Publicerat 22 september, 2022

Fastighetsmarknaden tillbaka i normaltillstånd

Stigande inflation och höjda räntor markerar ett abrupt slut på en period av höga vinster och stigande priser. ”I grund och botten är det sunt att ekonomin nu börjar gå mot något slags normaltillstånd med räntor”, menar Andreas Wahlén, vd för NP3 Fastigheter.

De svenska fastighetsbolagen har det svettigt. Knappt hade hjulen börjat rulla igång igen efter pandemin förrän det fruktade inflationsspöket vaknade till liv. Stigande priser, höjd styrränta och marknadsräntor på uppåtgående spred sig snabbt till Stockholmsbörsen.

[ Annons ]

Fram till den 1 september har Stockholms-börsens fastighetsindex backat 42 procent. I pengar innebär det att värdet på Stockholmsbörsens fastighets-bolag minskat med 370 miljarder kronor.

Innan man tar sig för att analysera konsekvenserna av stigande priser och en Riksbank som justerar upp räntebanan finns det anledning att backa bandet en sisådär tio år.

I juli 2009 sänkte Riksbanken den statliga styrräntan till 0,25 procent. Knappt sex år senare fattade Riksbanken det drastiska beslutet att sätta styrräntan till minus.

För svensk ekonomi i stort tog det tämligen lång tid innan ekonomin sköt fart, men för fastighetsbranschen var effekten omedelbar och syntes tydligt i resultaträkningarna. Aldrig tidigare hade gapet mellan fastighetsbolagens räntekostnader och avkastning varit så högt. Men goda tider varar som bekant inte för evigt.

När styrräntan i maj 2022 höjdes från 0 till 0,25 procent var det första gången på åtta år som den inte låg på minus eller noll.

– Visst, räntorna har gått upp och inflationen är hög, men vi måste komma ihåg att de senaste åren präglats av allt annat än normalitet. I grund och botten är det sunt att ekonomin nu börjar gå mot något slags normaltillstånd med räntor som är över 0 procent, säger Andreas Wahlén, vd för NP3 Fastigheter.

NP3 grundades 2007 i Sundsvall och noterades på Stockholmsbörsen 2014. Bolagets fastighetsportfölj består av industrier, lager, logistikcentraler och kontor koncentrerad till mellersta och norra Sverige.

När Andreas Wahlén och hans kolleger investerar i befintliga fastigheter eller projekterar nya ser man uteslutande till kassaflödet, alltså de kommersiella hyresgästernas förmåga att betala för lokalerna.

Vi har inga planer på att göra avkall på våra finansiella mål.

Andreas Wahlén menar att NP3:s geografiska koncentration och branschinriktning har vaccinerat bolaget från de värsta prisstegringar och uppskrivna fastighetsvärden. Fallhöjden är inte lika hög som i exempelvis centrala Stockholm och Göteborg.

– När NP3 tog sitt första banklån 2011 lånade vi till 5,75 procents ränta. Det ställde höga krav på lönsamheten då och vi har inga planer på att göra avkall på våra finansiella mål, säger Andreas Wahlén.

Han sätter fingret på något som alla i fastighetsbranschen vet men få gillar att säga rätt ut: hyres-värdarnas ökade kostnader behöver inte nödvändigtvis innebära några större problem så länge de kan skjutas över på hyresgästerna. De flesta kommersiella hyreskontrakt innehåller en inflationsklausul som innebär att hyran kan skrivas upp med konsumentprisindex, vanligtvis i oktober månad då hyresnivåerna för kommande år sätts. Högre inflation, högre hyror.

Men den stora frågan, som vi inte får svar på förrän senare i höst och vinter, är vilken förhandlingsposition fastighetsägarna har när det ska skrivas nya avtal och vakansgraden har ökat. I centrala Stockholm steg vakansgraden till nästan 5 procent under årets andra kvartal – den högsta siffran på fem år enligt rådgivarkontoret Savills.

Extra knepigt är det just nu för bolagen som har en kombination av bank- och obligationslån. När inflationen tog fart under våren var effekten störst på obligationsmarknaden. Köparna drog sig tillbaka, vilket drev upp priserna i lånevillkoren. Här har det också stormat kring Ilija Batljan och hans SBB, med 57 procent av skulderna i icke säkerställda obligationer.

Att finansiera sig genom obligationslån har på kort tid blivit mycket dyrare.

Ett tydligt uttryck för de tuffare villkoren var de 260 miljoner kronor som SBB emitterade under mars i år. I det ena fick bolaget acceptera ett påslag om 1,6 procents ränta på tremånaders Stibor (en svensk marknadsränta som mäter genomsnittet i Sverige). I dagsläget innebär det att SBB betalar 1,92 procent effektiv ränta på sina senaste lån.

Det kan låta hanterbart, men för ett bolag med 53 miljarder i obligationslån och 42 miljarder i banklån är det en rejäl kostnadsökning. Och värre lär det bli. På kort tid har det blivit betydligt dyrare att låna pengar på obligationsmarknaden.

– De fastighetsbolag som sitter på en stor andel banklån har det bra och kan känna sig trygga. Men att finansiera sig genom obligationslån har på kort tid blivit mycket dyrare. Det som sker just nu är att flera fastighetsbolag arbetar intensivt med att flytta över sina obligationslån till banklån, säger Jonas Andersson, som förvaltar Carnegie Fastighetsfond Norden.

Han anser att de fastighetsbolag som har bäst förutsättningar att lyckas med denna konvertering är de etablerade aktörer som redan har en upparbetad och god relation till sin bank. Mindre aktörer som är starkt beroende av obligationslån kommer att få det tuffare. Och tuffast får de som har nya projekt inskrivet som affärsidé.

Att de senaste årens höga priser på kommersiella fastigheter stannar av, eller till och med viker nedåt, kan tyckas lika logiskt som odramatiskt. Allt kan ju inte peka uppåt i all evighet. Samtidigt kommer det ofrånkomligen innebära en utmaning för de högst belånade fastighetsbolagen. För när värdena viker ned så ritas relationen mellan bank och låntagare om.

Om värdet på en fastighet skrivs ned så höjs belåningen per automatik och i de låneavtal som bankerna har med fastighetsbolagen är relationen mellan värden och belåning tydligt formulerade. Om värdet på fastigheten skrivs ned kan banken tvinga fram en omförhandling med ännu högre ränta eller rentav försäljningar av en eller flera fastigheter som följd.

– Nej, vi räknar inte med nedskrivningar av fastighetsvärden på våra fastigheter, säger Rosel Ragnarsson, finansdirektör på SBB.

Arbetsmarknaden är fortsatt stark och det är svårt att bedöma hur vakanserna kommer att påverkas framöver.

Om Ilija Batljan och hans SBB är i ena ändan av riskspektrum så representeras hans motsats av Fredrik Lundbergs Hufvudstaden. Hufvudstaden sitter å ena sidan på de mest attraktiva adresserna i Stockholm och Göteborg, å andra sidan har man branschens lägsta belåning. Bolaget, som länge betraktats som konservativt och försiktigt, säger att de kan leva med nedskrivna fastighetsvärden.

– Arbetsmarknaden är fortsatt stark och det är svårt att bedöma hur vakanserna kommer att påverkas framöver. Hittills är efterfrågan positiv för både kontor och butiker i våra citylägen och vi ser sjunkande vakanser i fastighetsbeståndet om vi bortser från våra större pågående projekt. Hufvudstaden har starka kommersiella lägen och vår bedömning är att efterfrågan är god över tid, säger Anders Nygren, vd för Hufvudstaden.

Ingen vet hur hård inbromsningen i ekonomin kommer att bli, lika lite som ingen vet hur hårt kostnaderna för byggmaterial, energi och drivmedel håller i sig. Säkert är i alla fall att fastighetsbranschens rekordår, sett till stora transaktioner och rekordhöga förvaltningsresultat, är över för den här gången. Om devisen under de senaste tio åren varit: ”oavsett vad du äger och köper är du en vinnare”, kommer agnarna att skiljas från vetet, där fastighetsägare som lyckas har rätt bestånd och en förmåga att anpassa sig efter kundernas behov.

Tobias Kaj, förvaltare av Lannebo fastighetsfond, tror att entreprenörskapet, alltså företagens förmåga att erbjuda bra lokaler till rätt pris, kommer att bli extra avgörande de kommande åren.

Han pekar ut Erik Sehlins Balder och David Mindus Sagax som de tydligaste exemplen.

– Det finns bolag, som sticker ut såväl i hög- som lågkonjunktur, och som konsekvent presterar bättre än konkurrenterna. Välskötta bolag med kvalitetsbestånd som inte bara kommer rida ut lågkonjunkturen utan flytta fram sina positioner, säger Tobias Kaj.

Skuldsiffran ger inte hela bilden av bolagets utsatthet för högre räntor. Det skiljer i genomsnittlig längd på låneportföljerna, hur långt fram i tiden man bundit räntorna, och vilken genomsnittlig räntenivå skulderna har.
[ Reportage ]
[ Nyheter ]
[ Krönikor ]