskinerna hos sina olika hyresgäster. Men det har aldrig riktigt lyft.
– När vi flyttade efterfrågade vi en lokal där fastighetsägaren kunde leverera kringtjänster. Men av de 20 fastighetsägare som erbjöd lokaler var det bara tre som bekymrade sig om att ens svara på den delen, säger Per Ollas.
Med andra ord.
Det finns potential för denna bransch att växa ytterligare.
Förvaltning omsätter lika mycket som bygg och transaktion
Det läggs nästan lika mycket på förvaltning som på de årliga bygginvesteringarna och transaktionskostnaderna. Vissa år till och med mer.
Det finns inga officiella siffror på de verkliga förvaltningskostnaderna för hela det svenska beståndet. Vi har därför baserat vår uppskattning, som landar på cirka 100 miljarder för år 2010, på kostnadsbilden för kommuners offentliga fastigheter och för kommunala bostadsbolag. Givetvis kan det finnas variationer mellan olika ägandeformer.
Vi räknar enbart med de rena förvaltningskostnaderna, alltså sådant en fastighetsägare skulle kunna outsourca. Tar man med den totala kostnaden för vad det kostar att driva fastigheterna under ett år blir det förstås en betydligt högre kostnad.
Om vi istället byggt jämförelsen på siffror från året innan hade transaktionsvolymen varit betydligt lägre, 53 miljarder, byggkostnaderna marginellt högre medan förvaltningskostnaderna är tämligen stabila över tid.
(Beräkningarna bygger på underlag från Fasticon och gäller året 2010)
Sociala kraven ökar
I upphandlingar Renoveringen av miljonprogrammen är en stor utmaning för förvaltningen. I de flesta fall kommer hyresgästerna att bo kvar. Då påverkar det förvaltningen i väldigt hög grad. Per Ollas, på Fasticon, spår att det kommer att ställas allt högre krav på att samtidigt arbeta med de sociala frågorna i området.
– Jag har mycket positiva erfarenheter av social upphandling, bland annat från arbetet med Svenska Bostäder på Järvafältet. Där har vi fått ut 100 personer, boende och arbetslösa, i arbete per år sedan 2007. Det skapar riktiga jobb hos riktiga arbetsgivare. Och egentligen kostar det inget för fastighetsägaren, gör man det på rätt sätt blir det ingen merkostnad.
Med fokus på förvaltarens kompetens
Den fastighetstekniska driften av sjukhus är komplicerad. Då gäller det att ha rätt människor med rätt kompetens på plats. Därför väljer fastighetsägaren Locum att fokusera på kvalitet när de upphandlar förvaltningstjänster.
Leverantörerna utvärderas till största del efter kvalitet, istället för enbart pris.
– I entreprenaderna från och med cirka 2010 har vi upplevt att entreprenörerna successivt fokuserat på tilläggsförsäljning. De har inte haft tillräckligt med resurser för att utföra grunduppdraget i form av det förebyggande arbetet med tillsyn och skötsel av fastigheterna och dess tekniska system. För att komma till rätta med detta valde vi att lägga tyngdpunkten på erbjuden kvalitet för grunduppdraget i våra driftupphandlingar, säger Marie Boestad, fastighetsdirektör på Locum.
