Bankerna har välfyllda kassor och få fastighetsägare får nobben på sin låneansökan idag. Jakten på avkastning ökar också riskaptiten men varken investerare eller utlånare är oroade – än så länge.
När Bob Dylan skrev låten The Times They Are A-Changin’ hade han med all säkerhet inte fastighetsfinansiering i åtanke. Men en och annan fastighetsägare har anledning att nynna på denna klassiker från 1964 på väg till bankkontoret. För om det för sex år sedan, efter Lehmankraschen, var en Golgatavandring som oftast slutade med att bankmannen med ett beklagande nobbade pengar till det nya projektet, så är det idag nästan så att låntagare måste freda sig för utlåningshungriga banker.
[ Annons ]
Sven-Olof Johansson, vd på Fastpartner, fyller 70 i år och har sett en och annan kris komma och gå. Han funderar en stund på frågan där vi sitter på kontoret med utsikt över Humlegården. Har det någonsin varit så lätt att finansiera sig?
– Jo, kanske, precis före 90-talskrisen. Då hade vi inget belåningstak och än mer aggressiva banker. Nu är det mer balanserat och de svenska bankerna har klarat sig bra just på grund av kunskapen från den tiden, säger han.
DET ÄR JU, påpekar Sven-Olof Johansson, ändå inte möjligt att trampa in på banken utan eget kapital att lägga in. Belåningsgraden ligger numera, för kommersiella fastigheter, sällan över 65 procent. Men gränserna tänjs.
– Den knuffar mot 70 procent och vi får frågor på 75 procent, säger Per Lindblad, chef för fastighetsfinansiering av större bolag på SEB.
De sistnämnda förfrågningarna, inflikar han, medges sällan – än så länge kanske man ska tillägga.
Det är förstås den extrema tillgången på kapital som eldar på marknaden. De stora centralbankerna trycker ut mer pengar i systemet för att öka efterfrågan, ECB köper statsobligationer för 60 miljarder euro i månaden, och här hemma med minusränta vill ingen bank betala för att lägga pengar på hög hos Riksbanken vid Brunkebergstorg. Då är det bättre om kapitalet hamnar i någon av fastigheterna i samma kvarter. För det är just nu i princip bara fastigheter och shipping som har behov av långa lån. Hos övriga bolag finns ingen större investeringsvilja och därför flödar pengarna mot områden där det finns stora kapitalvärden och bra belåningsvärden. Ett bevis på det är förra årets transaktionsvolym i fastighetssektorn med 156 miljarder kronor – ett rekord enligt analysföretaget DTZ.
Att låna ut till 50–60 procent på en kåk i centrala Stockholm kan ju inte bli så mycket bättre ur bankens synvinkel.
Lennart Sten, styrelseledamot i bland annat Victoria Park
SKÄLET TILL DENNA HAUSSE är enkelt att förstå menar Lennart Sten, en finansguru som fram till i fjol var Europachef på GE Capital Real Estate. Nu är han styrelseledamot i bland annat Victoria Park och Fastighetsägarna Sverige.
– Det klassiska sättet att mäta lönsamhet inom fastighetssektorn är att jämföra med en riskfri ränta för en Triple A statsskuldväxel. En fastighet ger kanske fyra procent i avkastning, en statsskuldväxel noll – en skillnad som är svår att slå, konstaterar Lennart Sten. Att låna ut till 50–60 procent på en kåk i centrala Stockholm kan ju inte bli så mycket bättre ur bankens synvinkel, tillägger han.
Lennart Sten tror att bankerna kommer att låna ut än mer pengar om två år än vad de gör nu.
– Vad ska de göra? frågar han retoriskt. Det finansiella systemet tvingar dem att lägga upp väldigt mycket pengar på sina balansräkningar. Det kapitalet måste ut och jobba, med negativ styrränta finns ju inga alternativ.
FRÅGAN ÄR DOCK om kapitalet kan hitta objekt. I Fastighetsägarnas enkät Sverigebarometern anser de flesta tillfrågade att priserna är för höga och att man därför inte planerar köp.
Tittar man på siffror för belåningsgraden för de noterade fastighetsbolagen har den sjunkit ner till 54 procent vilket kan ge intrycket att bolagen de facto lånar mindre. Det är dock en chimär.
– Efter Lehmankraschen gick bankerna till sina kunder och sade att man inte gillade belåningsgraden som då kanske låg upp mot 70 procent. Då började bolagen täcka upp med preferensaktier som i balansräkningen inte ser ut som lånade pengar. Men i min värld är det samma sak eftersom man garanterar en utdelning, säger Lennart Sten. Han kallar ”preffen” för ett evigt skuldbrev.
Preferensaktien är också ett instrument med en risk menar Sven-Olof Johansson.
– Den dagen ett bolag ställer in utdelningen på preferensaktier har vi stora problem. Då tar man bort allt förtroendekapital på marknaden, så i praktiken kan du inte ställa in utdelningen på preffen utan man får se det som ett evigt åtagande. Hos oss är vi restriktiva och följer regeln att preferensaktier inte får vara mer än tio procent av balansomslutningen.
NU HAR DEN allt lägre räntan ännu inte hunnit slå igenom i fastighetsbolagens låneportföljer. Som grafen ovan visar har medelräntan för de börsnoterade fastighetsbolagen legat tämligen jämnt sedan början av 2009. Noteringen för januari visar en liten nedgång till 3,5 procent. Hos Fastpartner sitter man med en låneportfölj med en genomsnittlig ränta på 2,7 procent.
– Den kunde varit en procent lägre om vi inte säkrat upp med ränteswappar ända upp till 20 års längd. Men nu har vi halverat risken mot att ligga helt rörligt och jag betalar gärna för den tryggheten. Det har inte varit mitt kännetecken att vara försiktig tidigare, men nu är jag det, säger Sven- Olof Johansson.
– Se det så här, fortsätter han och ger en snabb affärsanalys. Vi köper idag en fastighet med 6,25 procents avkastning. Vi tar en 10-årsswapp och betalar 105 punkter plus bankens marginal på 110 punkter. Det blir en total finansieringskostnad på 2,25 procent. Är det långa hyresavtal har man fyra procents marginal i många år. Så har vi agerat och det gillar bankerna. De vill kunna överblicka säkerheten i våra flöden under en lång period.
Kommer Sven-Olof Johansson in med den affären på ett excelark till Per Lindblad på SEB skulle bankmannen säkert nicka gillande. För trots att många ”orakel” talar om att det nu börjar lukta pre-fastighetskris så sitter han lugnt i båten.
– Det går att räkna hem affärerna vi ger lån till och vi ser nu en situation med ett yield gap (skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning) som är på all time high. Man tjänar alltså mer pengar än någonsin i kassaflödet. Betänk också att marknaden alltid ligger före värderingarna, så i min kalender står det att man kommer att värdera upp rätt snart, säger Per Lindblad.
– Utmaningen, fortsätter han, är att om samma hus som för tre år sedan avkastade 5,5 procent idag avkastar 4 procent så ökar känsligheten i värderingen ju närmare nollstrecket man kommer. Om man använder kassaflödet för att minska sin belåning skyddar det mot den känslighet som är inbyggd i en låg yieldmiljö.
HANS KOLLEGA Heidi Urbach, chef för utlåning till mindre bolag i region öst på SEB, kan inte minnas att hon sagt nej till ett fastighetslån den senaste tiden.
– De kunder vi har är otroligt stabila och konservativa. De håller sig inom acceptabla nivåer.
Men en viss försiktighet råder för utlåning till nyproduktion.
– Många vill bygga bostäder och vi ser att det är fler aktörer som ger sig in i denna produktion. Det finns säkert de som har begränsad erfarenhet av branschen. Vi skulle inte gå in i ett projekt med personer som helt saknar den erfarenheten, säger Heidi Urbach.
De kunder vi har är otroligt stabila och konservativa. De håller sig inom acceptabla nivåer.
Heidi Urbach, SEB
PÅ CATELLA, några hundra meter från SEB-kontoret, visar analyschefen Arvid Lindqvist några grafer på vad som hänt på finansmarknaden de senaste åren. Catella gör varje år en enkätundersökning hos fastighetsägare och banker (Credi) för att pejla hur lätt eller svårt det är med finansieringen.
– Se här, säger Arvid och drar med pennan över linjerna, det finns ett nära samband mellan BNP-tillväxt och branschens förväntningar på att hitta kapital, och ett lika tydligt samband mellan yielder och tillgång på kapital. Det vi ser nu är att yielderna pressats ner även för sekundära lägen eftersom de blir allt mer intressanta för investerare. Tillgången på pengar gör att fler jagar objekt, man tar mer risk för att få avkastning och därmed trycks priserna upp på tillgångarna.
Arvid Lindqvist kallar situationen med låga räntor och tillväxt i ekonomin för en ”perfekt makromix” för fastighetssektorn. Det märks även hos pensionsbolagen som är villiga att gå in i fastigheter till historiskt sett låga yielder. En investering som ändå ger bra mycket bättre avkastning än bankernas obligationer. Fondbolag som AP, Alecta och AMF har under senare år ökat sin fastighetsexponering, en trend som förväntas fortsätta även under kommande år.
Arvids kollega Britt-Marie Nyman, ansvarig för kapitalmarknadsgruppen på Catella, ser dagens finansläge som ett ypperligt tillfälle att förhandla bättre villkor med banken.
Det kan löna sig att vara om sig och kring sig, gå runt mer och låta bankerna konkurrera mer.
Britt-Marie Nyman, Catella
– För fem år sedan kunde man sitta och syna varje punkts höjning. Nu med så låga räntor är det lätt att köpa bankernas högre marginaler eftersom det ”blir så billigt ändå”. Det kan löna sig att vara om sig och kring sig, gå runt mer och låta bankerna konkurrera mer. Det är dåligt med den konkurrensen i Sverige.
ENLIGT BRITT-MARIE NYMAN bör ett femårigt lån till en kommersiell fastighet i Stockholm CBD ligga på max 150 punkter över Stibor. I en mindre stad och till en mer okänd låntagare runt 200 punkters marginal.
Hur är det då med bubbelrisken i detta extrema läge där alla, inte bara fastighetsägare, jagar avkastning?
– Vi sitter onekligen i ett makroläge som är ovanligt och ingen är bekväm med det. Alla är konfunderade, säger Per Lindblad på SEB. Men det kommer inte vara en svensk bank som utlöser något ras. Nu är det faktorer utanför vår kontroll som styr.
Lennart Stens analys både lugnar och oroar.
– Det är låga räntor, stabil ekonomi i Sverige som gör att man kan betala hyran, lågt byggande som håller upp efterfrågan. Allt ser ljust ut, men det är ju alltid så att när det ser som bäst ut så brukar det gå åt helvete.
The Times They Are A-Changin’.
Nu ringer bankerna Magnus
Varje gång den senaste tiden som Magnus Malm, vd på Magnentus, har bundit räntan har han trott att det inte kan bli så mycket bättre. Snitträntan på lånen är nu närmare fyra procent.
– Men jag är ändå nöjd.
Bra kontakter hos lokala banker har två gånger varit räddningen för fastighetsbolaget Magnentus i Norrköping, under finanskrisen på 90-talet och efter Lehman 2008 då Magnentus mot alla odds lyckades belåna ett köp på 30 miljoner kronor. Men just nu, konstaterar Magnus Malm, vd och ägare av bolaget är det köparnas marknad och bankerna står på kö.
– När bankerna har fått reda på att jag gjort ett köp med någon av deras konkurrenter ringer de och säger att de vill vara med och räkna på nästa affär, säger Magnus Malm.
Tiden efter 2008 har även lett till att marginalerna har pressats.
– På kontoren har jag fått höra mycket om att det är kapitaliseringskraven som är orsaken till att bankerna måste få bättre marginaler. Det har i praktiken lett till att vi nu betalar tre gånger mer i marginaler på våra lån jämfört med läget i mitten av 2008.
Att pressa bankens marginaler har varit svårt tycket Magnus Malm.
– Jag har väl också varit nöjd med att få finansiering och inte stått på mig för att pressa marginalerna.
NU HAR MAGNENTUS 75 procent av lånen bundna på mellan 5 och 10 år, med en snittränta på 3,91.
– Jag började binda innan 2008 och jag har många gånger det senaste halvåret bundit till nivåer som jag tyckt var riktigt bra. Sedan har det ändå fortsatt att sjunka.
– Men jag vet vad jag har att röra mig med de närmaste åren även om det är 4 procent. Så jag känner mig lugn.
FAKTA/OM RÄNTESWAP,
YIELD GAP MED MERA
Preferensaktier är inte ett lån utan aktier som kan ge utdelning samt eventuell positiv kursutveckling.
Preferensaktier betraktas som eget kapital och bolagen kan bestämma att betala eller inte betala utdelning. De flesta bedömare är eniga om att den utgivare som bestämmer sig för att inte betala utdelningen riskerar sin trovärdighet och därmed att hamna i rejäla problem.
Ränteswap innebär att banker eller fi nansinstitutioner byter ränteinkomster eller utgifter med varandra utan att ändra posterna i balansräkningen. I lånesammanhang kan det liknas vid att man binder räntor.
Yield gap är skillnaden mellan lång låneränta och fastigheternas direktavkastning.
Yield är driftnettot (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med marknadsvärdet. Hög yield har fastigheter som är lågt värderade och har hög avkastning, till exempel industrifastigheter.
Företagsobligationer är skuldebrev som ges ut av företag och löper mellan ett och tio år. Köparen av obligationen får en ränta som bestäms av företagets ekonomiska ställning och kreditvärdighet. Vid jämförelse med exempelvis en statsobligation har företagsobligationer högre kreditrisk, men ger oftast högre avkastning.
Icke-säkerställda obligationer saknar underliggande säkerhet, vilket ökar risken i dem, medan säkerställda obligationer ger investeraren förtur till vissa tillgångar om företaget skulle gå i konkurs. De flesta obligationer som emitteras för fastighetsbolag är icke-säkerställda.
