”Fastighetsbolagen var övervärderade innan corona”

På bara knappt ett år steg kurserna för fastighetsbolagen med 40 procent – en historiskt stor uppgång . Det kraftiga fallet där hela den uppgången är uppäten menar aktieanalytikern Markus Henriksson även beror på att marknaden övervärderat fastighetssektorn.

Annons:

Annons:


I skrivandes stund har OMX-index för Real Estate stigit med knappt 4 procent sedan öppningen. Nedgången för börsens fastighetsbolag ligger alltså just nu på ungefär samma nivå som den var i januari 2019 – en uppgång på runt 40 procent som nu ätits upp. Att fastighetssektorn tagit stryk förvånar inte Markus Henriksson, aktieanalytiker av fastighetsbolag på Pareto Securities.

– När vi gjorde vår sektoranalys i januari var vi negativa till fastighetssektorn. Generellt ansåg vi att bolagen var övervärderade och marknaden hade inte fokus på risk överhuvudtaget. Däremot är jag ödmjuk till den situation som har uppkommit, då svarta svanar är osynliga per definition, säger Markus Henriksson.

Hans bedömning då var att riskaptiten var extremt hög, värderingarna byggde på allt för optimistiska kalkyler för fortsatta hyreshöjningar och extremt låga vakanser.

– Man kan säga att det var prisat för perfektion där alla parametrar ska gå åt rätt håll, och det samtidigt som vi fick signaler om dämpad ekonomi i Sverige och globalt. Det många inte tänker på är att fastighetssektorn även den är cyklisk och påverkas snabbt av konjunkturer med förändringar i hyresnivåer, i avkastningskrav och i vakanser.

En riskfaktor han pekar på är att obligationsmarknaden nu är helt stängd och att spreaderna på lånat kapital ligger på historiska höga nivåer.  Fastigheter, helt beroende av lånat kapital, kommer förstås drabbas mer än andra sektorer om det här håller i sig.

Det värsta scenariot är om pandemin drar ut på tiden vilket leder till att vakanser ökar och att hyresnivåer skruvas ner. Och att bolag som får likviditetsproblem tvingas sälja av fastigheter på en marknad med få köpare.

– Det är oerhört svårt att sia om sådant, just nu är ett sannolikt scenario en utveckling som den 2008 och med de stimulanser som skjuts till från regeringar runt om i världen kan vi se att värderingarna är nere på rimliga nivåer och våra modeller indikerar att det är köpläge för den som är långsiktig.

De bolag som står starkast framåt enligt Markus Henriksson är de som är exponerade mot hyresbostäder och samhällsfastigheter. Bolagen med hotell, handel och restaurang står svagare om våra konsumtionsmönster förändras under lång tid.

Annons: