Gynnsamma satsningar ökar investeringsviljan för lager/logistik i den norrländska storstaden.
Lager/logistik
Det råder hög efterfrågan på lager, logistik och industrimark i Umeå kommun, vilket har resulterat i ökade markpriser. Ytterligare nyproduktion har bidragit till stigande hyresnivåer och sjunkande direkavkastningskrav. Även vakansgraden för detta lager och logistik har påvisat en sjunkande trend.
[ Annons ]
Bedömningen är att det blir ytterligare stora investeringar i segmentet de kommande åren. I dagsläget har skogsmaskinstillverkaren Komatsu Forest gjort en av Sveriges största industriinvesteringar, vilken är belägen i Klockarbäcken i utkanten av Umeå. Fabriken beräknas vid färdigställandet uppgå till cirka 40 000 kvm och förväntas kunna invigas under 2021.
I linje med detta har flera kommunicerade affärer i Umeå visat på toppnivåer för segmentet under det senaste året och Svefa bedömer att efterfrågan kommer vara fortsatt hög även framöver.
I maj månad 2021 förvärvade till exempel NP3 Fastigheter en industri- och lagerportfölj till ett fastighetsvärde motsvarande 11 640 kr/kvm. Säljare var UM Fastigheter och portföljen utgörs av fyra fastigheter vilka är belägna i trafiknära lägen i utkanten av Umeå. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 8 000 kvm och objekten är i dagsläget fullt uthyrda. Svefa bedömde direktavkastningen till cirka 6,25 procent.
Vidare kommer logistiksektorn fortsatt gynnas av den kommande utbyggnaden av Norrbotniabanan, järnvägen mellan Umeå och Luleå. Banan planeras klara tyngre laster och högre hastigheter vilket är särskilt gynnsamt för godstrafiken.
Kontor
Trots pandemin är efterfrågan hög på kontorsytor. De centrala kontorsfastigheterna visar på stigande hyresnivåer och stabila direktavkastningskrav.
Handel
Ökad e-handel inom såväl detalj- som sällanvaruhandeln har lett till en negativ hyresutveckling. Planer finns dock på nya handelsområden med livsmedel.
Bostäder
Hög efterfråga på bostäder, där nyproduktion är särskilt eftertraktat. Detta har medfört en positiv hyresutveckling de senaste åren.
Investeringsmarknad
Transaktionsvolymen i Umeå har ökat i jämförelse med föregående år och domineras av bostäder följt av lager och industri.
Roine Stenius, Svefa
Stor efterfrågan på moderna kontor
Balticgruppen har under lång tid fokuserat på att etablera kontor och bostäder i centrum och i den växande Universitetsstaden i östra delen av Umeå. Idag har bolaget ett bestånd med cirka 300 000 kvm i ett femtiotal fastigheter.
Men planen är att växa ytterligare. Vid Östra station ska Balticgruppen bygga 20 000 kvm kontor, 175 hyresrätter, 78 bostadsrätter, livsmedelsbutik och restauranger där första etappen beräknas bli klar 2024.
– För kontor är efterfrågan stor på centrala, moderna kontorslokaler nära det urbana livet som attraherar kompetenta medarbetare. Det har varit ett helt enormt tryck under våren och vi har i princip inga vakanser alls i de centrala delarna, säger David Carlsson, vd på Balticgruppen.
Effekten av pandemin är att hyresgäster gärna söker flexibla lösningar och möjligheten att byta till större eller mindre ytor.
– Där har vi en fördel av att ha ett stort utbud som gör det möjligt att flytta inom våra bestånd.
Hyresnivåerna för kontor har ökat konstant och i det nya området, där redan Skatteverket tecknat avtal, ligger hyran på 2 800 kr/kvm. I husen nere vid älven är toppnoteringarna runt 3 000 kr/kvm. Yielderna för moderna kontor i bra lägen hos Balticgruppen är cirka 4,5 procent om de skulle avyttras. För nyare hyresrätter mellan 3,5 och 4 procent.
David Grossman
