Foto: André De Loisted
Publicerat 27 mars, 2013

Han är alltid ett steg före

Som tjänsteman på Fastighetsägarna i Karlskrona lärde han sig hur marknaden fungerar och inte minst att knyta de viktiga lokala kontakterna. Nu är Martin Strandberg en av de största privata fastighetsägarna i staden.

Två gånger har Martin Strandberg byggt upp sitt fastighetsimperium i Karlskrona. Inte för att husen brann ner eller för att han stått på obestånd. Förklaringen är mer odramatisk än så.

[ Annons ]

– Jag och min före detta kompanjon beslutade att sälja bolaget med innehåll, och då blev det lättast att sälja allt istället för att dela upp fastigheterna mellan oss, förklarar Martin Strandberg när vi ses en råkall dag i slutet av januari.

Så i början av 2008 står han utan de 20 fastigheterna som han köpt sedan 1991. Men det var ingen dålig affär att sälja. En stor del av beståndet köpte Martin in under efterverkningarna av finanskrisen på 1990-talet.

När det sedan blev dags att växa igen, i nya bolaget Saxatile Fastigheter, skedde det med sådan fart att det resulterade i Dagens industris gasellpris för snabbast växande företag i Blekinge – omsättningen ökade med 306 procent fram till 2011. En del av de tidigare fastigheterna är nu åter i Martins ägo. Men hyreshusen Ronnebygatan 4 och 16  som köptes av Akelius och sedan såldes vidare till bostadsrättsföreningar gick inte att få tillbaka.
– Jag grät en liten skvätt när de såldes och det känns fortfarande jobbigt att se dessa fina hus, säger Martin och visar en målning av husen.

Det är billigare att slå ihjäl en pensionär på gatan än missa ett möte i byggnadsnämnden.”

Vi sitter i bolagets kontor som är inrymt i ett gammalt 1700-talshus vid kajen i öster. För övrigt en av kåkarna som Martin köpt, sålt och sedan köpt tillbaka. Utanför fönstret passerar lotsbåtar, färjor och en ubåt står parkerad vid bryggan. Den militära närvaron är förstås det som präglat och skapat denna stad. Men med ett annat säkerhetspolitiskt läge efter Sovjets fall är det nu andra verksamheter som dominerar staden.

Familjeliv och arbete flyter ofta ihop för Martin och hans fru Margareta. Hon sköter uthyrningen åt bolaget i rummet intill.

Fast till skillnad från andra orter med nedlagda förband har befolkningstillväxten trampat på i Karlskrona de senaste tjugo åren, visserligen inte med stora tal.

Med den entusiasm och envetenhet som Martin Strandberg driver sin verksamhet tar man för givet att han är född och uppvuxen i Karlskrona. Så är det inte. Det är Karlshamn sex mil väster-ut som är barndomsstaden. Fast där blev han inte kvar så länge. Efter gymnasiet började Martin läsa till fastig-hetsingenjör och sedan till civilekonom i Karlstad.

– När jag var klar med utbildningen sökte jag nio jobb och fick sju positiva svar. Ett av dem var att jobba på Fastighetsägarföreningen här i Karlskrona. Eftersom jag då redan bestämt mig för att äga fastigheter var ju det perfekt. Även om det inte var högst lön, berättar Martin.

Han får det att låta så självklart och genomtänkt, och det är det också visar det sig ju längre intervjun pågår egenskaper som kännetecknar denna i dag 48-årige man. Han tycks veta exakt vad han håller på med och han har en plan.

Som ombudsman och hyresförhandlare fick jag bra insikt i hur situationen är på stadens fastighetsmarknad.”

Varför blev det fastigheter som den nykläckta ekonomen fäste sina entrepenörsögon på? En del av förklaringen är säkert hans far Sixten som var sotarmästare i Karlshamn och som ägde fastigheter på orten. Men att etablera sig på hemorten var aldrig på tapeten för Martins del.

– Nej, i Karlshamn fanns ju min pappa, säger han och ler lite i mjugg. Man anar att den unga Martin inte drog helt jämnt med sin far.

– Farsan ville naturligtvis att jag också skulle jobba som sotare. Fast jag var höjdrädd och då passar man inte som sotare, klargör Martin som valde att skaffa sina kunskaper på egen hand.

Något han även vill att hans barn ska göra så småningom.

Tiden på Fastighetsägarnas kontor i Karlskrona var en utmärkt skola för en person med Martins ambitioner och planer.
– Som ombudsman och hyresförhandlare fick jag bra insikt i hur situationen är på stadens fastighetsmarknad, och inte minst lärde man ju känna i princip alla fastighetsägare här.

Det visade sig vara ovärderlig kunskap när finanskrisen kom 1992 och Martin insåg att detta var det gyllene tillfället att börja köpa fastigheter som fallit i värde.
– Jag visste till vilka priser fastigheterna hade köpts en gång och jag tyckte det var förbaskat billigt. Problemet var att jag inte hade något kapital.

Det var då kompanjonen Allan Lindström kom in i bilden. Han ägde en ventilationsfirma och var medlem hos Fastighetsägarna.
– Vi trivdes bra ihop. Han hade pengarna och jag hade kunskapen. Vi fick också bankerna med på tåget och vi köpte så mycket som bankerna vågade låna oss.

Martin Strandberg grät en skvätt när han tvingades sälja de gamla hyreshusen. Men målningen med husen är kvar i medarbetaren Kaj Sandstedts rum.

Nu var Martin Strandberg inte ensam med den affärslogiken under krisåren. Många av de stora tillväxtbolagen på marknaden, som Wallenstam, förstod att fastighetspriserna, inte minst på hyreshus, snabbt skulle återhämta sig.  Martin säger att han inte var det minsta orolig trots att låneskulden ökade.
– Bolagen som gjorde konkurs hade nybyggda bestånd med räntebidrag som försvann. Eller så hade de dyra utlandslån. Det var finansieringen och inte husen det var fel på, konstaterar Martin.

Gasellpriset från Dagens industri för snabbaste växare i länet står i fönstret.

Det ena köpet lades till det andra och blev totalt 40 ?000 kvadratmeter fram till 2008 då innehavet såldes. Bostadshusen köpte Akelius. Sedan var det som sagt dags för köprunda nummer två. Även om omsättningen stigit rejält tycker Martin inte att han hetsat fram köpen.
– Jag har köpt tre fastigheter per år och det är väl inte så högt tempo. Ett annat skäl till omsättningsökningen är att vi förädlat fastigheter. Till exempel ett gammalt tryckeri som hade i noll i omsättning och nu snurrar fem miljoner per år. Det är uthyrt till Försäkringskassan och en skola.

Många fastighetsbolag köper en fastighet eller bygger om för att sedan hitta hyresgäster. Martin jobbar helst i omvänd ordning. Först en hyresgäst – sedan lokaler. Tack vare sitt kontaktnät fick han reda på att Försäkringskassan var missnöjd med sina gamla ytor.
–?Man kan inte sitta på sin kammare, det gäller att vara igång hela tiden. Och så måste du förstås se till att befintliga hyresgäster är nöjda. Det är den bästa marknadsföringen.

Han tycker också att han är duktig på att se lokalerna ur kundens perspektiv. Hur de kan anpassas och byggas om. Kombinationen fastighetsingenjör/civilekonom är då förstås oslagbar.

han är rätt ensam köpare av kommersiella lokaler i Karlskrona. Bankerna, säger Martin, är skeptiska till marknaden och lånar sällan ut mer än femtio procent av köpeskillingen. Än så länge har han bankfolket på sin sida, och med pengar i kassan från försäljningen är belåningsgraden i bolaget bara 40 procent.
– Fast en vacker dag har jag också maxat min belåning. Man behöver inte pressa bankerna för att låna den sista kronan. Då är det bättre att avstå en affär i sådana fall.

På den kommersiella sidan är nu Martin störst i Karlskrona. PBA är större i antal kvadratmeter men har stora bestånd även utanför Karlskrona.
– Det är lättast att expandera på kommersiella sidan, men nu börjar jag få övervikt där och vill ha mer bostäder. Fördelningen bör vara fifty-fifty, tycker Martin som nu är på jakt efter fler bostadshus.

Det gamla Åhléns­varuhuset ska renoveras och det är många detaljer att
diskutera med varuhuschefen Emma Lind.

Efterfrågan på bostäder är bra i Karlskrona och hyresnivån är generellt hög med en snitthyra på 1?050 kronor per kvadratmeter.
– Det är tack vare Karlskronahem som hyran förhandlats upp. De hade jättedålig ekonomi i början av 1990-talet på grund av renoveringar för två miljarder kronor. Dessutom har vi en hög kostnad för vatten. Vattenräkningen är ibland högre än värme-notan.

Martin anser att diskussionen om marknadshyra inte berör fastighetsägarna i Karlskrona.
–   Skulle det införas imorgon blir det inga större förändringar. Jag skulle nog vilja påstå att hyrorna snarare kan sjunka i så fall.  Nu är vi alla överens om nivån och ingen är beredd att sänka sin hyra. Försvinner regleringen blir det alltid någon som mjuknar och sänker för att snabbt få uthyrt, och sedan har vi en nedåtgående trend.

Men trots det försvarar han principen om fria hyror. Mer irriterad är han över regeringens regional- och bostadspolitik.
– Staten tittar bara på Stockholm idag. Vår del av landet är helt bortglömd och här händer inget. Nu talar man till och med om att lägga ner länsstyrelsen i Karlskrona och flytta verksamheten till Malmö. Och ta den nya lagen om att man får hyra ut sin bostadsrätt i andra hand – hur mycket påverkar det Karlskrona? Inget alls, säger Martin med viss irritation. Han är annars en timid man.

Stefan Attefall, menar han, är den sämsta bostadsminister Sverige haft.
– Han har kommit med två dåliga förslag. Nu har vi också en ny PBL med miljonböter om du inte lämnat in papper till byggnadsnämnden i tid. Det är billigare att slå ihjäl en pensionär på gatan än missa ett möte i byggnadsnämnden, konstaterar han sarkastiskt.

Vad efterlyser du då?
– Villaägare och bostadsrättsinnehavare har ROT-avdrag. Vi betalar högre fastighetskatt än villor. Hyresrätter är en strykklass. Men de är snart borta i Stockholm så det struntar väl rikspolitikerna i, säger Martin i nästa känga.

Vi åker till en av de större fastigheterna i bolaget, ett klassiskt Åhlénsvarhus byggt 1965 som han köpte av Axfast. Rejält slitet både ut- och invändigt.  Allt ska renoveras till modern standard och projektet med prislappen 40 miljoner kronor tar tid.
– Renoveringen höjer värdet, och jag tror på handel i stan. Karlskrona har gudskelov ingen externhandel som slår ut de befintliga butikerna.

Det växande bolaget och renoveringen kommer att ta mycket kraft och tid. Martin är en person som gärna vill ha koll och han inser att det finns en gräns för hur mycket man klarar av under ett dygn. Framtida projekt får därför vila en tid.

I bolaget arbetar även hans fru Margareta som sköter uthyrning, så mycket kretsar kring jobbet både hemma och på fritiden. Så innan ni går och lägger er kan ni prata om hyreskontrakt? Låter inget vidare för samlivet?

– Jojomän, det är jättebra, skrattar Martin.

_________________________________________________

Fakta/Martin Strandberg

Ålder: 48 år.
Ägare av Saxatile.
Delägare i Jörgen Wahlqvist Måleri AB, VentilationsTeknik Blekinge AB, Karlskronapressen AB samt flera andra bolag.
Distriktsordförande i Fastighetsägarna Karlskrona och i regionstyrelsen för Syd.
Familj:
Frun Margareta, dottern Matilda, 20 år och sönerna Carl 17 och Edvin 13 år.

_________________________________________________

10 frågor

Vackraste byggnaden? Tyska kyrkan i Karlskrona.
Ett hus som inte borde ha byggts? Amiralen i Karlskrona (plåtskjul).
Min bästa egenskap? Har lätt att se möjligheter.
Min sämsta egenskap? Har lätt att brusa upp
Blekinges pärla? Matvik, med Karlshamns skärgård utanför.
Favoritpryl? Båten.
Senast lästa bok? Dehli vackra händer av Mikael Bergstrand.
Roligaste komikern? Charlie Sheen.
Paradrätt i köket? Falukorv med mos och lingon.
Ser jag fram emot? Nästa morgon.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]