En oviss framtid väntar

Det finns två scenarier för den ekonomiska utvecklingen i USA. Oavsett vilken väg det tar blir det avgörande för den svenska fastighetsmarknaden framöver.

Annons:


Den svenska ekonomin växte starkare än väntat under det fjärde kvartalet 2018 och BNP var 2,4 procent högre under det fjärde kvartalet än motsvarande period året innan. Under 2019 förväntas fallande bostadsinvesteringar ge en negativ inverkan på den ekonomiska tillväxten med cirka 1 procentenhet i årstakt under samtliga kvartal.

I ett scenario där världsekonomin och svensk export fortsätter växa i rimlig takt saktar BNP-tillväxten ner till omkring 0,5 procent för helåret 2019 – en relativt mild lågkonjunktur driven av framförallt inhemska faktorer.

Aktiemarknaden har haft en stark återhämtning under året, framförallt drivet av den penningpolitiska U-sväng som genomförts av både Fed och ECB sedan i januari. Kreditmarginalerna på obligationsmarknaden har fallit tillbaka sedan den treåriga toppnivå som uppnåddes i januari 2019. Lägre underliggande marknadsräntor, lägre kreditmarginaler och ökad riskaptit hos investerare har bidragit till den starka starten för transaktioner i Sverige.

Framöver kommer dock den ekonomiska tillväxten avta i Sverige, vilket kommer att märkas på hyresmarknaden för kommersiella fastigheter, speciellt kontor i bra lägen i storstäderna.

När hyrestillväxten avtar minskar värdetillväxten och totalavkastningen på fastigheter rör sig mot de underliggande låga direktavkastnings-kraven.

Två scenarier för världsekonomin avgör utvecklingen framöver. I det första scenariot bromsar den amerikanska ekonomin in till (eller strax under) den potentiella tillväxttakten på omkring 1,8 procent i årstakt. Då kommer Fed vara fortsatt duvaktiga och kanske till och med påbörja ett nytt QE-program.

Den ökande marknadslikviditeten tvingar ut investerarna på riskskalan och kreditspreadarna minskar ytterligare på företagsobligationsmarknaden. I denna makromiljö kan Riksbanken fortsätta bedriva en expansiv penningpolitik för att motverka den inhemskt drivna lågkonjunkturen.

Totalavkastningen kommer fortfarande röra sig mot de underliggande direktavkastningskravs-nivåerna i och med att hyrestillväxten avtar. Fastighetsbolagens räntekostnader blir dock fortsatt låga eller avtar ytterligare, vilket håller uppe transaktionsvolymerna och gör att direktavkastningskraven ligger kvar på dagens historiskt låga nivåer.

Fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden

Marknadsaktiviteten var hög i februari med en volym på 14,4 miljarder kronor jämfört med 12,7 miljarder kronor och 8,7 miljarder kronor februari 2017 och 2018. Den rullande 12-månaders transaktionsvolymen ligger på 146 miljarder kronor.

Ett annat, mer sannolikt scenario, är att Fed:s expansiva U-sväng och den starka börsutvecklingen stödjer en amerikansk BNP-tillväxt under resten av 2019 (ca 2–2,5 procent). Fed blir fortsatt duvaktiga  en tid, för att sedan gradvis återuppta den åtstramande penningpolitiken.

Det innebär gradvis högre räntenivåer samt en fortsatt minskning av balansräkningen. Både Riksbanken och ECB skulle i detta läge följa Fed och föra en mindre expansiv penningpolitik. Resultatet blir svagare BNP-tillväxt, lägre hyrestillväxt för kommersiella fastigheter, högre kreditmarginaler och något högre marknadsräntor.

I detta scenario passerar snart de börsnoterade fastighetsbolagen sin cykliska topp med gradvis lägre botten- och toppnivåer.  Däremot kommer den svagare ekonomiska tillväxten sannolikt att medföra fortsatt låga realräntor under en lång period, vilket kommer göra fastigheter till ett fortsatt attraktivt tillgångsslag för privat och institutionellt kapital.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Direktavkastning kvar på rekordlåga nivåer

De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat rejält sedan senhösten 2017 och har sedan sommaren 2018  legat stabilt inom intervallet 5,25–5,5 procent. En anledning är att fokus på senare tid har legat på attraktiva lägen i storstäderna,

Annons: