Fortsatt låga realräntor leder till att framför allt institutioner viktar upp sina portföljer i bra lägen. Det finns också investeringsmöjligheter för kunniga placerare på andra platser.
Den svenska ekonomin fortsätter gå starkt och andra kvartalets BNP-tillväxt landade på historiskt starka 4 procent i årstakt, vilket är betydligt över den långsiktiga tillväxtpotentialen. Samtidigt har inflationen stigit till 2,2 procent i juni. Trots den starka makrostatistiken har börsen haft en svag utveckling.
[ Annons ]
Huspriserna och hushållens belåning fortsätter öka, medan nettoexporten inte bidrog alls till kvartalstillväxten. Ledande indikatorer inom industrin har visat på starkare tillväxt, det är dock svårt att avgöra hur länge den globala ökningen kommer att fortsätta. Exporten kommer ändå vara avgörande för den svenska ekonomin framöver eftersom den privata konsumtionen och bostadsinvesteringarna sannolikt mattas av framöver.
Anledningen är att det snabbt ökande utbudet på bostadsmarknaden kan leda till stabiliserande/fallande bostadspriser, vilket förstärks av att Finansinspektionen är inriktad på att få ner ökningstakten i hushållens skulder. Samtidigt indikerar uppsvinget i inflationen att det nu är dags för Riksbanken att minska sina penningpolitiska stimulanser.
TRANSAKTIONSVOLYMEN ÄR FORTSATT LIKVID
Den rullande tolvmånaders transaktionsvolymen ligger på omkring 152 miljarder kronor i april, den sammanlagda transaktions-volymen under juni till augusti ligger på ca 32 miljarder kronor, vilket är på samma nivå som under motsvarande period 2016.
Sedan början av 2015 har fastighetsmarknaden haft en historiskt unik makromix med kraftigt negativ realränta och stark real hyrestillväxt för välbelägna fastigheter i storstäderna och hyrestillväxten kommer sannolikt fortsätta vara stark under resten av 2017, men en nedväxlad BNP-tillväxt och ett ökat kontorsutbud kommer sannolikt leda till en stabilisering under 2018.
Hushållens skuldsättning ligger också på historiska extremnivåer, vilket gör att deras efterfrågan är mycket räntekänslig. Stabiliserade bostadspriser, på en allt mer mättad marknad, och en lägre skuldökningstakt kommer att leda till att tillväxten i hushållskonsumtionen mattas av och att bostadsinvesteringarna minskar.
Den minskande inhemska efterfrågan kan med lite tur vägas upp av ökande export, men vi befinner oss mycket sent i cykeln. Riksbanken kommer inte behöva höja räntan speciellt mycket innan inflationen går ner under målet igen. Resultatet blir fortsatt låg realränta, men betydligt svagare BNP-tillväxt än vi blivit vana vid under senare år.
Köparna har blivit allt mer selektiva. Efterfrågan drivs av svenska privata och börsnoterade fastighetsbolag samt institutioner, vilka samtliga prioriterar kommersiella fastigheter i bra lägen, bostäder och samhällsfastigheter. Under det senaste året har flera av de börsnoterade bolagen uppgraderat kvaliteten i sina portföljer och det har varit ett betydande säljtryck och få köpare utanför de prioriterade områdena.
Institutionerna kommer troligtvis fortsätta vikta upp sin fastighetsexponering framöver och fortsatt låga realräntor kommer göra tillgångsslaget attraktivt. Det gäller dock att vara noggrann med vilka sektorer och geografier man investerar i. För kommersiella fastigheter utanför storstäderna är säljtrycket stort, vilket gör att det finns goda investeringsmöjligheter för kunniga investerare. Samtidigt står vi sannolikt inför en konsolidering inom bostadsutvecklingssegmentet, vilket skapar möjligheter för investerare med starka finanser.
Analys av Arvid Lindqvist,
Head of Research, Catella
DIREKTAVKASTNINGSKRAVEN HAR STABILISERATS RUNT 6 PROCENT
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har stabiliserats runt 6 procent under sommaren. Det är dock fortfarande högre än de historiskt låga 5,6 procent som uppmättes under sommaren 2016.
