En befolkningsökning med cirka 5 000 invånare per år och fortsatt stort intresse för ?etableringar i Öresundsregionen borgar för tillväxt i Sveriges tredje stad.
Näringsliv
[ Annons ]
Under senare år har den ekonomiska tillväxten i Öresundsregionen varit högre än i Sverige och Danmark som helhet, mycket tack vare ett diversifierat näringsliv med en tyngdpunkt på privat tjänstesektor och handel. Malmö har en stabil befolkningstillväxt och efter första halvåret 2013 uppgick invånarantalet till strax under 310 000. Under de närmaste fem åren förväntas en befolkningsökning i nivå med 2012, cirka 5 000 invånare per år, vilket motsvarar drygt 1,5 procents tillväxt.
Investerarmarknaden
Per tredje kvartalet 2013 uppgick transaktionsvolymen till knappt 3 miljarder kronor i Malmö, vilket är lägre än motsvarande period föregående år. Det första halvåret var transaktionsvolymen betydligt lägre än de senaste årens nivåer. Däremot så har aktiviteten på marknaden ökat under årets tredje kvartal. Exempel på köp den senaste tiden är fastigheten Davida 15 vid Konserthuset. Såld i juli av Ikano Fastigheter som därmed lämnar Malmös kontorsmarknad. Köpare var Svenska Hus och köpeskillingen uppgick till 280 miljoner kronor motsvarande 24 300 kr/kvm med en av Newsec bedömd direktavkastning om 5,75 procent.
I juli sålde också Niam fastigheterna Kronan 10 och 11, i närheten av Malmös centralstation. Köpare var Corpus Sireo och köpeskillingen bedöms ha uppgått till omkring 500 miljoner kronor motsvarande 26 300 kr/kvm.
Bostäder
I Malmö är efterfrågan på bostäder stor, i synnerhet mindre lägenheter. Antalet bostadslägenheter har de senaste fem åren ökat med i snitt 1 250 lägenheter per år. Bostadsrättspriserna i Stormalmö har varit uppåtgående under den senaste tremånadersperioden, med en ökning i storleksordningen 3 procent. Den svenska ekonomin befinner sig i en återhämtningsfas. Efter finanskrisen har kredittillgången på den svenska fastighetsmarknaden förbättrats med sjunkande räntemarginaler. Newsec bedömer bostadsmarknaden som stabil med hänsyn till Sveriges starka ekonomiska fundamenta med ökande reallöner, historiskt sett låga räntor, samt en bostadsefterfrågan som bedöms fortsätta överstiga utbudet under en överskådlig framtid.
Lokaler
Tillskottet av handelsyta under andra halvåret 2013 i Malmö var stor. Caroli City, Triangelns köpcentrum och Mobilia har nyinvigts under året och därutöver har handelsplatsen Emporia haft 1-årsjubileum. Marknaden spekulerar kring en överetablering av handelsyta. Men en ökande befolkning i Malmö och i regionen leder till ett ökat behov av handel. Den närmsta tiden är det dock klart att marknaden måste anpassa sig efter det utökade utbudet.
Under 2012 ökade tillskottet av kontors-yta i Malmö betydligt jämfört med 2010 och 2011, och hamnade på drygt 35 000 kvm. Under 2013 ökar tillskottet ytterligare och landar på drygt 68 000 kvm, varav Vasakronans Rättscentrum omfattar cirka 32 000 kvm.
Kontorshyror i CBD bedöms spreta något i spannet 1 500–2 500 kr/ kvm, med ett genomsnitt om 2 100 kr. Direktavkastningen för kontorsfastigheter av hög kvalitet i bästa läge ligger för närvarande runt 5,25 procent och Newsec bedömer en stabil utveckling framöver. För fastigheter i mer sekundära lägen med god hyrestillväxt bedömer dock Newsec en viss press nedåt innan direktavkastningskraven bottnar ur.
Slutsats
Bostadssegmentet i Malmö har låga vakansgrader och förväntas vara stabilt med en svagt uppåtgående prisbild för småhus och bostadsrätter. Kontorsmarknaden är stabil, med en något växande efterfrågan av såväl befintliga som nyproducerade kontorslokaler och i ett längre perspektiv bedömer Newsec fortsatt god utveckling av nyproducerade kontorslokaler. Transaktionsmarknaden visar på ett stabilt intresse för Malmö och regionen i sin helhet med stabila direktavkastningskrav.
Fastigheten Davida 15 såldes i juli av Ikano fastigheter till Svenska Hus. Köpeskillingen 280 miljoner kronor.
