Malmö har drabbats av ökad arbetslöshet och den var i oktober 10 procent. Men kontorssektorn har klarat sig bra och vakansgraden har stabiliserats. Efterfrågan kommer att öka nästa år.
Näringsliv
[ Annons ]
Malmös näringsliv är numera diversifierat, och i begränsad omfattning beroende av tillverknings- och exportindustrin. Trots detta har regionen drabbats relativt hårt av nedgången i världsekonomin de senaste åren. Arbetslösheten uppgick i oktober 2010 till 10,0 procent vilket kan jämföras med motsvarande siffra för Stockholm på 6,0 procent och för riket på 8,3 procent.
Kontorssektorn har klarat sig förhållandevis väl. Efter flera år av stark tillväxt var antalet kontorssysselsatta i princip oförändrat under 2009. Under 2010 kan vi nu åter se en uppgång i antalet kontorssysselsatta, och vår prognos är att det kommer att stiga även under år 2011.
Lokalhyresmarknaden
Låg tillväxt inom kontorssektorn under främst år 2009 tillsammans med en relativt stor nyproduktion av kontorsytor har lett till en viss press nedåt på kontorshyrorna. Topphyrorna föll marginellt, med i storleksordningen endast cirka 100 kr/kvm motsvarande runt 5 procent under 2009 och har varit stort sett oförändrade under 2010.
Vad som är kännetecknande för Malmö är dock det stora tillskottet av nya kontorsytor. Under åren 2009 och 2010 har tillkommit 65 000 kvadrat nya kontor, motsvarande nästan 5 procent av den befintliga kontorsstocken. Under 2011–2012 kommer ytterligare 75 000 kvadratmeter kontorsyta att färdigställas. Denna nya yta motsvarar drygt 5 procents ökning av kontorsstocken, vilket kan jämföras med cirka 1–2 procent i Stockholm och Göteborg.
Få spekulativa nybyggnadsprojekt har startats de senaste åren, och de kontorsytor som nu färdigställs är i stort sett helt uthyrda. Västra Hamnen har har nu definitivt tagit över som det mest attraktiva kontorsområdet i Malmö med hyresnivåer i nivån 2 000 kr/kvm. I helt nybyggda kontor finns även exempel på hyresavtal tecknade på högre nivåer. I det tradionella CBD uppgår hyresnivån till cirka 1 900 kr/kvm.
Även om kontorssysselsättningen i Malmö varit stabil de senaste åren har det stora nytillskotten av kontor lett till en ökning av kontorsvakansen främst under 2009. Under 2010 har vakanserna stabiliserats på en klart lägre nivå än DTZ´s tidigare prognoser visade.
Bostadsmarknaden
Malmö har haft en stark befolkningstillväxt och antalet nya hushåll har länge varit större än nyproduktionen av bostäder, vilket lett till ett stort ackumulerat bostadsunderskott, som nu kan uppskattas till cirka 10 000 lägenheter. Nästa år planeras 1 500 nya bostäder. Ombildningar till bostadsrätt svarar för en allt större del av transaktionsmarknaden för bostadshyreshus. Knappt 20 ombildningar genomfördes i år, med en sammanlagd volym på cirka 700 miljoner kronor.
Priset för bostadshyreshus i bra lägen i Malmö har under det senaste året legat mellan 12 000 till 22 000 kr/kvm. Ett exklusivt, mindre bostadshyreshus i ett av de bästa lägena invid Sundet har dock förvärvats av en privat investerare för ett pris på nästan 33 000 kr/kvm.
Investerarmarknaden
Aktiviteten på investerarmarknaden i Malmö har nu tagit fart. Under de tre första kvartalen 2010 steg transaktionsvolymen med 123 procent jämfört med samma period 2009 till en volym på 3,8 miljarder kronor. Omsättningen för hela 2010 bedöms (i början av december) komma att uppgå till 4,5–5 miljarder, mer än en fördubbling av transaktionsvolymen 2009.
Svenska investerare dominerar helt marknaden. Tyska IVG förvärvade dock under året en handelsfastighet under uppförande från Skanska för 90 miljoner kronor. Bland större bostadstransaktioner kan nämnas Heimstadens försäljning av fastigheten Cellon 2 för 200 miljoner kronor till Dahlqvists Fastighetsförvaltning i Kristianstad. Priset motsvarar 17 000 kr/kvm.
Generellt bedöms direktavkastningskraven för moderna kontorsfastigheter till nivåer ned mot 5,5 procent, även om det finns exempel på transaktioner med något lägre direktavkastning.
Slutsatser
Efterfrågan på nya, moderna och rationella kontorslokaler är god och DTZ´s prognoser visar fortsatt stark efterfrågan de närmaste åren. En kommande stor nyproduktion av kontor, framför allt med färdigställande år 2012 kan dock komma att dämpa hyrestillväxten. Till detta skall läggas att det finns stora potentiella utbyggnadsmöjligheter i främst Västra Hamnen.
Transaktionsmarknaden har under 2010 visat starkt ökad aktivitet, men främst från svenska investerare. Några utländska investerare har köpt i år men generellt sett visar för närvarande de internationella investerarna litet intresse för Malmö.
Barometern publiceras i samarbete med Nai Svefa, DTZ och Newsec
