[ Annons ]

Publicerat 28 augusti, 2012

En marknad på väg upp

Bolagen som köper samhällsfastigheter jagar hela tiden nya objekt, och kommuner med pengabrist säljer gärna. En trygg investering i osäkra ekonomiska tider menar aktörerna, men experter varnar för lite väl överoptimistiska kalkyler.

Våga prata om psykisk ohälsa” löd budskapet på de 150 röda ballonger som svävade upp i skyn för att fira byggstarten av Psykiatrins hus i Uppsala. En satsning som ska ge en stor vinst för den enskilda patienten, men det kostar – dryga 900 miljoner kronor närmare bestämt. Och det är bara en bråkdel av de kostnader som Uppsala läns landsting står inför, upprustningar av Akademiska sjukhuset och flera investeringar i kollektivtrafiken måste också till.

[ Annons ]

– Landstinget har bra likviditet, men det kommer inte att räcka. Vi måste även fundera på om det finns andra tillgångar som kan tas i anspråk, konstaterar Robert Sundström.

Han är fastighets­direktör i Uppsala läns landsting och på hans bord ligger nu besluts­underlag för en eventuell försäljning av ett cirka 100?000 kvadrat­meter stort blandat fastig­hetsbestånd med ett bundet kapital på cirka 1–1,5 miljarder kronor. Det är en del av detta ska betala Psykiatrins hus.

Liksom ett flertal kommuner och landsting har Uppsala redan sålt  delar av sitt bestånd. Och köparna står på kö. Robert Sundström för redan diskussioner med ett par stycken. Vilka kan han så klart inte säga, men att minst en av herrarna här intill har lämnat sitt visitkort är knappast någon högoddsare. De är alla med och slåss om godbitarna på en marknad som växer allt mer.

Samhällsfastigheter, eller publika fastigheter som det också kallas, har traditionellt enbart funnits som en post i de kommunala budgeterna, ofta utan att värdena varit synliggjorda.
– Det är först efter 2005 som vi talar om någon egentlig marknad. Innan dess såg man inget marknadsvärde i samhällsfastigheter eftersom det med den tidens synsätt inte fanns någon alternativ ägare till denna typ av fastigheter, säger Åsa Henninge, analyschef på NAI Svefa.

Marknaden är relativt sett fortfarande liten, men blir större och större. Förra året var ett rekordår. Enligt siffror från NAI Svefa omsattes samhälls­fastigheter för drygt 10 miljarder kronor under 2011. Året innan var det cirka tre miljarder.

Att marknaden för samhällsfastigheter kunnat expandera aggressivt, samtidigt som det skett en inbromsning på fastighetsmarknaden i stort, beror på att investerare i osäkra tider söker säkra placeringar. Och säkrare placering än offentlig verksamhet finns knappast i tider som dessa.

– Det är en ny och rätt omogen marknad, som drivs av avreglering av friskolor och så vidare. En marknad som är rätt spännande att vara på, säger Hemsös vd Per Berggren. Här med Rikshems vice vd Ilija Batljan (till höger), och
Hemfosas vd Jens Engwall (till vänster).

Förutom de reala fastighetsvärdena är de hyresavtal som Uppsala läns landsting kan tänka sig att teckna med en eventuell ny ägare minst lika värdefulla.

Liknande diskussioner för nu i Region Skåne och fler lär följa.
– För närvarande har 18 av 21 landsting ekonomiska problem, och genom fastighetsförsäljningar frigörs kapital till mer angelägna behov. Marknaden kommer därför fortsätta att växa, säger Åsa Henninge.

Valet står ofta mellan en fungerande kärnverksamhet eller att komma ikapp ett eftersatt fastighetsunderhåll.
– Men jag tror att det till lika stor del handlar om att kommunerna vill fokusera mer på att fylla fastig­heterna med innehåll än att äga själva kåken. Det är en större drivkraft än behovet av ett kapital, säger Per Berggren, vd på Hemsö, den största aktören i branschen.

Så även i Uppsala. Att sälja enbart för att  täcka ett kapitalunderskott är enligt Robert Sundström inte aktuellt .
– Det handlar också om sådana saker som att primärvården numera befinner sig på en konkurrensutsatt marknad och därmed har ett allt större behov av att kunna anpassa sina lokaler.

Rent teoretiskt kan det vara rationellt för en kommun att sälja och hyra tillbaka då den privata fastighetsägaren kan förvalta till en lägre kostnad. Hyran kan ge en vinst till ägaren och ändå lägre kostnader för kommunen. Förespråkarna menar också att den private ägaren är mer flexibel i att finna lösningar på hur lokalerna bättre kan utnyttjas. Om teori och verklighet går hand i hand vet vi först om ett par år när marknaden hunnit sätta sig.

Ilija Batljan, vice vd på Rikshem, spår att hälften av de samhällsfastigheter som finns kvar hos kommuner och landsting kommer att säljas till privata ägare inom tio år. Det är i runda tal fastigheter till ett värde av 250 miljarder kronor.

Långa avtal, stabila kassaflöden med en direkt­avkastning runt åtta procent, låg omsättning och små kostnader vid omställning är några av de faktorer som lockar investerarna.
– Det är också större transparens i affären. Om hyresgästen vill förändra verksamheten får det stor offentlighet i god tid innan. Det är något som de flesta svenska banker köper. Det är viktigt just nu när man får jobba mycket med skuldsidan, säger Jens Engwall, vd på Hemfosa.

Marknaden för skolor och andra typer av samhällsfastigheter spås omsätta allt.

Men är det en lika bra affär för säljaren?

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, KTH, är inte helt övertygad.
– Nationalekonomernas första tes brukar vara att äga är bättre än att hyra, då har man en annan kontroll över verksamheten. Därför tror jag att dessa försäljningar blir en ganska begränsad verksamhet.

Han menar också att det råder viss tveksamhet kring hur lagen om offentlig upphandling (LOU) tillämpas.
– Å ena sidan ska man sälja till högstbjudande och å andra sidan vill man ha en pålitlig långsiktig motpart. Börjar man driva LOU hårdare tror jag fler affärer blir problematiska.

Åsa Henninge tror som sagt att det blir svårt för kommuner och landsting att stå emot marknadens lockelser när man skådat botten på skattekistan. Men till skillnad från Hans Lind ser hon det inte som att det är säljaren som riskerar att sitta med svarte Petter.
– När hyresavtalen löper ut finns en risk att lokalerna tomställs och därmed på nytt behöver totalanpassas för en ny hyresgäst, att hyran förhandlas ner då hyresgästen anser att värdet av specialanpassningen har minskat eller att hyresgästen kräver förnyade och kostsamma hyresgästanpassningar för att hyresnivån ska bestå, säger Åsa Henninge.

Åsa Henninge spår en utveckling åt två håll. Antingen säljer det offentliga till riktigt stora aktörer med kompetens inom ett särskilt område – vård, skola och så vidare. Eller så väljer man att sälja till lokala aktörer som kan erbjuda service med anledning av sin närhet.

–?Jag välkomnar ännu fler köpare. Att det blir en mångfald av stora och seriösa aktörer är en förutsättning för att denna marknad ska växa. Först då uppstår det en rimlig konkurrenssituation där kommunerna får valmöjligheter, säger Jens Engwall.

Men kanske är det inte en marknad för vem som helst. Kommuner och landsting är försiktiga med vilka man ger sig in affärer med. Sex av de åtta bolag som agerar på den svenska marknaden gör det med kapital från de olika AP-fonderna.
–?Det är delvis en annan typ av affär än när man köper den vanliga kåken. Ofta rätt komplexa bytesaffärer som bygger på relationer och förtroende mellan parterna. Det är inte fråga om att tjäna pengar på ett ökat fastighetsvärde. Det är stabila kassaflöden vi ska tjäna pengar på, säger Jens Engwall.

Men är det verkligen den bästa placeringen av pensionskapitalet?
– Absolut, men det inget för den som vill köpa och sälja på kort sikt. Pensionspengar är  långsiktiga och det är bra att en del av dem placeras i trygga objekt. Därför är det här en win-win situation där man säkrar en infrastruktur som samhället behöver, samtidigt som man använder pensionspengarna på ett tryggt och säkert sätt, säger Ilija Batljan.

”En stabil och lönsam affär” enligt Victoria Ödmark på institutionen för fastigheter och byggande på KTH. Hon la i våras fram sitt examensarbete ”Samhällsfastigheter som investeringstrend”.
– Visst är det högre total­avkastning på en kontorsfastighet i storstadsregioner, men där måste man hantera en större hyresgästsrisk.

Men efter en nära studie av tre stora transaktioner drar hon samtidigt slutsatsen att helt riskfria är samhällsfastigheterna trots allt inte.

Framför allt menar hon att det finns en stor restvärdesrisk då dessa fastigheter ofta är specialanpassade och svåra att konvertera till annan verksamhet. Något som Jens Engwall är väl medveten om.
– Jag garderar mig alltid med ett långt hyresavtal eller möjlighet till flexibel användning av lokalerna.

För att undvika restvärdesrisken agerar flera av bolagen enbart i tillväxtorter.
– Vi är inte i avfolkningsbygd där det är svårt att göra en värdering om man måste sälja. Vi jobbar i stort sätt mot att aldrig behöva sälja, säger Ilija Batljan.

Per Berggren menar att kunddialogen är viktig för att inte bli sittandes med en fastighet utan restvärde.
– Kundens behov under den här resan kommer inte att vara konstant och likformigt. Du måste anpassa och bygga till.

Som i Norrtälje där Hemsö fick signaler om att ett äldreboende var för litet för att kunna drivas effektivt.
– Vi hade redan ordnat byggrätten och byggde till en våning på taket. Om vi inte varit aktiva tidigt så hade kommunen förmodligen lämnat.  Men vi hade redan en färdig lösning när behovet uppstod, säger Per Berggren.

Det kan också dyka upp nya myndighetskrav som innebär omfattande ombyggnadskostnader för fastighetsägaren. En risk som går att hantera genom att i kontraktet lägga över en större del av det periodiska underhållet på hyresgästen  Vilket Åsa Henninge inte ser som helt oproblematiskt.
–När valet står mellan att skapa en fungerande kärnverksamhet eller att underhålla lokalerna prioriteras fastighetsunderhållet ofta bort.

Försäljning av  offentlig egendom är nu inte helt okontroversiell. Västra Götalandsregionen sålde ett stort bestånd 2005 som i efterhand granskades av Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi på KTH. I rapporten skriver han:
”Kungsleden har troligen gjort en bra affär […] men om affären i någon mening är bra för Västra Götalandsregionen är det svårare att uttala sig om.”

Simhallen, ishallen och rådhuset var det enda som blev kvar i kommunal ägo i Härnösand.

Göteborgsposten skrev om bolag som ”drar nytta av landstingens och kommunernas dåliga ekonomi där fastighetsförsäljningar blir allt vanligare”.  Men någon stor debatt blev det inte. Som Stellan Lundström konstaterar:
– Det blir sällan debatt om så ”tekniska saker”.

Det tror inte heller kollegan Hans Lind att det kommer att bli.
– Men det kan bli en backlash när man analyserar kostnaden på lång sikt. Risken är att en kommun fastnar i långa indexerade kontrakt och behov av tilläggsbeställningar när verksamheter ändras. Man blir väldigt beroende av fastighetsägaren. Går det dåligt för denne är det stor risk att de säljer vidare till ett oseriöst företag.

Att marknaden för samhällsfastigheter skulle ifrågasättas, i stil med debatten om utförsäljning av sjukvårdsverksamhet, är inget som oroar Ilija Batljan.
– Det är stor skillnad. Fastighetsmarknaden har otroligt duktiga värderingsföretag, transaktionsrådgivare och tillgång till mycket kompetens. Dessutom har den här typen av fastigheter alltid varit utsatt för konkurrens när det gäller byggande och förvaltning, det enda som inte varit konkurrensutsatt är ägandet.

Fast på det lokala planet kan försäljningarna väcka ont blod. Vänsterpartisten Lars-Gunnar Hultin är ordförande i skolnämnden i Härnösand. Han menar att skoleleverna nu får betala för kommunledningens, i hans tycke ideologiska, affär.
– En fullständigt kassaskåpssäker affär för Kungsleden. Hyresnivåerna innebär inga problem, det är istället alla kostnader som kommer till, allt från toalett­material som tidigare ingick från vårt kommunala bolag till ombyggnationer av alla slag.

Affären genomfördes av det då borgerliga styret, med stöd av socialdemokraterna. Men även om nuvarande kommunalrådet inte är helt nöjd med situationen så har det inte varit förstasidesstoff i de lokala medierna. Som Lars-Gunnar Hultin lakoniskt uttrycker det:
– Att en vänsterpartist drev en fråga hårt och fick rätt är ingen kioskvältare.

I ett försök att provocera ett lödigt uttalande föreslår jag Ilija Batljan (före detta socialdemokratiskt kommunal- och landstingsråd) rubriken ”Social­demokraten som köpte folkhemmet”?
– Nja, det är snarare tvärtom. Framförallt om man kan frigöra kapital för att bygga bostäder. Då är det snarare en samhällsinsats än bara en affär i detta.

__________________________________________________

Fakta/Samhällsfastigheter

Det finns ingen veder­tagen definition av begreppet samhällsfastigheter. Men den generella förklaringen är ”fastigheter där samhällsservice bedrivs, som finansieras av kommun, landsting och stat”. Det handlar alltså om skolor, vårdcentraler, äldreboenden, polisstationer och andra fastigheter i offentlig drift.

Det svårt att säga exakt hur stor del av kommunernas, landstingens och statens samhällsfastighetsbestånd som sålts. Anledningen är att samhällsfastigheter inte är en egen kategori i statistiken utan ligger under den gemensamma benämningen specialfastigheter.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]