[ Annons ]

Möt tre fastighetsfonder – två britter och en tysk. Alla med svenska innehav i större eller mindre grad, men med lite olika investeringsfilosofier.
Publicerat 28 september, 2011

Fonderna som jagar investeringar

Möt tre fastighetsfonder – två britter och en tysk. Alla med svenska innehav i större eller mindre grad, men med lite olika investeringsfilosofier.

Thomas Holm

[ Annons ]

Av de tre, Aberdeen, M&G och Union Investment Real Estate GmbH, är det brittiska Aberdeen som funnits längst på den svenska marknaden. Man har fastighets­innehav på cirka 700 miljoner euro i Sverige.

–?Vi vill hitta den svarta svanen och göra den vit och skinande fin, säger Thomas Holm. Han har titeln Deputy Fund Manager och sköter en pannordisk fond som startade 2006. Fonden köper direkt i fastigheter och cirka hälften av inne­havet finns i Sverige.

Fondens strategi är köpa enskilda objekt med utvecklingspotential, det är också därför man har en organisation på plats i Sverige som ständigt spanar av marknaden. Thomas Holm tycker inte att investerare ska ha allt för mycket fokus på geografi.

–?Att välja rätt land eller område bidrar till 20–30 procent av fastighetens utvecklingspotential – resten är det enskilda objektet som har förutsättningen att skapa mervärde för investeraren.

Han ser därför inget problem att köpa en fastig­het med 25 procents vakans. Den kan göras om och fyllas med nya hyresgäster. På det sättet skiljer man sig från andra utländska corefonder som helst köper säkra objekt med hyresgäster och långa kontrakt. Som brittiska M&G, med säte i London, en av världens ledande  fastighetskapitalförvaltare men en tämligen liten spelare på den svenska marknaden. I år köpte man ett handelscentrum i Burlöv utanför Malmö för
114 miljoner kronor.

Paul Simon

–?Vi är en långsiktig investerare, säger Paul Simon, investerare på M&G i London, utan att exakt gå in på tidshorisont. Sverige passar oss bra eftersom ni har garanterade långa hyres­kontrakt. Vi är inte intresserade av att utveckla fastigheter.

Paul Simon anser att Sverige har en transparant marknad med låg risk, stabil ekonomi och en tillväxt av BNP på fem procent med utsikter att öka även i framtiden. Att prognosen dragits ner hade ännu inte nått hans öron.

–?Vi letar nya investeringar av samma karaktär som Burlöv. Målet är att 10–15 procent av innehavet i den europeiska fonden ska vara svenska fastigheter.
För den tyska fastighetsfondförvaltaren Union Investment Real Estate GmbH är Sverige en oerhört liten marknad – endast 1,07 procent av fondens innehav finns här. Men om man beaktar att fonden förvaltar 80 miljarder euro så blir bilden annorlunda. Man äger fastigheter för 8 miljarder i Sverige vilket gör dem till en av de 60 största fastighets­ägarna i landet.

–?Avkastningen på bra objekt i Sverige har sjunkit gans­ka mycket på grund av att många bevakar marknaden. Vi köper bara objekt i bra lägen och har avstått från att köpa fastigheter som måste renoveras och där man tar stora risker. När det gäller de bra objekten i Sverige och framför allt i Stockholm finns det inte mycket att välja på. Alla som letar efter fastigheter på den svenska marknaden säger att utbudet är knappt och priserna är höga, men fördelen är att hyrorna kommer att stiga, säger Karl-Joseph Hermanns-Engel som är Managing Director och ansvarig för fondens internationella placeringar.

Fastighetsfonderna tror mest på Sverige, inte minst handelsplatser. Här är Aberdeens prognos för totalavkastningen i procent på olika marknader fram till 2015.

Man skulle kunna tro att de flesta håller hårt i plånboken när det krisar men enligt Thomas Holm på Aberdeen har det varit ett nettoinflöde av kapital – trots att mark­naden varit dålig. Men någon lönande affär för investerarna har det i alla fall ännu inte varit. Fonden startades på toppen när det var som dyrast. Det blev inledningsvis en hård smäll.

–?Men den fallande kurvan bröts i mitten av 2009. Fast vi är inte tillbaka på startnivån, säger Thomas Holm.

Karl-Joseph Hermanns-Engel

Karl-Joseph Hermanns-Engel tror att de svenska hyrespriserna kan komma att stiga med upp till 5 procent årligen för fastigheter i de bästa lägena under de kommande två till tre åren.

–?Alla globalt agerande fastighetsfonder har ett öga på den svenska fastighetsmarknaden. För de allra flesta är marknaden för dyr, men efter Lehmannkraschen betalar man det här priset för stabilitet. Det handlar inte bara om att hitta en bra fastighet till ett bra pris. Fastigheten måste också ha en stabil omgivning. Det finns inte många sådana marknader.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]