Fastighetsbolag i kö till börsen

Fastighetsbolag är heta hos investerare. Victoria Park och Hemfosa är två som tagit sig in på Stockholmsbörsen i år. Fler står i kulisserna och väntar. Med låga räntor och substanspremier gäller det att smida medan järnet är varmt.

Annons:

Annons:

Annons:


Under 2007 gick bland annat Dagon, Corem och Sagax in på börsen. Sedan hände inget på fem år. Marknadens intresse var svalt och många fastig­hetsbolag lade sina börsplaner på is. Men den 21 maj 2013 tog Tribona steget in på OMX Stockholmsbörsens Mid Cap-lista. Sedan verkar proppen ha gått ur: Victoria Park, Platzer, Hemfosa är inne. Och i dörren väntar D. Carnegie, Besqab, Oscar Properties, SveaReal, med fler på att få komma in i värmen på OMX Mid Caplista. D. Carnegie och Oscar Properties finns redan på First North.

För Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners, som följt utvecklingen under en längre tid är trenden ingen överraskning.
– Det har öppnats ett fönster och då är det många som tar chansen. Min bedömning är att vi de närmaste åren kommer att se fler bolag som vill in på börsen.

Att de etablerade fastighets- och byggbolagen gått bra den senaste tiden är förstås grunden till att marknaden har ett sug efter fler aktier i sektorn. PREX-index (Pangea Real Estate Index) för branschen under tolv månader var den 14 april 22 procent, jämfört med 16 procent för OMX totalt. Många institutionella placerare, finanshus och banker har ökat sina viktningar mot fastigheter vilket pressat upp kurserna.
– Vår modellportfölj innehåller nu 15 procent fastigheter, vilket är en kraftig överviktning mot för några år sedan, säger Magnus Dagel, aktiestrateg på Nordea.

Mikael Söderlundh på Pangea pekar också på att vi nu är inne i en period med substanspremier för noterade fastighetsbolag, alltså en börsvärdering som överstiger bolagets tillgångar i fastigheter. Förra gången det skedde var åren 2003 till 2007 då också många nya bolag kom in på listan, som Balder, Fabege och Diös. I diagrammen ser man också tydligt att många bolag köptes ut från börsen under perioden 1995 till 2000 då substansrabatten var stor.
– Marknaden är rationell. Finns det en premie på låt säga 10 procent justerat för belåning så ökar värdet på samma fastigheter från 100 miljoner till 110 miljoner vid en notering. Just nu är premien över 15 procent inom vissa segment och då skulle man kunna säga att fönstret står vidöppet för att gå in på börsen, säger Mikael Söderlundh.

Marknaden är rationell.
Mikael Söderlundh, Pangea

Det finns idag 23 fastighets- och byggbolag på börsen och de står för drygt fem procent av börsens totala värde. Fortfarande en liten sektor med tanke på de stora tillgångsslag som fastigheter är i samhället.
– Egentligen borde det vara ännu fler och större noterade fastighetsbolag. I princip alla bolag med bestånd över två-tre miljarder kan vara intressanta som börsbolag. Är de för små riskerar de att bli in­effektiva och uppköpta av andra, konstaterar Mikael Söderlundh.

Magnus Dagel på Nordea håller med.
– Jag tycker att ett tiotal av bolagen på börsen är för små. De skulle tjäna på att gå samman eftersom det är höga börskostnader för bolagens förvaltning. Små bolag får också sämre bevakning och uppmärksamhet.

Ser man på utbudet av rena fastighetsbolag på Stockholmsbörsen är det en klar övervikt för aktörer på den kommersiella sidan, med tungviktarna Huvudstaden, Castellum och Fabege i spetsen.
– Det skulle vara bra om vi fick en större bredd, inte minst fler bostadsbolag vid sidan av Wallenstam och nu senast Victoria Park. Och någon nordisk aktör inom köpcentrum eller hotell. Att ha en unik prägel är inte fel när investerare söker alternativ för sina pengar, säger Mikael Söderlundh.

Jens Engwall, vd på Hemfosa, jublar på första börsdagen den 21 mars i år.
Kursen har sedan dess utvecklats väl. Foto: Pi Frisk/TT Nyhetsbyrå

Hemfosa, som kom in på Mid Cap i mars i år, var en sådan aktie som marknaden bevisligen har saknat. Ett bolag med stor andel samhällsfastigheter och med en opportunistisk affärsidé. Stor efterfrågan gjorde att tilldelningen långt ifrån räckte till när emissionen som tillförde bolaget 900 miljoner kronor släpptes ut på marknaden. Börskursen är i skrivande stund 106 kronor, en uppgång från 93 kronor vid introduktionen.
– Vi har onekligen haft vinden i ryggen. Vändningen kom andra halvåret 2013 då plötsligt investerare och banker visade respons. Det finns ju tillgång till kapital och det är en allmän brist på noterade fastighetsbolag, både i Sverige och övriga Europa, säger Jens Engwall, vd och delägare av Hemfosa.

Hemfosas fotarbete innan noteringen har inte bara skett på hemmaplan, utan lika mycket i städer som London, New York, Oslo och Helsingfors.
– Vi tror att det är många utländska ägare som gått in i vår emission. Man vill in i sektorn helt enkelt. Tidigare har fastigheter betraktats som rätt defensiva och ospännande. Investerare har letat efter it, bioteknik och cykliska bolag. Men tittar man över en period på 10 till 20 år har placeringar i fastighetsaktier eller -fonder varit de mest lönsamma, säger Jens Engwall.

Främsta skälet, i alla fall när man frågar bolagen, till varför man vill in på börsen är att söka nytt kapital för att växa. Men det kan också vara ett sätt för ägarna att göra en exit och sakta minska sina egna innehav. Med en bra notering och ökade värden är det förstås också en bra affär för ägarna när det blir dags att sälja.
– Vår huvudägare, norska fonden Fortin, vill ha en mer likvid aktie som passar deras verksamhet, säger Claes Malmqvist, vd på SveaReal som aviserat att man vill in på börsen under 2014.

SveaReal har idag en fastighetsportfölj värd 7 miljarder och skulle sannolikt hamna på Mid Cap.
Anette Frumerie, vd på Besqab som också vill in på börsen i år, pekar på att ett bolag som är på börsen blir mer känt och att det då inte bara blir lättare  att hitta finansiering utan även kunder, samt att rekrytera personal.
– För oss som projektutvecklare i Stockholm och Uppsala är det framför allt kapital till mer mark vi behöver.
Baksidan av myntet, konstaterar Anette Frumerie, är ökade kostnader för administration och arvoden till alla konsulter som ska förbereda en introduktion.

Börsnotering är utmärkt om ägaren ska sälja av sina fastig­heter eller behöver stort kapital för att komma igång med något nytt.
Roger Akelius, ägare Akelius fastigheter

Nu är det som sagt trots stort investerarintresse inte alla som lockas ut på börsgolvet. Akelius fastigheter, med över 40 miljarder i fastighetsvärden och lysande vinster, är ett bolag som börsmarknaden säkert skulle gilla. Men att börsnotera finns inte på kartan för ägaren Roger Akelius.
– Börsnotering är utmärkt om ägaren ska sälja av sina fastig­heter eller behöver stort kapital för att komma igång med något nytt. För oss är det inget alternativ. Vi arbetar inte som vissa med principen hög avkastning i dåliga lägen, vilket ger bra värde om man snabbt rafsar ihop ett parti och cashar hem.
– Ett börsbolag måste styras av hög vinst nästa kvartal och dela ut åtminstone hälften av årsvinsten. På Akelius återinvesterar vi allt, säger Roger Akelius.

Jens Engwall är väl medveten om att livet på börsen kommer att vara annorlunda än det Hemfosa levt sedan 2009 då bolaget bildades. Som bolag på börsen måste man se till att marknaden är nöjd.
– Det måste man ha i bakhuvudet och risken finns att det kan bli lite mer kortsiktiga beslut – även för transaktioner. Man tänker sig säkert för innan man gör spektakulära affärer som marknaden inte begriper sig på och kan reagera surt på. Jag är inte säker på att vi köpt Saab-fabriken som vi gjorde för något år sedan som noterat bolag. Man blir nog lite försiktigare, tror Jens Engwall.

Hur det kommer rulla på i fortsättningen ligger till största delen i händerna på Riksbanken. Ökande realräntor är det stora hotet för alla fastighetsbolag, antagligen den mest räntekänsliga sektorn på börsen, och det som kan stänga börsfönstret denna gång.
– Högre inflation kan bolagen föra över på sina kunder och det kan till och med vara positivt. Risker är också krascher i Japan och USA, som påverkar internbanksmarknaden, och som sedan leder till ökade kostnader för finansiering, säger Magnus Dagel på Nordea.
Bäst att smida så länge järnet är varmt alltså.

Annons: