Marknaden måste stå på egen grund

När danskarna åkte tillbaka över sundet tappade fastighetsmarknaden fart – inte minst efterfrågan på bostadsrätter. Innan danskarna är tillbaka igen måste branschen nu lita på stadens egen attraktionskraft.

Annons:


Det är tidigt 2000-tal. Allt pekar uppåt, och då inte bara Turning Torsos stolta 190 meter som symboliserar det nya Malmö. Danskarna tar sig över bron och köper bostäder med sin starka krona. På gamla varvsområdet etablerar sig medelklassen i nya kontor och i tjusiga bostadsrätter med havsutsikt. Med den ökande köpkraften sätts planer på nya köpcentrum. Det är kort sagt rena Klondykestämningen i Sveriges tredje största stad.
– Folk köpte lägenheter på 20 minuter och fastigheter i B-lägen blev plötsligt fastigheter i A-lägen, minns Greg Dingizian Malmöbo och vd på bostadsbolaget Victoria Park.

Men något som pekar spikrakt upp kommer förr eller senare att falla eller åtminstone att plana ut. Och tittar man på bostadsrättspriserna och vakansgraden på kontor och jämför utvecklingen med Stockholm och Göteborg ser man tydligt att Malmö tappat en del av sin attraktionskraft. Samtidigt som bostadspriserna hela tiden slår nya rekord i Stockholm och Göteborg (upp 9 respektive 11 procent juni 2012–juni 2013) så är det en måttlig återhämtning  i Malmö med plus 3 procent i centrum och ingen ökning alls i ytterområden under det senaste året.

Även på den kommersiella sidan har det varit en klart mattare marknad de senaste två åren.
– Ingen bygger längre kontorshus på spekulation. Först hyresgäster – sedan projekt, säger Anders Jarl, vd på Wihlborgs, Malmös största aktör inom kontor.

BRON. Symbolen för integrationen som nu tar en paus.

I Fastighetsägarnas senaste Sverigebarometer uppger 33 procent av fastighetsägarna i regionen att kontorsvakanserna har ökat under det senaste halvåret. Motsvarande andelar i Göteborg och Stockholm är 14 respektive 13 procent. De flesta man talar med ”skyller” utvecklingen på danskarna. När Öresundsbron stod klar och integrationen i området satte fart fick Malmöregionen en klart högre tillväxt än Stockholm och Göteborg, inte minst tack vare en tjänstesektor med många små och medelstora företag inom IT och media. Men Europas kris har drabbat Malmö hårdare just på grund av närheten till Danmark. Nu måste Malmös fastighetsmarknad stå mer på egna ben. Lita på att stadens egen attraktionskraft ska locka till sig investeringar, och inte minst få fler boende med högre inkomst som kan fylla på kommunkassan.

Från Wihlborgs horisont på Dockplatsen i Västra hamnen ser det i alla fall rätt ljust ut. Anders Jarl visar en modell i foajén där han pekar ut områden som ska bebyggas i Västra hamnen – men bara om marknaden så efterfrågar.
– Vi har en avvaktande position nu, men det känns som om positiva vindar är tillbaka till skillnad mot 2012 då inbromsningen var tydlig.

Wihlborgs sitter enbart på moderna kontors-fastigheter vilket är det som kunderna efterfrågar. Man insåg tidigt att det var en bättre affär att bygga nytt än att försöka göra om gamla slitna kontorshus.
– Åren 2005–2007 kunde man sälja allt och då gjorde vi oss av med det gamla, en del ombildades till bostäder. Det fanns ju en hel del finansiella köpare som inte visste vad ett hus var för något, säger Anders Jarl med viss sarkasm.

Vakansgraden i Wihlborgs bestånd är mellan 6 till 7 procent, en hyggligt bra siffra i Malmö där det beroende på läge kan variera från 6 till 15 procent.
– Det finns gott om tomma lokaler i äldre industri-områden som inte är kommunikationsnära. Som Emilstorp i de sydöstra delarna rätt nära miljonprogrammet Rosengård. Och i hamnen där många äldre kontor är svåra att hyra ut. Jag kan tänka mig att de till och med kommer att rivas i framtiden, säger Per Wieslander, värderare på NaiSvefa i Malmö.

På Stockholms kontorsmarknad säljer man unika lägen, i Malmö finns många likvärdiga lägen, och det är ingen brist på mark. I Västra hamnen, i Varvsstaden som Peab äger och runt järnvägsstationen finns det plats för kommersiella etableringar i minst 20 år till. Lägg Hyllie till detta, den stora satsningen söder om Malmö där planen är att bygga för 9?000 arbetsplatser och 9?000 bostäder så förstår man att konkurrensen om kunderna är och kommer att förbli stenhård under lång tid.

Närheten till Kastrup och fler direktlinjer än på Arlanda är det avgörande skälet för att välja Malmö förklarar Anders Jarl. Näringslivet i området är därför beroende av att Kastrup inte tappar sin position. SAS ekonomiska problem samt Norwegians och Finnairs många direktflyg från Oslo, Stockholm och Helsingfors är ett hot. Trots Kastrup har regionen svårt att locka de stora företagen. Öresundsområdet har större befolkning än Stockholm med omnejd men bara en tredjedel av Skandinaviens huvudkontor – hälften ligger i Stockholm.

Ansvariga i regionen har också insett att få utanför Skandinavien känner till begreppet Öresund och sedan mars i år marknadsför man sig utåt som Copenhagen/Malmö Region. Handeln i Malmö är för tillfället ett riktigt getingbo med antagligen landets hårdaste konkurrens om kunderna. I mitten av juni stod ett ombyggt Triangeln klart, Emporia i Hyllie, med över 200 butiker har bara funnits i tio månader, Mobilia har renoverat och till detta läggs även handelsytor i Södra Nyhamnen som Jernhusen bygger intill Malmö central.
– Det är en överetablering och fastighetsägare i de centrala delarna haft svårt att hålla sina hyres-nivåer när galleriorna växer och drar till sig de stora kedjorna, säger Per Wieslander på NaiSvefa.

Västra hamnen är inte färdigbyggd. Anders Jarl, vd på Wihlborgs, visar var det finns ytor att fylla.

De som inte rustar sig för kampen kommer inte att klara sig är hans bedömning. Köpcentrumet Entré vid norra infarten pekas av många ut som förloraren. Under en rundvandring i Emporias 93 000 kvadratmeter en måndagseftermiddag är det glest med kunder och handlare som Fastighetstidningen talar med bekräftar bilden. Butikspersonal, de flesta vill vara anonyma, vittnar om torftiga kassor under vardagarna och om mindre butiker som inte klarar av hyrorna och som snart kommer att stänga igen.
– Men i går (en söndag) var det helt crazy. Massor med kunder, inte minst danskar som gör en utflykt hit, säger Kevin Hansen, ägare till klädaffären Sams. Han tror att det kommer ta tid, kanske upp till fem år, innan ruljangsen är på topp i Emporia.

Vi måste få igång flytt-kedjor och frigöra lägenheter med lägre hyror.” Sonny Modig, vd på MKB.

Det finns också kritik mot ägaren Steen & Ström för att man snålar med marknadsföringen och för att de utlovat en garanterad kundbas med besökande från hela Skåne och till och med Göteborg.
– Dem har i alla fall inte jag sett skymten av, säger Kevin Hansen.

Fredrik Ekelund, centrumledare på Emporia tycker att kritiken är oberättigad.
– Man ska komma ihåg att Emporia ligger på mark där ingen har handlat förr och det är en utmaning att få folk ändra beteende. Fortfarande är vi mer ett destinationscenter än platsen för de spontana inköpen vilket inte minst visar sig på dagligvarusidan som inte fått den utvecklingen vi velat.

Han beklagar att bostadsbolagen bromsat in sina satsningar i området, men det är inget unikt för Hyllie. Efter danskflykten lades många bostadsrättsprojekt snabbt i malpåse och precis som på den kommersiella sidan är det försiktighetsprincipen som nu gäller.
– Beroende på projekt är det mellan 30–50 procent som ska vara sålt innan vi sätter spaden i jorden beroende på hur man bedömer marknaden, säger Michael Jönsson, marknadschef NCC Boende i Skåne.

Han konstaterar att bankerna numera kräver att köpare först säljer ett tidigare boende innan man får köpa nytt, och att det i sin tur leder till långa processer.
– Ett bekymmer är att vi inte kan svara kunder på när de kan flytta in. Det kan vi inte ge besked om förrän vi har våra bokningskrav och risken finns att man inte når gränsen och att det inte blir bygge alls.

Om det går trögt för bostadsrätter så är efterfrågan fortsatt hög på hyreslägenheter. En av de mesta aktiva byggarna i Sverige just nu är det kommunala bolaget MKB som bygger 300 till 400 lägenheter per år och nu har 600 i produktion.
– Vi har uppdrag att bygga nytt och vi kan klara det tack vare samverkansentrepenad som gör att vi kan producera för mellan 24 000–27 000 per kvadratmeter. Vi har inte heller något krav från våra ägare att ha hög avkastning,  säger Sonny Modig, avgående vd på MKB.

MKB:s och Malmös dilemma är att efterfrågan på hyresbostäder är stor men att det är en liten del av dem som råd att hyra en nyproducerad trerummare med 10 000 kronor i hyra. Sonny Modig har länge hävdat att en friare hyressättning måste till för att öka rörligheten.
– Idag finns det inga skäl att flytta om man bor bra med en hyra på 1 100 kronor per kvadrat. Gapet upp till nyproduktionshyran måste minska.

Stena fastigheter bygger också, fast i mer blygsam skala.
–  Västra hamnen börjar sätta sig med skolor och infrastruktur, och där skulle man kunna tänka sig att bygga mer. Havsnära lägen är en uthållig marknad, som Dragör där vi har byggrätter, cirka ett sextiotal. Men det är svårt att få ihop kalkylen på hyresrätter. Nu har vi kunnat bygga på egen mark och kan hålla tillbaka kostnaden den vägen, säger Unni Solbe, vd på Stena fastigheter i Malmö.

Hyresmarknadens stora utmaning är förstås att underhålla miljonprogrammens områden. I Malmö är det en och annan fastighets-ägare som gått bet på uppgiften. När Victoria Park innan sommaren köpte de gamla ”skandalhusen” i Herr-gården var det många som undrade vad vd Greg Dingzian hade i kikaren.
– Vi köpte för under 4 000 kronor kvadratmetern och även om det finns en teknisk skuld i fastig-heterna så går den affären att räkna hem.

Eftersom nybyggnadshyrorna är höga och så få har råd med de nivåerna räknar Greg Dingzian med att de äldre husen i miljonprogrammen blir allt mer attraktiva. Han söker fler liknande objekt och tror att Malmös framtida styrka finns i dessa områden.
– Malmös stora unga generation är en möjlighet men kan också vara ett problem. Det gäller att hitta rätt nycklar – och det tror jag att vi kan bidra med. Tar vi hand om den resursen kommer den här stan att vara en fantastisk plats om 10–15 år. Det kommer att blomstra, säger Greg Dingzian.

Malmö tappar samtidigt som Stockholm ökar

Sedan 2011 har vakansgraden ökat i Malmö samtidigt som den minskat i Stockholm. I början av 2000-talet var det tvärtom. Källa: Newsec

 

Priser på kontorsfastigheter visar trots
mattare marknad en jämn uppgång. Köpare är enbart lokala aktörer.

 

Det stora raset har skett på bostadsrättsmarknaden med priser som gått ner med mellan 10–20 procent. En viss återhämtning har det varit den senaste tolvmånadersperioden. Källa: Mäklarstatistik

 

Med färre danska köpare har priserna på bostadshus planat ut. Och det trots stor efterfrågan på nya bostäder.

Annons: