[ Annons ]

Publicerat 14 maj, 2013

Expansion för logistik

Den gamla arbetarstaden Eskilstuna har drabbats hårt av arbetslöshet men tack vare sitt läge nära Stockholm och bra transportmöjligheter ökar intresset för att etablera logistikfastigheter i området.

Eskilstuna är tack vare sitt läge en stad som växer och prognosen är snart att passera 100 000 invånare.

[ Annons ]

Men staden har, och har haft under lång tid, svårt med sysselsättningen och arbetslösheten är bland den högsta i landet. Trots detta bedöms efterfrågan på kunskapsintensiva tjänster öka och här har Mälardalens högskola en viktig roll som kunskapsförsörjare.

INVESTERARMARKNADEN

Transaktionsmarknaden i Eskilstuna har på senare tid fokuserats kring det nya logistikområdet där flertalet affärer mellan olika aktörer genomförts. Bland de senare större affärerna är när NREP i början av mars sålde en fastighet med direktanslutning till motorvägen.  Priset uppskattas till omkring 75 miljoner kronor motsvarande 6 500 kronor per kvadratmeter. Hemfosa har genomfört en sale-lease-backaffär med en logistikfastighet där säljaren i detta fall tecknat ett tioårigt avtal. Priset var omkring 4 600 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning på 8 procent.

I slutet av 2012 förvärvade Ancore Fastigheter handelsfastigheten Diligensen 7 för ett underliggande fastighetsvärde om 222 miljoner kronor vilket motsvarade omkring 20 000 kronor per kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till en Ica Maxi-anläggning.

I kontorssegmentet har Dagon sålt fastigheter, under 2012 ingick bland annat Vampyren 9 i Klöverns aktieförvärv för omkring 8 500 kronor per kvadratmeter samt Vågskålen 24 för 5 200 kronor per kvadratmeter under 2011, båda centrala kontorsfastigheter med skolverksamhet.

Bostäder i Mälardalen är som vanligt högintressant hos investerare, och under de senaste åren har bolaget Pagoden med 3 000 lägenheter sålts för nära 1 miljard kronor.   Akelius har ökat innehavet på orten. Merparten av de sålda bostäderna kräver upprustning inom den närmsta tiden. Under hösten 2012 sålde Hyresfastighetsfonden fastigheten Fjärilen 7 i centrala Eskilstuna, innehållande 88 lägenheter, till en privatperson för 47 miljoner kronor, motsvarade drygt 8 700 kronor per kvadratmeter. Skorpionen 14 söder om city såldes i början av året för omkring 10 000 kronor per kvadratmeter.

BOSTÄDER

Bostadshyresmarknaden i Eskilstuna har för närvarande låga vakanser även om det finns lediga lägenheter till omgående förmedling. Eskilstuna är en arbetarstad vilket återspeglas i invånarnas lägre betalningsförmåga.  Det har hållit tillbaka bostadsbyggandet då det är svårt att ta ut priser som motsvarar investeringskalkylen för nyproduktion. Nya  bostadsprojekt är oftast bostadsrätter. HSB är aktiva genom rivningen av den gamla brandstationen i korsningen Rademachergatan/Drottninggatan där ett hus i fem till sju våningar med 69 bostadsrätter byggs. PEAB har även en handfull projekt aktuella i staden om totalt cirka 175 bostadsrätter.

Prisnivån är låg i förhållande till andra kommuner. I centrala Eskilstuna ligger priserna i PEABs projekt inom intervallet 20 000–30 000 kronor per kvadratmeter.

Om befolkningsökningen fortsätter kan det leda till bostadsbrist då byggandet är i stort sett obefintligt. Undantaget är kvarteret Vakteln i centrala Eskilstuna som färdigställdes 2011. Där ligger hyresnivån på runt 1 400 kronor per kvadratmeter med tillkommande vattenförbrukning. Detaljplan är framtagen inom kvarteret Nätet som ägs av Lundbergs och totalt planeras för 1 100 – 1 200 nya bostäder. Planprogram finns för utbyggnad av en ny stadsdel, Odlaren, i östra delen med inriktning på bostäder och service och även i projektet Väster, båda ligger 10–20 år framåt i tiden. Direktavkastningskraven i bästa läge i centrum bedöms i dagsläget vara runt fem procent.

LOKALER

Handeln i Eskilstuna är något tudelad där externhandeln Tuna Park har lyckats attrahera många kunder  vilket resulterat i en fullständigt förlamad cityhandel. Externandelsområdet har sedan öppningen 2004 expanderat till en av de största i Mälardalsregionen sett till försäljningsyta. Folkesta köpcentrum har med nya ägare efter konkursen haft vind i seglen med nyuthyrningar. Gemensamma tag för att vända den negativa utvecklingen och stärka city har gjorts av fastighetsägarna tillsammans med kommunen. Centrala butikshyror bedöms i huvudsak mellan 1 500–3 000 kronor per kvadratmeter beroende på läge och skick.

Kontorslägen utanför centrum har stärkts på senare år och nya kontors-ytor har skapats framförallt i Munktell Science Park. Centrum drabbas av att Fortifikationsverket lägger ner huvudkontoret och risk för ökade vakanser föreligger.

SLUTSATS

Stora delar av bostadsbestånden i Eskilstuna har stora upprustningsbehov. Det skulle kunna öppna för för försäljning av fastigheter från kommunägda bostadsbolag. Kommunfastigheter har börjat använda en ny upplåtelseform i andelsägarmetoden vilket visar på att ägardirektiven riktar sig mot en förändring i beståndet. Expansiva Willhem sneglar troligen även på Eskilstuna efter att etablerat sig i Mälardalen (Västerås).  Med tanke på det strategiska läget och de storslagna planerna på norra Europas största logistikcentrum kommer vi säkerligen se fortsatt hög aktivitet inom logistiksegmentet.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]