Under 2013 har det marknadsskifte som jag beskrev i min krönika för cirka ett år sedan påbörjats på allvar. Transaktionsaktiviteten för fastigheter utanför bästa läge ökar och direktavkastningskraven för fastigheter i innerstads- och närförortslägen har nu börjat röra sig mot nivåerna i bästa läge. Ökande riskvilja hos investerarna, bättre tillgång till finansiering och lägre vakansrisk […]
Under 2013 har det marknadsskifte som jag beskrev i min krönika för cirka ett år sedan påbörjats på allvar. Transaktionsaktiviteten för fastigheter utanför bästa läge ökar och direktavkastningskraven för fastigheter i innerstads- och närförortslägen har nu börjat röra sig mot nivåerna i bästa läge. Ökande riskvilja hos investerarna, bättre tillgång till finansiering och lägre vakansrisk kommer att göra fastigheter utanför bästa läge till vinnare på marknaden under kommande år.
[ Annons ]
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden till och med augusti uppgick till strax över 50 miljarder kronor, varav en betydande del av affärerna skedde under sommaren. Precis som tidigare år är det svenska institutioner och välkonsoliderade fastighetsbolag som investerar, men typen av objekt har förändats. Åren efter finanskrisen var det fokus på kontor och bostadsfastigheter i bästa läge. Nu har aktiviteten skiftat till fastighetssegment utanför bästa läge, så som kontor i innerstads- och närförortslägen, samt bostäder i ytterstadslägen och i tillväxtstäder. Dessutom har ett antal affärer skett i sekundära kontorslägen, samt några transaktioner med spridda handels- och logistikportföljer ute i landet. Samtidigt har aktiviteten i CBD-lägena i de tre storstäderna minskat markant. Endast en handfull affärer har ägt rum i bästa läge i de tre storstäderna, varav de flesta i Göteborg. Den största transaktionen i bästa läge var dock Axfasts köp av PUB-huset i centrala Stockholm för strax under en miljard kronor, vilket faktiskt är årets enda transaktion i Stockholm CBD.
Grunden till detta skifte ligger i den globala ekonomiska återhämtningen som, trots att den går långsamt, blir allt stabilare. Efter fem år med långsam global tillväxt och flera ”falska gryningar” börjar nu USA repa sig på allvar, med en tydlig återhämtning på bostadsmarknaden, allt starkare privat konsumtion samt ökande olje- och gasproduktion. Ekonomin växer dessutom trots den kraftiga finanspolitiska åtstramning som landet genomgår. Det ser lite mörkare ut i tillväxtekonomierna, där BRICS-länderna (Brasilien, Ryssland, Indien, Kina och Sydafrika) har bromsat in markant. Vi ser dock tecken på en stabilisering i Kina – och trots sina strukturella svagheter kommer tillväxtländerna fortsätta att växa fortare än den industrialiserade världen under kommande år.
Aktie- och obligationsmarknaderna kommer att konkurrera allt mer med fastigheter i bästa läge.”
Effekten av de ljusnande ekonomiska utsikterna, samt spekulationer om hur fort amerikanska Federal Reserve kommer att börja minska sina tillgångsköp, har på senare tid drivit upp långräntorna. Den svenska femåriga statsobligationsräntan har stigit med nästan 100 punkter sedan i våras. Enligt Newsecs huvudscenario kommer räntorna på femåriga statsobligationer fortsätta öka till strax över 3 procent 2016-2017. En positiv faktor är dock att de svenska bankerna har blivit allt mer intresserade av att finansiera fastighetsaffärer. Väletablerade fastighetsinvesterare har numera ett brett urval av finansieringsmöjligheter, allt från banklån till företagsobligationer och preferensaktier. Som en effekt av detta har tillgången till lånefinansiering förbättrats och räntemarginalerna sjunkit.
Skiftet från låg till högre ränta kommer att få stor påverkan på alla typer av tillgångar – inklusive fastigheter. I denna process kommer fastigheter att förlora sin tidigare unika egenskap att producera real avkastning – och de förbättrade investeringsalternativ vi just nu ser inom aktie- och obligationsmarknaderna kommer att konkurrera allt mer med fastigheter i bästa läge. Fastighetmarknaden är dock trögrörlig och trots ett stort investerarintresse under senare år är skillnaden mellan direktavkastningskraven för fastigheter i bästa läge och realräntan fortfarande relativt hälsosam. Dessa marginaler, i kombination med en stark hyresutveckling, håller direktavkastningskraven stabila och gör att CBD-fastigheter fortsätter att producera attraktiv avkastning.
Arvid Lindqvist är chefsekonom på Newsec.
Du når honom på
arvid.lindqvist@newsec.se
