Länge var det till banken ett fastighetsbolag gick när man behövde pengar. Men 2012 var året då kapitalmarknaden på allvar började locka med företagsobligationer och preferensaktier.
Det har hänt mycket den senaste tiden när det gäller fastighetsbolagens möjligheter att finansiera sina satsningar i verksamheten. Man skulle kunna säga att det finns en skiljelinje mellan tiden före och efter den finanskris som blossade upp på senhösten 2008. Det handlar om en i grunden förändrad tillgång till kapital.
[ Annons ]
Finanskrisen tydliggjorde brister i regleringen av banker. En sådan brist, förmodligen den främsta av dem alla, var att bankerna hade för lite eget kapital i verksamheten. Det har tvingat fram tuffare regler, som Basel III, för att de ska hålla mer kapital i relation till sin utlåning och därmed minska sina risker. Det betyder i sin tur att bankerna idag – efter finanskrisen – i många fall inte längre kan låna ut pengar i samma omfattning som tidigare. Det här slår inte minst mot kapitaltunga sektorer som fastighetsbranschen.
– Jag har självklart förståelse för de nya reglerna. Det var riskfyllt för bankerna så som de arbetade tidigare, och många var själva inne i processen att öka sin kapitaltäckning redan innan regleringskraven kom. Samtidigt är det viktigt att inte ställa för höga krav på bankerna, för om krediter blir för dyra så drabbar det inte bara bank- och finansmarknaden utan också den reala ekonomin. Banker måste helt enkelt få ta risk, konstaterar Johan Hansing, chefsekonom på Svenska Bankföreningen.
Det är helt klart lättare att vara en större fastighetsägare. Det är där obligationsmarknaden börjar och det tar tid innan det sprider sig till mindre aktörer. ” Anders Palmgren, Catella
Före finanskrisen var brittiska, tyska och nordiska banker med och bidrog till finansieringsmöjligheterna på den svenska lånemarknaden. I princip är samtliga dessa aktörer idag borta, tvingade av EU att avveckla verksamhet i länder som inte är huvudmarknader. Undantaget är några enstaka tyska banker som haft kvar sina svenska kundportföljer och som nu öppnar kontor igen, bland annat Deutsche Pfandbriefbank och Aareal Bank. Även bland de svenska bankerna finns de som antingen har upphört med kommersiell utlåning eller minskar sina volymer.
Men dörren är förstås inte stängd. Det finns aktörer som alltjämt ställer upp med lånefinansiering för sina kunder. Swedbank är ett sådant exempel.
– Jämför vi med 2011 så ligger vi på samma nivåer eller till och med ökar utlåningen i volym under 2012. Vi är nog en av få aktörer som idag dessutom kan titta på nya affärer och möjligheter, säger Urban Håkansson, chef för Sector Real Estate, Large Corporates inom Swedbank och fortsätter:
– Fram till krisen erbjöd många banker, inte minst de utländska, finansiering på upp till 80–85 procent. De svenska bankerna hakade inte på, utan tog vettiga kreditbeslut och har därför inte förlorat pengar i samma utsträckning. För Swedbanks del handlar det i grunden om att vi vill fortsätta stötta våra kunder i sin tillväxt.
Johan Hansing konstaterar också att man i andra länder ser att bankerna totalt sett har minskat sin utlåning, men att det i Sverige trots allt idag inte finns sådana tecken.
– De svenska bankerna är relativt välkapitaliserade och har på så sätt en bra situation, slår han fast.
Anders Palmgren, ansvarig för Corporate Finance på Catella, påpekar samtidigt att bankerna ändå måste prioritera.
– När man tittar på hur bankerna agerar i en marknad där det finns mindre tillgängligt kapital och de samtidigt ska fördela sin långivning mellan olika branscher, så hamnar fastighetsbolagen i ett mindre prioriterat segment. Det finns andra affärer, såsom verkstadssektorn, som står för större intjäningsförmåga och blir därför mer intressanta för bankerna, menar han.
Lån eller inte, klart är att det ändå ser mer trögt ut på banklånesidan än tidigare. Så vad ska man göra om det till exempel finns köpare och säljare, men ingen lånefinansiering att tillgå?
Efter krisen kom kapitalmarknaden igång snabbare än banksystemet. Fastighetsbolagen började på bred front att undersöka alternativa finansieringskällor för att kunna fortsätta växa. Företagsobligationer, företagscertifikat och preferensaktier har seglat upp som de främsta alternativen, särskilt när fastighetsbolagen vill öka sin förvärvsförmåga.
– Om man till exempel tidigare lånade 75 procent hos banken och nu kan få lånefinansiering upp till 60 procent, så måste mellanskillnaden ersättas på något sätt. Kan man då välja att utfärda företagsobligationer så är det naturligtvis bra för fastighetsbolagen, även om det brukar vara några procent dyrare än banklån, säger Anders Palmgren.
Han får medhåll av både Johan Hansing och Urban Håkansson, som menar att det dessutom kan finnas fördelar med olika sätt att finansiera sig och sprida riskerna mellan banker och kapitalmarknader.
– Företagsobligationer kan vara ett bra komplement, även om man har tillgång till banklån. Det är väl aldrig bra att lägga alla ägg i samma korg. Det viktigaste är dock att se till den enskilda situationen och det enskilda fastighetsbolagets avkastningskrav, säger Urban Håkansson.
Även om obligationsmarknaden har vuxit kraftigt på sistone, så är det ännu en liten marknad. Siffror från Catella visar att den totala emissionsvolymen bland de publika fastighetsbolagen under 2012 landade på 7,8 miljarder kronor, varav 5,1 miljarder kronor var icke-säkerställda obligationer. Totalsiffran för fastighetsbolag, oavsett ägandeform, blev 26,7 miljarder kronor. Dessa siffror kan i sin tur jämföras med en totalvolym av emitterade icke-säkerställda företagsobligationer i Sverige på drygt 100 miljarder kronor under 2012, enligt siffror från Thomson Reuters.
– Marknaden fortsätter definitivt att växa, men från låga nivåer. Jämför man med internationella fastighetsbolag så ligger de svenska ganska långt efter, säger Urban Håkansson.
Företagsobligationsmarknaden är idag dessutom i princip bara tillgänglig för större publika fastighetsbolag. Mindre bolag, med en balansomslutning på bara några miljarder kronor, kan inte räkna med det här alternativet.
– Det är helt klart lättare att vara en större fastighetsägare. Det är där obligationsmarknaden börjar och det tar tid innan det sprider sig till mindre aktörer. Tills marknaden har vuxit mer så är de hänvisade till sina bankförbindelser, vilket naturligtvis gör det svårare för dem att göra nya affärer, konstaterar Anders Palmgren och fortsätter:
– Samtidigt är det ett litet problem för fastighetsbolagen att det inte har gjorts officiella kreditbedömningar på dem, det vill säga förmågan att möta sina finansiella förpliktelser, där de exempelvis fått kreditbetyget BBB eller bättre. Anledningen är att många stora investerare har tydliga riktlinjer kring rating för att överhuvudtaget kunna investera.
Företagsobligationerna som de börsnoterade fastighetsbolagen har gett ut är i huvudsak icke-säkerställda, det vill säga saknar underliggande säkerhet. Anders Palmgren menar att det är den säkerställda obligationsmarknaden utanför bank-sektorn som måste komma igång.
– Den lilla marknaden som de icke-säkerställda företagsobligationerna idag utgör täcker inte hela behovet. Vår uppskattning är att fastighetssektorn behöver nyfinansiera uppemot 50 miljarder per år. Då måste de säkerställda alternativen komma om man ska kunna ersätta bankerna. Det skulle kunna vara via obligationer, kreditfonder eller direktutlåning från institutionerna. Och bankerna kommer säkert själva att vilja var med och hitta nya finansieringsformer, sälja vidare och ta in institutioner som partner för att dela riskerna. Vi håller själva på att resa en kreditfond just nu, säger han.
Skulle man inte vilja gå via lånat kapital, så är eget kapital en annan väg för fastighetsbolagen. Preferensaktier innebär högre risk för investerare än obligationer, men är bättre för fastighetsbolagets nyckeltal eftersom de ökar det egna kapitalet. Klövern är ett av bolagen som emitterade preferensaktier med anledning av sitt förvärv av det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon. Läs mer om Klöverns finansiering på nästa sida.
Urban Håkansson på Swedbank tror samtidigt att vi över tiden åter kommer att se fler banker på marknaden, om än mer sparsmakat.
– Vi vill naturligtvis att kunderna ska fortsätta låna av oss, för vi utgår från det som är bäst för dem ur ett långsiktigt perspektiv. Lånefinansiering kommer trots allt att fortsätta vara det första alternativet för fastighetsbolagen.
__________________________________________________
fakta/ aktie & obligation
Företagsobligationer är skuldbrev som ges ut av företag och löper mellan ett och tio år. Köparen av obligationen får en ränta som bestäms av företagets ekonomiska ställning och kreditvärdighet. Vid jämförelse med exempelvis en statsobligation har företagsobligationer högre kreditrisk, men ger oftast högre avkastning. De har också sämre likviditet än statsobligationer.
Icke-säkerställda obligationer saknar underliggande säkerhet, vilket ökar risken i dem, medan säkerställda obligationer ger investeraren förtur till vissa tillgångar om företaget skulle gå i konkurs.
Preferensaktier är inte ett lån utan aktier som ger bättre rätt till bolagets tillgångar och/eller vinst än stamaktier vid konkurs eller likvidation. Preferensaktierna kan ge utdelning samt eventuell positiv kursutveckling. Företaget som emitterar preferensaktier ökar sin soliditet. Källor: Swedbank, Wikipedia
__________________________________________________
Fastighetsfinansieringen 2012
Bankernas utlåning till bostadssektorn ökar men på den kommersiella sidan är det en tämligen svag utveckling sedan Lehmankraschen. I dessa siffror ingår inte hushållens lån till bostäder som december 2012 var 2 223 miljarder kronor.
Under 2012 har de börsnoterade svenska fastighetsbolagen (inklusive Lundbergföretagen) emitterat obligationer för 7,8 miljarder kronor, varav 5,1 är icke-säkerställda och 2,7 säkerställda (SFF). Dessutom har Hemsö och Akelius emitterat 1,2 miljarder kronor icke-säkerställda obligationer. Vidare har offentligt ägda bolag som Akademiska, Specialfastigheter, Framtiden och Vasakronan emitterat företagsobligationer för 15,7 miljarder kronor. Oavsett ägandeform och obligationstyp blir totalsiffran för de svenska fastighetsbolagen 26,7 miljarder kronor.
Källa: Catella och Thomson Reuters
