Att utveckla ett område med konst – och att sen kunna behålla både konstnärer och teatrar när fastighetsvärdena ökar. Om detta berättade platsutvecklare Wendy Rowden på konferensen Cities for all.
Under torsdag och fredag pågår den stora internationella konferensen Cities for all på Färgfabriken i Stockholm. Här hålls mängder av inspirationsföreläsningar som avbryts av workshops där deltagarna tillsammans arbetar kring konkreta case – i form av områden i Stockholm.
[ Annons ]
En central fråga på konferensen är hur kulturaktiviteter och sociala investeringar kan fungera som katalysator för positiv områdesutveckling. Och inte minst hur de också kan skapa ekonomiska värden. Ett av de internationella exemplen kom från New York. Wendy Rowden, vd för 42nd Street Development Corporation (42SDC), berättade om arbetet i den icke-vinstdrivande organisationen som bildades 1976 för att rädda den då nedgångna gatan. Organisationen är mest känd för Theater Row, ett band av off Broadway teatrar som blivit mycket populära. Wendy Rowden har en mångårig bakgrund i fastighetsbranschen, är bland annat styrelseledamot i Cushman & Wakefield och har undervisat fastighetsutveckling på Columbia Business School.
42nd Street ligger mitt i området Hell´s Kitchen. Numera är det mest ett namn, men för 40 år sen var det förslummat. Då var det strippsyltorna och porrbutikerna som stod för kommersen. Wendy Rowden förklarade hur satsningar på kultur spelat en fundamental roll i den totala omvandling området genomgått. Och med president Trump som skär statliga investeringarna på kulturområdet har det blivit än viktigare att behålla fastighetsägarnas intresse att satsa på kulturell stadsutveckling.
– Men de smarta fastighetsutvecklarna förstår värdet, sa Wendy Rowden.
42SDC har alltså arbetat med att utveckla området i 40 år, hur lång tid tog det till att det verkligen gick att se en vändpunkt?
– Det handlar om de senaste tio åren. Det tog alltså runt 30 år av investeringar i området. Så det handlar verkligen om att vara långsiktig och uthållig.
Nu har området alltså genomgått en metamorfos och det speglas också i hyrorna antar jag?
– Ja, delvis. Hyrorna är betydligt högre än när området präglades av slum. Men det finns också delar av området som fortfarande står inför stora utmaningar.
Satsningar på teatrar och annan kultur har helt ändrat områdets karaktär. Men så också fastighetsvärdena. Hur är det möjligt att behålla kulturentreprenörer som inte har råd att betala så mycket samtidigt som området gentrifieras?
– Här finns det lokaler som ägs av ideella organisationer som enbart upplåter lokalerna till kultur. Våra teatrar är numera värda en väldig massa pengar – om den hade kunnat användas till annat. Men vi har gjort en utfästelse att enbart använda lokalen till teater.
Men hur fick ni råd att köpa från början?
– Vi kunde köpa innan området genomgick den stora transformationen. Våra grannar var peep-shows, massage-salonger och porrbutiker, så priserna var låga. Vi fick också stöd av olika stiftelser. Så det handlade främst om tajming. Där finns det en stor utmaningarna i andra områden är att få tillgång till ytor när priserna är höga.
Och hur löser man det?
– Jag har inte svaret. Men det är det budskap jag vill sprida. Istället för att hela tiden konkurrera om de mest attraktiva ytorna så kan man exempelvis försöka att hitta kommunala fastigheter som inte utnyttjas till fullo. I USA är det viktigt vilka policys städerna antagit. Om staden säljer till en utvecklare kan de villkora att minst 20 procent av byggnaden måste användas till kultur. Men det krävs att staden har visionerna och det politiska modet att göra det.
Vad är dina bästa råd till fastighetsägare som vill driva stadsutveckling med kulturen som motor?
– Det viktiga är att verkligen förstå hur konst och kultur levandegör en plats. Det skapar platser som där folk vill arbeta och bo. Så det handlar inte bara om att man tillför sociala värden, det skapar helt klart ekonomiska fördelar.
