Färre stora affärer är ett tecken på omprisning

Nedgången i antalet affärer i kombination med den kraftigt ökande genomsnittsstorleken kan vara ett tecken på att det pågår en omprisning på marknaden.

Annons:

Annons:

Annons:


Även om transaktionsvolymerna har varit stabila och höga på senare tid så har det skett ett tydligt trendskifte mot färre men större affärer. Sett i ett längre perspektiv så har antalet transaktioner på fastighetsmarknaden varit ganska stabilt.

Under i princip samtliga månader sedan mitten av 2000-talet har årstakten i antalet transaktioner legat inom intervallet 330 till 420 stycken. Antalet transaktioner har de facto bara avvikit från det intervallet vid tre tillfällen, i samtliga fall på nedsidan.

HÖG AKTIVITET PÅ TRANSAKTIONSMARKNADEN UNDER VÅREN
Aktiviteten på den svenska transaktionsmarknaden har varit fortsatt god under hösten och den sammantagna transaktionsvolymen under augusti och september uppgick till ca 13 miljarder kronor (till och med den 15 september), vilket kan jämföras med 5,5 respektive 7,9 miljarder kronor under samma perioder 2017 och 2018. Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ligger på cirka 150 miljarder kronor.

Även den genomsnittliga försäljningsvolymen per affär har varit stabil de senaste 15 åren. Trenden i genomsnittsvolymen har bara förändrats vid tre tillfällen sedan mitten av 2000-talet (Vasakronans köp av AP Fastigheter och Castellums köp av Norrporten är då exkluderade).

Det första trendskiftet skedde i samband med finanskrisen då genomsnittsvolymen per affär föll från runt 350 miljoner kronor till en botten på cirka 160 miljoner kronor i december 2009. Därefter har volymen pendlat från 300 till 450 miljoner kronor fram till augusti 2019 då genomsnittsvolymen bröt 450 miljonersvallen och sedan steg ytterligare till 480 miljoner kronor i mitten av september.

Det första tecknet på likviditetsförändringar är att antalet affärer minskar innan man ser en effekt på den genomsnittliga försäljningsvolymen. Detta gäller både när marknaden växlar upp i likviditet som under 2014 samt när likviditeten torkar upp som under finanskrisen.

Räntan är en av de viktigaste drivkrafterna på fastighetsmarknaden och sambandet är i princip perfekt linjärt över tid mellan de noterade fastighetsbolagens genomsnittliga finansieringskostnader och direktavkastningen på deras fastigheter. Varje procentenhets minskning i bolagens räntekostnader har under den senaste tioårsperioden lett till cirka 60 punkter lägre direktavkastningskrav på fastigheterna.

Skillnaden mellan bolagens finansieringskostnader och direktavkastningskraven för attraktiva fastigheter i storstäderna har alltså stadigt ökat under senare år i takt med att räntorna har sjunkit. De flesta fastighetsinvesterare förväntar sig samtidigt att världsekonomin nu befinner sig i ett Japanscenario med extremt låga räntor, låg tillväxt och obefintlig inflation under överskådlig tid.

I det scenariot blir välbelägna fastigheter i storstäderna ett attraktivt investeringsalternativ i relation till andra tillgångsslag. Nedgången i antalet affärer under det senaste året i kombination med den kraftigt ökande genomsnittsstorleken kan vara ett tecken på att det pågår en omprisning på marknaden.

Detta kan leda till en rotering av investerare där traditionella köpare tycker att det börjar bli dyrt samtidigt som nya köpare kommer in på marknaden. Under tiden omprisningen sker faller antalet affärer, medan de affärer som görs blir större då många investerare idag prioriterar att bygga volym snabbt.

Den stora frågan är vad som händer med prissättningen på fastighetsmarknaden om eller när investerarnas syn på den framtida ränte- och inflationsutvecklingen ändras.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

DIREKTAVKASTNING KVAR PÅ REKORDLÅGA NIVÅER
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har sedan sommaren 2018 legat stabilt inom intervallet 5,25–5,5 procent. Under senare månader har direktavkastningskraven legat i den övre delen av intervallet.

Annons: