Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella.
Publicerat 21 december, 2016

Förändrat makroklimat triggar köpare och säljare

November blev en rekordmånad på fastighetsmarknaden där de ökade transaktionsvolymerna sammanföll med stigande direktavkastningskrav. Arvid Lindqvist, Head of Research på Catella, ger sin analys av Fastighetsmarknaden.

Transaktionsvolymerna på den svenska fastighetsmarknaden nådde rekordnivåer under november. Rullande tolvmånaders transaktionsvolym ökade till 170 miljarder kronor, vilket kan jämföras med den senaste rekordnoteringen om 158 miljarder kronor från i somras. Marknaden domineras av kontors- och bostadsaffärer, där institutioner och börsnoterade fastighetsbolag är de enda nettoinvesterarna över tid (det vill säga de enda aktörerna som köper mer än de säljer).

[ Annons ]

Den stora skillnaden mot tidigare rekordnoteringar är att de ökande volymerna nu sammanfaller med stigande genomsnittliga direktavkastningskrav för kommersiella fastigheter, för handelsfastigheter upp från 6,0 procent i början av 2016 till 6,6 procent i november. Det är en ökning som till stor del beror på att fler affärer nu sker i sekundära lägen. Ökningen för kontorsfastigheter är mindre.

Det är mycket ovanligt att direktavkastningskraven går upp parallellt med transaktionsvolymerna – senast var det i januari 2006. Den troliga förklaringen är att säljare och köpare nu möts i sekundära lägen där direktavkastningskraven generellt sett är högre, vilket driver upp både volymerna och de genomsnittliga direktavkastningskraven på marknaden.

En orsak kan vara att säljarna överlag är mer motiverade än tidigare, vilket i sin tur kan bero på att makroförutsättningarna för fastighetsmarknaden håller på att förändras. Det är troligtvis också en förklaring till att börskurserna för de noterade fastighetsbolagen har fallit med drygt 10 procent i genomsnitt sedan början av september och nu i flera fall handlas med substansrabatt.

Direktavkastningskraven ökar

De genomsnittliga direktavkastningskraven har ökat
under de senaste månaderna. Det är mycket ovanligt att direktavkastningskraven ökar parallellt med transaktionsvolymen. Genomsnittliga direkt-avkastningskravet för kontors- och handelsfastigheter ökade till 5,8 procent i oktober från de historiskt låga 5,6 procent som uppmättes under sommaren.

Långräntorna bottnade ut under sommaren i och med att det blivit allt tydligare att den penningpolitik som har bedrivits sedan finanskrisen inte längre har önskad effekt.

Efter valet av Donald Trump som president i usa räknar marknaden med att vi kommer att få se betydande finanspolitisk stimulans i form av skattesänkningar och offentliga satsningar. Då den amerikanska ekonomin i dagsläget ligger nära fullt kapacitetsutnyttjande, borde det leda till högre löner och stigande inflation.

Vi kommer sannolikt att se en betydligt stramare penningpolitik framöver, vilket också kommer att krävas i och med att en expansiv finanspolitik driver upp inflationen. Vidare kommer den amerikanska statens lånebehov att öka och det leder till att långräntorna pressas uppåt.

Transaktionsvolym når rekordnivåer

Det har varit ett tydligt uppsving i transaktionsvolymen under de
senaste månaderna och den rullande tolvmånaders transaktions-volymen ökade till rekordnivån 170 miljarder kronor i november, jämfört med 156 miljarder kronor i oktober.

För sveriges del innebär det att vi går från en tioårsperiod med stark inhemskt driven BNP-tillväxt i kombination med en importerad låg inflation och låga långräntor, till en makromiljö med svagare bnp-tillväxt, högre inflation och något högre långräntor.

På kort sikt är långränteuppgången i absoluta tal relativt liten, och därmed blir effekten på fastighetsmarknaden begränsad. Kombinationen av gradvis avmattande bnp-tillväxt och ett tryck uppåt på långräntan och inflationen har dock en signalverkan på marknaden om ett förändrat makroklimat.

Det leder sannolikt till att vissa investerare ändrar sina strategier – och nya strategier är något som tenderar att skapa både motiverade köpare och säljare på fastighetsmarknaden.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella 

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]