Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 7 december, 2020

En ”dubbel-dipp” följs av vaccinåterhämtning

Negativa realräntor och kraftigt ökande likviditet gynnar bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och mixade kommersiella fastigheter under ytterligare 18–24 månader.

Utvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden har varit stark sedan i somras, pådriven av en extremt expansiv penningpolitik hos i princip alla stora centralbanker. Trots att antalet transaktioner på fastighetsmarknaden har legat på ganska låga nivåer sedan sommaren 2019 (runt 300 affärer i årstakt) så har volymutvecklingen varit stabil och hög.

Höstens coronavåg kommer dock att slå hårt på den globala ekonomin under det fjärde kvartalet i år samt det första kvartalet nästa år. Dessutom ser det inte speciellt positivt ut avseende nya finanspolitiska stimulanser.

[ Annons ]

I USA gör det politiska läget att nya finanspolitiska stimulanspaket troligtvis kommer att dröja och bli relativt små. I Europa har de offentliga skuldnivåerna stigit kraftigt under 2020, och det finns en politisk motvilja mot att ta på sig mer skuld. I Sverige ser situationen något bättre ut.

Betydande delar av regeringens krispaket från i våras har inte använts. Dessutom tillkännagav den svenska regeringen 105 miljarder kronor (cirka 2 procent av BNP) i stimuli för 2021 i höstbudgeten. Marknaden förväntar sig dock att det i huvudsak blir centralbankerna som får kliva in (som vanligt).

Stabil transaktionsaktivitet: Transaktionsaktiviteten har varit relativt stabil under de senaste månaderna. Totalt uppgick genomförda transaktioner till 11,4 miljarder kronor under oktober, jämfört med 11,9 och 9,1 miljarder kronor under samma månader 2018 och 2019.

De nya och bevisligen effektiva vaccinen som är på väg kan bli ”game changers” på den finansiella marknaden. De svenska fastighetsbolag som har gått starkast på börsen sedan pandemin började (bolag inriktade på bostäder/samhällsfastigheter samt industri/lagerfastigheter) har stått tillbaka under november, medan bolag inriktade på kontor och handel har gått starkt.

Under det kommande halvåret kommer svensk ekonomi sannolikt gå in i den andra fasen av en ”dubbeldipp”-recession. Många företag, särskilt inom den fysiska detaljhandels- och hotellsektorn, är ekonomiskt försvagade och kanske inte klarar av ytterligare ett ekonomiskt slag. Som ett resultat kommer konkurser och vakanser sannolikt att öka.

Fallande direktavkastningskrav framöver: De genomsnittliga direktavkastningskraven på transaktionsmarknaden har nu sjunkit och det är ett fortsatt tryck nedåt under hösten speciellt inom segmenten hyresbostäder, samhällsfastigheter och industri/logistik.

Hittills har coronavirusets påverkan på de stora börsnoterade fastighetsbolagens ekonomiska uthyrningsgrad varit begränsad. Under andra halvåret 2021 kan dock den ekonomiska tillväxten öka avsevärt. Då kommer vacciner och medicinska behandlingar av covid-19 sannolikt att finnas tillgängliga i stor skala och de stimulanspaket som nämns ovan kommer att börja visa verklig effekt på den globala ekonomin.

Detta medan de stora centralbankerna fortfarande stödjer med låga styrräntor och tillgångsköp. Den ekonomiska tillväxten kan vara stark i ett antal kvartal eller till och med år innan inflationen börjar öka för mycket.

Med negativa realräntor och kraftigt ökande centralbankslikviditet (och till viss del finanspolitiska stimulanser) gynnas stabila fastighetssegment som bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och mixade kommersiella fastigheter under ytterligare 18–24 månader.

Fram emot sommaren är det dock troligt att långräntorna, och gradvis även inflationen, börjar stiga. Fastighetsportföljer med högre avkastningsnivåer tenderar att hålla högre marknadsräntor än deras lågavkastande motsvarigheter.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]