Experterna målar sina visioner

Under 2016 omsattes fastigheter för 200 miljarder. I år har aptiten dämpats något. Vad är det som driver marknaden och vilka är orosmomenten? Vi samlade tre transaktionsexperter till ett rundabordssamtal där de fick måla upp sina tankar om framtiden.

Lätt nervositet på fastighetsmarknaden men någon större oro råder inte runt bordet när Fastig­hetstidningen samlar tre ledande transaktionsrådgivare för att tala om framtiden.

Deltagarna är Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner på Pangea, Niklas Zuckerman, International partner från Cushman and Wakefield och Max Barclay som är vd på Newsec Sweden.

När det ser som bäst ut med höga priser och höga hyror brukar det vara tecken på att ras väntar. Så var det innan 2008.

Hur bedömer ni transaktionsmarknaden just nu? 

Niklas Zuckerman, (NZ): –Vi har sett peaken för transaktionsvolym för denna gång, men det innebär inte peak för prisnivåer och avkastning – där är vi inte lika säkra på att vi nått toppen, i alla fall inte för core-fastigheter. Det vi får se är ett större prisgap där bra fortsätter att vara dyrt, och de lite ”svårare” objekten kommer att prissättas mer försiktigt.

Mikael Söderlundh, (MS): –2017 blir ett rekordår i Norden men inte i Sverige. Här finns det en del orosmoment som högre räntor och nya regelförändringar. En del stora bolag lägger också hellre pengar i egna projekt där avkastningen är högre. Men vi ser samtidigt nya utländska investerare som kommer och pressar ner yieldnivåerna ännu lite till – de har pengar som måste investeras och tycker avkastningen i Sverige är bra.

NZ–Ja, i hela Västeuropa är det enormt tryck på både hyror och lägre yielder. Där har man inte peakat vare sig volym- eller prismässigt. Det är
2 procents avkastning i Asien, 3 procent i Paris och 3,5 procent i Stockholm. Så visst är det intressant att investera här.

Max Barclay, (MB) –Vi har nog sett toppen i volymer men jag slänger in en liten brasklapp för att det kan komma strukturaffärer som kan göra att vi ändå kommer nära 2016 nivåer. Ett köp av ett helt bolag ut från börsen tror jag inte är helt osannolikt att vi får se i år eller nästa år.

–Men det görs fler affärer till antalet och där tror jag inte det blir en minskning när vi summerar året. Skälet är att affärerna idag till största delen görs utanför de tre storstäderna och då är det till andra nivåer. Främsta skälet till det är att de som vill investera mycket inte hittar något i core-segmentet där det stora kapitalet vill in och köpa.

 

Men allt går väl att köpa till rätt pris enligt marknadsekonomin?

NZ–Fastighetsmarknaden är inte helt jämförbar med andra marknader. Det är en extremt kapitalintensiv bransch där stora belopp hanteras och du måste ha med dig bankerna för att det ska bli affär. Om bankerna bestämmer sig för att man inte tror på fastigheter framöver får det förstås omedelbar effekt.

–Många av de noterade bolagen har på senare tid valt att fokusera på storstäderna och givet den hårda konkurrensen på de marknaderna idag så har många av dem svårt att komma in på dagens prisnivåer. Vi bedömer att hälften av institutionerna fortfarande har utrymme att köpa medan hälften är fullinvesterade.

MB–De som sitter på core-fastigheter vill inte sälja för de har inte så många andra investeringsalternativ som ger avkastning.
Man behåller och då blir det trögrörligt på marknaden.

 

Jag är inte oroad, det är väl ingen som
förlorat pengar på att köpa kontor i Stockholm.

Niklas Zuckerman, Cushman and Wakefield

 

Fastigheter är intressanta för att alternativ­investeringar är ointressanta. Innebär det att marknaden snabbt kan kylas av om obligationer blir en bättre investering?

MS:–En institution som kan välja mellan obligationer och fastigheter kan allokera om, fastighetsbolag investerar inte på det sättet. Men visst har rörligheten ökat sedan jag kom in i branschen för femton år sedan, det är nu mer kapitalmarknad än renodlad fastighetsmarknad med kapital som rör sig snabbare mellan länderna. Fast de institutioner som byggt upp en bra portfölj med effektiv förvaltning ser sällan skäl till att snabbt lämna marknaden och köpa något annat.

MC–Förr var det krångligt för institutioner att äga fastigheter och ta sig ut och in ur marknaden. Nu finns det konsulter som kan hjälpa till med processerna och externa förvaltare som sköter fastigheterna. Det är tryggare att investera i och jag tror man fortsätter att satsa i fastigheter även när räntan stiger.

NZ–Den dagen en statsobligation avkastar 3 procent är jag inte säker på att det blir ett ökat flöde till fastighetssektorn (Idag ger en 10-årig svensk obligation under 1 procent).

 

Det ligger en del politiska beslut och väntar. Hur viktiga är ränteavdragen och hur påverkar det marknaden?

MS–Enligt eu-direktiv ska ränteavdragsbegränsningar införas senast januari 2019 och jag tror att det förslag som nu ligger går igenom med vissa uppluckringar. I förslaget ligger även att bolagsskatten sänks så det är inget jätteproblem så länge räntan är låg. För bolag med låg belåning och höga vinster kan det till och med ge positivt utfall. Men om säg fem år när räntorna är högre och vinsterna lägre är kalkylen inte lika bra, så på lång sikt är det förmodligen dåligt för branschen.

 

Problemet på bostadsmarknaden får de som bygger A-produkter i C-lägen.

Mikael Söderlundh, Head of Research & Partner Pangea

 

Vi har även paketeringsutredningen och eventuellt ingen möjlighet att sälja fastigheter i bolagsform. Vilken effekt får det för transaktioner?

MB–De som köper och äger på lång sikt påverkas nästan inte alls, men för mer aktiva aktörer som hela tiden köper och säljer får det en viss dämpande effekt. Nu upplever jag att bolagen diskonterat in det redan med avdrag för latent skatt som är högre än tidigare. Men förslaget sprider en osäkerhet hos utländska aktörer som inte vill gå in när man inte vet vad som kommer att hända. Själv tycker jag att ett enklare sätt att beskatta försäljningar är att införa en stämpelskatt.

 

Sverige är ett litet land och vi såg att många utländska investerare lämnade den svenska marknaden vid Lehmankraschen. Kan vi inte hamna där igen?

MB–Då 2008 var det många utländska opportunistiska köpare inne på svenska marknaden. Nu är det mer core-investerare som ser långsiktigt på sina innehav, till exempel tyska försäkringsbolag och fonder. Intressant är att utländska investerare varit nettosäljare sen 2009 och det är bara de tre senaste kvartalen som man är nettoköpare, så det är ett trendskifte.

NZ–Tyska investerare vi har kontakt med har nyligen fattat beslut att det finns fem till sju städer utanför Tyskland som de vill investera i, och Stockholm är en av dem. Om det börjar svaja vet de att Stockholm alltid är en marknad med hög likviditet som man kan sälja i. Det finns faktiskt knappt några städer i Europa som rent makroekonomiskt ser bättre ut än Stockholm.

MS–Sverige och Schweiz kan vara trygga hamnar för internationella pengar vid nergångar, men historien visar också att det i osäkra tider känns tryggare att vara på sina hemmamarknader. Då kommer säkert en del sälja av innehav i Norden och ta hem sina vinster.

 

Många menar att det är dyrt att köpa i Stockholm. Borde inte rådet vara håll er borta från huvudstaden?

MS– Yielderna är rekordlåga, hyrorna är rekordhöga, det är rekordstor skillnad mot övriga landet, så visst låter det som att fallhöjden är stor. Men ändå är min rekommendation att investera vidare i Stockholm. Det är här tillväxten och hyresförväntningarna är mest positiva.

Man vill inte sälja
för det finns inte
så många andra
investeringsalternativ som ger avkastning.

Max Barclay, Newsec Sweden

 

Men kan verkligen hyrorna gå upp mer i Stockholm?

MS–Ja, vi tror det. Det har varit upp fem procent per år de senaste tio åren, det kan fortsätta ett tag till. Vakansgraden för kontor är under två procent. Det har varit stort bostadsfokus i Stockholm med kontorsytor som konverterats till bostäder. Företag som vill växa har problem och måste flytta längre utanför stan.

NZ–Företagen sitter mer rationellt och kan få ner hyreskostnaden.  Då är de också beredda att betala mer för lokaler. Jag är inte så oroad, det är knappt någon som har förlorat pengar på att köpa kontor i Stockholm på lite längre sikt – delvis drivet av att de sämre kontorsytorna har konverterats till andra användningar

MB–Håller med, det har aldrig varit fel att
investera på Stockholms fastighetsmarknad,
under förutsättningen att man inte måste gå ut
vid någon given tidpunkt. Stockholm har en trögrörlig kontorsmarknad med runt tio procent av hyresbeståndet som omsätts per år. Det är alltså en liten del som justeras årligen och det finns utrymme för hyrestillväxt de närmaste åren när vi ser topphyror på 8 000 kronor kvadraten. Men det gäller att göra läxan och se till att de som hyr även kan betala.

 

Något område eller segment man ska hålla sig borta från?

MS–Svårt att ge generella råd, men man ska ha i åtanke att kontorshyror kan svänga kraftigt upp och ner i Stockholm mer än i andra städer. Då blir det viktigt med rätt tajming när man går ut och in i marknaden. Vill man ha en lugn och hög löpande avkastning är mindre orter bättre och det är logiskt att institutionerna har ökat innehaven ute i landet.

–Jag skulle även rekommendera viss försiktighet inom handel. Framför allt gäller det handelsplatser som saknar naturliga flöden av besökare. Men där har redan skett en prisjustering.

MB–Orter utan tillväxt är förstås inte bra, fast de allra flesta kommuner har tillväxt, frågan är bara vilken typ av tillväxt. Är det unga eller äldre människor? Är det folk med jobb eller utan jobb? Det går att göra bra affärer även i svala segment om man har koll på samhällsförändringar.

NZ–Om man är privatperson och funderar på vilket fastighetsbolag som är intressant att investera i bör man titta närmare på hur de är finansierade; belåningsgrad, har de obligationer eller preferensaktier och hur de ska refinansiera sig. Här finns det bolag som är mindre intressanta än andra enligt min mening.

 

 

Tydligt är en viss avmattning för nya bostadsrätter. Hur påverkar det prissättningen på det befintliga bostadsbeståndet? 

MS– Jag kan tänka mig att vi får se fler projekt som varit ritade och tänkta som bostadsrätter och som blir hyreslägenheter istället. Störst problem får de som bygger a-produkter i c-lägen. Men det behöver inte påverka prissättningen på befintliga bostadshus i prime-segment som till exempel Stockholms innerstad. Även hyresrätter med rimlig hyra kommer vara intressant som investering. Åker räntorna upp kan förstås yieldgapet ätas upp vilket kan få investerare att lägga pengarna på långa räntepapper istället.

MB–En utmaning är att det finns bostadsutvecklare som har stigit in på toppen och byggt dyrt i fel läge. Just nu är det mycket ute på marknaden. Det finns 400 bostadsutvecklare och alla har inte gjort rätt och kanske kommer inte alla att överleva.

 

Ni låter ju överlag optimistiska, men det vore väl tjänstefel av er att måla upp en dyster bild. 

NZ–Vi måste vara ärliga och realistiska, annars har vi inget förtroende hos våra kunder. Visst, förr eller senare kommer en vikande marknad, men ser man till fundamenta ser det i alla fall just nu bra ut.

MB–Många samverkande yttre faktorer kan leda till en avmattning, som politisk oro, krig och så vidare, men det är inget vi råder över.