Fuktskador i en restaurang blev till sist fastighetsägarens ansvar, trots att han ansåg det vara hyresgästens problem. En dom som visar hur svårt det är att hävda uthyrning i befintligt skick.
En restaurangägare kontaktar fastighetsägaren eftersom det finns fuktskador i väggar och golv i den lokal som han hyr. Hyresvärden svarar att lokalen hyrs ut i befintligt skick. Det finns planer på att riva fastigheten. Fastighetsägaren anser sig inte skyldig att åtgärda bristerna eftersom misstanke finns om att hyresgästen själv vållat skadorna. Hyresgästen å sin sida menar att inget nämndes om rivning när hyreskontraktet skrevs trots att det ställdes frågor. Han anser att skadorna beror på att det tränger in fukt utifrån in i bjälklaget. Fuktskadorna förvärras för var dag och restaurangägaren vänder sig till tingsrätten och åberopar självhjälpsrätt.
[ Annons ]
När miljö- och hälsoskyddsnämnden senare gör en inspektion tvingas de stänga restaurangen på grund av bristerna i lokalen. Hyresgästen förlorar först en prövning i tingsrätten, men i hovrätten anser man att fastighetsägaren inte kunnat visa att det är hyresgästen som orsakat bristerna.
När målet avgjorts ansöker hyresgästen även om ersättning för de förluster han haft under tiden restaurangen varit stängd. Ärendet prövas i tingsrätten som ger fastighetsägaren rätt och hänvisar till att det är oklart hur bristerna uppstått. Men även här överklagas domen till hovrätten som ändrar till hyresgästens fördel. Hovrätten slår fast att det är fastighetsägaren som tydligt ska bevisa att han inte är ansvarig för bristerna, vilket han inte lyckats med i det aktuella fallet.
Mikael Gulliksson, chefsjurist, Fastighetsägarna Sverige kommenterar fallet:
i det aktuella fallet var det oklart vad som orsakat skadorna och vem som ska åtgärda bristerna. Domen visar att en hyresvärd inte kan friskriva sig från ansvar genom att hävda att lokalen hyrts ut i befintligt skick. Det som gäller är det hovrätten i detta fall kom fram till, alltså att fastighetsägaren är skyldig att bevisa vad som har orsakat bristerna.
När en hyresvärd har planer på att bygga om eller riva en lokal är det viktigt att grundligt sätta sig in i regelverket. En hyresgäst som då sägs upp på grund av detta har inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet. I stället har hyresgästen enligt huvudregeln rätt till skadestånd om hyresvärden vägrar förlängning. Vid bedömningen görs en intresseavvägning där man bland annat beaktar om hyresvärden erbjudit hyresgästen en likvärdig, godtagbar ersättningslokal.
Mikael Gulliksson
