Foto: Kristofer Samuelsson
Publicerat 28 februari, 2011

Förvaltar med högre värden

Det blev en tuff start. Två månader innan Samuel Borg tillträdde som ny vd för Immanuelskyrkans fastighetsbolag Probitas sa största lokalhyresgästen upp sitt kontrakt. Koncernen stod inför sin största utmaning någonsin.

När Samuel Borg i november 2008 tackade ja till vd-jobbet på Probitas hade han ingen aning om att bolagets viktigaste hyresgäst – Kronofogde-myndigheten – några månader senare skulle säga upp sitt hyreskontrakt efter 15 år.  15 000 kvm i Jarlahuset på Birger Jarlsgatan i Stockholm hotade att stå tomma ett år senare.

[ Annons ]

– Jarlahuset är vårt flaggskepp och står för 25 procent av fastighetsbolagets intäkter. Man kan lugnt säga att Jarlahuset avgör stora delar av koncernens framtid. Vad skulle vi göra med huset, eller rättare sagt vad skulle vi göra med hela detta kvarter?

Han samlade arkitekter, uthyrare och installationstekniker och funderade hur man skulle gå vidare. Bygga om till bostadsrätter, låta hotellet Birger Jarl beläget i fastigheten expandera eller fortsätta med kontor? Det blev kontorsspåret, bland annat därför att ägaren – Immanuelskyrkan inte ville ha alltför volatila och konjunkturkänsliga affärer utan trygghet och långsiktighet. I dagsläget befinner sig Probitas i slutförhandlingar med ett par hyresgäster. Några av dessa tror Samuel Borg kan leda till kontrakt från början av nästa år.

Men hur agerar då en fastighetsförvaltare/utvecklare som arbetar åt en kyrka jämfört med en rent kommersiell ägare?
–?Probitas är lika affärsmässigt som vilket fastighets­bolag som helst när det gäller att köpa och sälja. Men som hyresvärd satsar vi på att även vara moraliska och etiska och inte enbart affärsmässiga, säger Samuel Borg.

Foto: Kristoffer Samuelsson

Han är själv troende, uppvuxen i en aktivt kristen familj i Jönköping. Föräldrarna tillhörde Helgelseförbundet (idag Evangeliska frikyrkan). Pappan utbildade sig till överstelöjtnant men övergick i civil tjänst och blev byrådirektör på Jordbruks-verket. Mamman, som kommer från Färöarna, jobbade som nattsköterska i barnomsorgen med handikappade barn under Samuels uppväxt. Familjen Borg bodde under större delen av Samuels uppväxt i miljonprogramsområdet Råslätt i Jönköping. Där lärde han sig att kommunicera med människor från andra kulturer och med
andra språk.

–?Jag har haft ovärderlig nytta av min mångkulturella uppväxt, framför allt när jag jobbade för Svenska Missionskyrkan ute i världen men även i dag i mina hyresgästrelationer.

Det är inget krav att vara troende kristen för att få ett jobb inom Probitas även om det är önskvärt att de anställda sympatiserar med den kristna värdegrunden. Det gör det enklare att förstå uppdraget, enligt Samuel Borg.

Jag har haft ovärderlig nytta av min mångkulturella uppväxt,

Ett tydligt exempel på företagets moraliska och etiska sida är äldreboendet Löjtnantsgården på Östermalm. Det har ofta framhållits som ett föredöme av politiker, bland annat för att det finns tid för mänskliga möten och reflektion för personalen. Boendet var färdigbyggt 2008, alltså innan Samuel Borg blev vd, och första året gick verksamheten back med 7 miljoner kronor. Det etiska förvaltandet var tydligen inte helt lönsamt.

–Löjtnantsgården är ett diakonalt projekt och ett non profit-bolag men det kan förstås inte tillåtas att gå back med miljoner kronor, säger Samuel Borg. Att det blev så mycket första året berodde på etableringskostnaderna. Men det var nödvändigt att sätta in sparåtgärder. Personalen lyckades öka beläggningen med bibehållen vårdkvalitet och ett år senare hade det ekonomiska resultatet vänts till plus.

En del fastigheter i Probitas portfölj har valts att inte behållas. Hyresfastigheten Sjöråen i hörnet Rådmansgatan/Döbelnsgatan såldes den 13 augusti i år. Det var den första försäljningen sedan Probitas bildades 1984, och nu senast
beslutade bolaget att även sälja konferensgården Stensnäs utanför Åkersberga.

Anledningen till att Sjöråen såldes var att det äldreboende som inrymdes på de tre översta våningarna, hade flyttats över till nybyggda lokaler på Östermalm.

–?Vi stod nu inför valet att antingen själva exploatera fastigheten med de tre övre tomställda planen alternativt att sälja fastigheten. Eftersom vi fick ett mycket bra pris – 96,1 miljoner kronor – inkluderande den framtida exploateringsvinsten och utan att behöva ta någon risk, blev försäljningsbeslutet enkelt. Särskilt med tanke på den kommande för­nyelsen av Jarlahuset, säger Samuel Borg.

Försäljningen av Sjöråen är ett exempel på Probitas affärsmässighet (det var mest lönsamt att sälja) och samtidigt etiska synsätt (man tog väl hand om hyresgästerna under evakueringen).

–Jag satt hemma hos ett antal hyresgäster på kvällarna och försökte förklara varför de måste flytta och vi hjälpte till med evakueringen. Vi vill vara en empatisk hyresvärd även om vi ibland fattar beslut som inte är populära. Om vi till exempel måste vräka en hyresgäst på grund av obetalda hyror, samtalar vi lite extra innan vi låter ärendet gå till inkasso.

Man kan fråga sig varför Immanuelskyrkan i Stockholm med tillgångar på minst 1,7 miljarder kronor ska behöva sälja fastigheter över huvud taget. Samuel Borg förklarar att kyrkans stora förmögenhet både är en resurs och ett dilemma för församlingen och därmed Probitas hela existens.

Vi vill vara en empatisk hyresvärd även om vi ibland fattar beslut som inte är populära”

Församlingens verksamhet ska bygga på gåvor och kollekt från medlemmarna. Andra intäkter som utdelningen från Probitas ska bara vara ett tillskott.

–?Men vår stora förmögenhet sänker motivationen att ge till vår församling, säger Samuel Borg.

Ett annat problem är att medlemsantalet i Stockholm är konstant sedan många år tillbaka, cirka 1 500 medlemmar. Eftersom medelåldern är hög, hotar i realiteten en minskning av medlemsantalet. Om medlemmarna försvinner upphör hela verksamheten – Immanuelskyrkans och därmed Probitas. Alla återstående pengar skulle gå till Immanuelskyrkans/Missionskyrkans verksamhet i världen. På samma sätt som all avkastning i dag går till kyrkans verksamhet i församlingen och runt om i världen, det vill säga till sjukhusbyggen, brunnsborrningar, skolbyggen, kyrkobyggen med mera i länder som Kongo, Ecuador, Kina, Indien och även ett rikt land som Japan – överallt där Missionskyrkan har systerkyrkor. Det ultimata beviset på ett etiskt ägande.

Om Samuel Borg
Ålder: 37
Familj: frun Johanna och döttrarna Emilia, 6 och Ella, 4.
Bor: I bostadsrätt i Jönköping på helgerna och i hyresrätt Stockholm på vardagarna.
Bakgrund: Född i Stockholm, uppvuxen i Jönköping, jobbade extra som fastighetsskötare hela tonåren i miljonprogramsområdet Råslätt, läst på Handels i Jönköping och på Chicago DePaul University. Bland annat jobbat som chef på Svenska Missionskyrkan i Stockholm i nio år.

Fakta om Probitas
Ägs av: Immanuelskyrkan i Stockholm 17 fastigheter, mestadels hyreshus i Vasastan. Totalt innehav i kvadratmeter cirka 100 000 kvm i Stockholms innerstad.
Vinst 2009: 15, 6 miljoner kronor (14,2) Av församlingens budget på 30 miljoner kronor kommer cirka 20 miljoner från Probitas årligen.
Probitas fyra ledord är: Hederlighet, omtanke, nöjda hyresgäster, skapa värden.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]