Epoken med gratispengar är över – tuff omställning väntar

Tvärnit är vid det här laget en sliten rubrik för att beskriva läget på bostadsmarknaden. Nu väntar en tuff omställning och det inte minst för hyresbostäder, skriver Lennart Weiss.

Hösten 2013 skedde ett trendskifte på den svenska bostadsmarknaden. Efter ett antal år av låga tal för bostadsbyggandet tog det fart på allvar. Det gällde särskilt för byggandet av bostadsrätter och hyresbostäder som i statistiska termer följdes åt fram till hösten 2017, då de samlade effekterna av genomförda och aviserade kreditrestriktioner fick bostadsrättsmarknaden att rasa. Marknaden för hyresbostäder hade dock fortsatt goda tider. Från 2018 fram till våren 2022 byggdes årligen lika många hyresrätter som det sammantaget byggdes bostadsrätter och egnahem.

Sett i backspegeln är det tydligt att såväl det ökade bostadsbyggandet som de exceptionellt goda tiderna för hyresmarknaden drevs av en närmast fri tillgång till billigt kapital. Som en följd av Lehmann-kraschen 2008 och den så kallade Eurokrisen 2009–2012 valde USA och EU:s centralbanker att slå in på en historiskt expansiv penningpolitik.

För den svenska riksbanken var det bara att följa med. Med stöd av extremt låga räntor och så kallade ”kvantitativa lättnader”, det vill säga stimulanser av ekonomin genom massiva uppköp av obligationer från stater och företag, var tanken att få fart på de ekonomiska hjulen och få inflationen att stabiliseras runt två procent. (Att den förda penningpolitiken som bieffekt drev upp värden på aktier och bostäder utelämnar vi som tema i denna krönika.)

Tillgång till kapital är mer än allt annat den råvara som driver bostadsbyggandet. När tillgången blev fri och närmast gratis skapades ett drivhus för hyresbostäder. Med låga räntor tvingades världens stora pensionsstiftelser leta efter alternativ för den del av portföljen som reserveras för trygga och lågavkastande placeringar. Svaret blev hyresbostäder, där Sverige uppfattades som ett särskilt tryggt alternativ. Visserligen var hyrorna reglerade men å andra sidan, resonerade man, rådde det bostadsbrist, vilket eliminerar risken för vakanser. Och vidare innebar och fortsatt innebär det svenska hyressystemet att hyror i Sverige aldrig sjunker. Med negativ realränta blir även en direktavkastning på 2,5–4,5 procent en fin-fin affär.

I tillägg införde den Socialdemokratiska regeringen investeringsbidrag som gjorde det möjligt att bygga hyresbostäder, i varje fall i Skövde och Söderhamn, med hyror relativt nära det äldre beståndet med bruksvärdessatta hyror. Oavsett om de politiska subventionerna träffade ömmande grupper eller inte blev aptiten på hyresbostäder närmast gränslös.

Med inflationsekonomins återkomst våren 2022 ändrades allt. På kort tid har världens riksbanker lagt om ratten 180 grader och räntorna skjutit i höjden. Med tanke på att stimulanspolitiken drevs med full ångpanna ända fram till Rysslands invasion av Ukraina blev chocken av den efterföljande policyomläggningen stor. Höstens sannolikt mest slitna rubrik är ”tvärnit”. Det gäller för alla upplåtelseformer och i minst lika hög grad för byggandet av hyresbostäder.

För den grupp aktörer som har lågt belånade bestånd och goda kassaflöden, kommer det fortsatt finnas affärsmöjligheter. För andra väntar en tuff omställning. Det betyder att byggandet av hyresbostäder kommer att minska kraftigt. Framåt ökar betydelsen av eget kapital, goda bankrelationer men också av politiska åtgärder. Epoken med gratispengar är dock över och ingenting tyder på att den kommer tillbaka.