Ett kollektivt förhandlingssystem behöver i sig inte vara av ondo. Men det förutsätter en fungerande hyresmarknad. Det skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm, i ett svar till Ola Johansson (C) och Erik Elmgren (Hyresgästföreningen).
Historien lär oss att hyresregleringar avskaffas i lågkonjunkturer med överskott av bostäder. Då ligger de flesta hyror på marknadsnivå och avregleringen berör bara en mindre grupp hyresgäster, typiskt sett boende i orenoverade äldre lägenheter i attraktiva lägen. Genom riktade bidrag till äldre hyresgäster skydda normalt dessa.
[ Annons ]
Idag har vi stor bostadsbrist med köer till alla hyreslägenheter i större orter, utom möjligen den dyraste nyproduktionen. Några radikala förändringar i reglerna för hyressättning är det därmed inte läge för.
Förlorare är de hushåll som är nya på marknaden och inte har kötid eller kontakter utan får betala höga nyproduktionshyror.
Men det innebär inte att man ska gilla hyresregleringen. De största vinnarna av hyresregleringen är ju en liten grupp egoistiska hyresgäst-insiders som inte frivilligt lämnar fördelerna av en låg hyra till andra. Man stoppar vinsten i egen ficka genom ombildningarna eller genom att använda sitt hyreskontrakt som bytesobjekt. En lägenhet med hyra långt under marknadsnivå kommer sällan tillbaka till fastighetsägaren och ännu mer sällan till en bostadsförmedling. Hyresregleringen skapar också affärsmöjligheter för skumma fastighetsägare som säljer sina kontrakt genom lika skumma svartmäklare.
Förlorare är de hushåll som är nya på marknaden och inte har kötid eller kontakter utan får betala höga nyproduktionshyror eller höga hyror på en andrahandsmarknad. Bland förlorarna finns också de fastighetsägare som sköter sina fastigheter bra men som ändå inte får mer betalt än de som lägger minimalt på drift- och underhåll.
Det är också viktigt att känna till att hyresregleringen aldrig var en integrerad del av den sociala bostadspolitiken efter andra världskriget. Strategin var istället att se till att det byggdes så mycket bostäder att marknadshyran i förorterna skulle bli låg. Så var ju också fallet fram till för 10-15 år sedan. Det politiken inte kunde hantera var dock att när lägesfaktorn under 1970-talet började spela en större roll för hushållen så räcker inte ett stort utbud för att hålla nere alla hyror.
Det som har högst prioritet idag är ett kraftig ökning av bostadsbyggande som riktar sig till hushåll med normal inkomster. Ett stort sådant utbud kan förväntas leda till att dagens normala hyror i förorterna blir framtidens marknadshyror och att hyrorna i dagens nyproduktion i förortslägen faller. Redan idag kan vi dock göra det möjligt för den som bygger nytt att tillämpa ett alternativt regelsystem utan kollektiva förhandlingar och med fri hyressättning i en ledig lägenhet, men med skydd mot stora hyreshöjningar för sittande hyresgäster. Enligt min mening bör man även tillåta något högre hyreshöjningar i lägenheter där dagens hyra är så låg att den även efter ett stort byggande kommer att ligga under marknadsnivån.
Det finns fördelar med kollektiva hyresförhandlingar men då måste hyresgästsidan även ha som ambition att på sikt skapa en fungerande hyresmarknad med ett rimligt besittningsskydd och rättvisa hyror och inte bara fokusera på att hålla nere hyrorna för dagens hyresgäster i det äldre beståndet! Och i ett rimligt besittningsskydd ingår inte en evig rätt att få betala en låg hyra långt under marknadsnivå och under vad nya hushåll på marknaden får betala även efter en utbudsökning.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, KTH, Stockholm
