Fastighetsmarknaden toppade sannolikt i slutet av 2016 och ligger nu och balanserar nära toppen. Förväntningarna kan vara lite väl optimistiska för vissa kontorsfastigheter.
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppnådde toppnivåer under slutet av 2016 och början av 2017 med en rullande 12 månaders transaktionsvolym på över 180 miljarder kronor. Under april minskade dock volymen markant till 152 miljarder kronor i årstakt. Nedgången berodde dels på att Castellums köp av Norrporten försvann ur jämförelsesiffrorna under månaden, men även osäkerheter kring de nya skattereglerna bidrog.
[ Annons ]
Den svenska BNP-tillväxten toppade under 2015. Lägre ekonomisk tillväxt under 2016 i kombination med högre långräntor och stigande bankmarginaler gjorde att de rullande 12 månaders genomsnittliga direktavkastningskraven (för handels- och kontorsfastigheter) ökade från bottennoteringen 5,6 procent i februari 2016 till 6,1 procent i december 2016. Ökningen drevs framförallt av att fler kommersiella fastighetstransaktioner genomfördes utanför storstäderna, i flera fall handlade det om svagt presterande handelsfastigheter.
Under våren 2017 har denna utveckling dock visat tecken på förändring. Långräntorna har fallit tillbaka samtidigt som ledande indikatorer inom industrin signalerar starkare tillväxt i exporten. Inflationssiffrorna i mars var dessutom en besvikelse för Riksbanken, vilka beslutade att fortsätta med tillgångsköpen även under andra halvåret 2017.
Trots att kredittillgången fortfarande är begränsad för mindre aktörer, pressar dessa makrofaktorer ner direktavkastningskraven och skillnaderna mellan A-, B- och C-lägen igen, de genomsnittliga direktavkastningskraven har under de senaste månaderna fallit tillbaka till 5,9 procent.
Catella förväntar sig att detta är en temporär rekyl i marknaden. Fastighetsmarknaden toppade sannolikt i slutet av 2016 och ligger nu och balanserar nära toppen. Sedan i höstas har de grundläggande makroförutsättningarna för fastighetsmarknaden förändrats och mycket tyder på att det fjärde kvartalet 2016 var en vändpunkt på marknaden.
Direktavkastningskraven går ner
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har fallit tillbaka under våren, från 6,1 procent i december till 5,9 procent i slutet av april. Det är dock fortfarande högre än de historiskt låga 5,6 procent som uppmättes under sommaren 2016.
Det var under detta kvartal som det blev tydligt att global inflation och långräntor inte längre stadigt rör sig nedåt, utan att botten nu är nådd och vi snarare kommer att få se högre nivåer framöver. För Sveriges del innebär det att vi går från en tioårsperiod med stark inhemskt driven BNP-tillväxt i kombination med en importerad låg inflation och låga långräntor, till en makromiljö med svagare BNP-tillväxt, högre inflation och något högre långräntor.
Förutsättningarna för fastigheter är fortsatt starka. Det ter sig i dagsläget attraktivt att investera i stabila kassaflöden från kommersiella fastigheter utanför storstäderna, där konkurrensen i dagsläget är betydligt mindre än i storstäderna.
Transaktionsvolymen föll i april
Den rullande tolvmånaders transaktions-volymen minskade till 152 miljarder kronor i april, jämfört med 182 miljarder kronor i mars.
Kommersiella fastigheter i bästa läge i storstäderna samt bostäder och samhällsfastigheter i tillväxtstäder kommer sannolikt också ha en god utveckling över tid, även om konkurrensen om dessa objekt just nu är stor och priserna höga. Den största risken är för fastigheter däremellan. Dagens hyresförväntningar är kanske för optimistiska för kontorsfastigheter i B- och C-lägen i storstäderna, och på samma sätt kan det kraftigt ökande utbudet av bostäder skapa problem för nybyggda hyresbostäder med höga hyror i småstäder och mindre attraktiva lägen i storstäderna.
Arvid Lindqvist
Head of Research Catella
