[ Annons ]

Foto: Carl-Robert Jonzon
Publicerat 15 december, 2014

Ekblads satsar på lyx i centrum

För 15 år sedan gjorde Ralf Ekblad en rejäl kursändring i bolaget som bär hans farfars namn, Fastighets AB Eric Ekblads. Nu kröner han sin satsning i Jönköpings centrum med designsatsningen Vox Hotel.

Ralf Ekblads affärsfilosofi skulle kunna sammanfattas i ett par siffror: 720 miljoner kronor har på 15 år spenderats på fastighetsköp, det inkluderar två nybyggnationer. 820 miljoner har under samma tid plöjts ner i 131 olika förädlingsprojekt.

[ Annons ]

– Vi lägger alltså mer på att förädla än att köpa nytt. Många bolag köper fastigheter mer eller ?mindre varannan vecka. Visst kan det vara roligt att skapa tillväxt genom att växa. Men för mig handlar tillväxt om kvalitet. Att öka varje kvadratmeters värde är vad vi jobbar med. Jag vill mena att alla fastighetsägare har väldigt mycket att göra med sina befintliga fastigheter och förädla dem innan de köper nya, säger Ralf Ekblad.

För mig handlar tillväxt om kvalitet. Att öka varje kvadratmeters värde är vad vi jobbar med.

Det hundratrettioförsta förädlingsprojektet, Vox Hotel, ligger i samma fastighet som Ekblads kontor. Idag sveper råa vindar in från Vättern, så trots att hotellet bara är runt hörnet och hela beståndet på promenadbestånd så drar Ralf på sig rocken och gör sig redo för en rundvisning.

På väg ut stöter vi på Robert Stroligo, ansvarig för bygg och uthyrning av lokaler, och Kenneth Höglund, bolagets elansvarige. Vi ber dem att agera lite vardag. För även om reportern vill få det att verka som att man har varit en fluga på väggen i den intervjuades vardag, är det naturligtvis sällan sant. Så vi arrangerar.

Fotograf Carl-Robert lägger fram en karta över beståndet och ber dem låtsas vara inbegripna i ett samtal av yttersta vikt. Fast det visar sig inte behövas. Arrangemanget förvandlas snabbt till verklighet. Mina anteckningar blir ytterst fragmentariska.
– Landstinget är intresserade…
– Ytan som Team Sportia släppt…

Det är i alla fall uppenbart att det inte bara är tomt prat när Ralf påstår att det pågår ett ständigt arbete med varenda kvadratmeter i detta bolags bestånd.

Det hade inte byggts något nytt hotell i centrala Jönköping på 28 år. Men Anne Robertsson, som gjort sig ett namn i hotellbranschen bland annat genom att omvandla en liten Bed & Breakfastverksamhet till numera fyrstjärniga Huskvarna Stadshotell, tyckte att det var dags.

Även om Ralf inte hade något att erbjuda när hon gjorde en första trevare fastnade han för idén. Och det räckte att Försäkringskassan meddelade att de inte längre hade behov av 500 kvadratmeter arkiv i källarplanet och att de kunde effektivisera lika stor yta i gatuplan för att Ralf skulle se möjligheterna.
– Nu gick det att få till riktigt bra logistik med hissar, reception och en spännande lobby för framtidens mötesplats, berättar Ralf.

Fastighetsutveckling med Robert Stroligo och Kenneth Höglund. Sedan 1999 har nytecknade hyresavtal i bästa läge stigit från ett kvadratmeterpris mellan 1 200–1 500 kronor till mellan 3 000–4 000 kronor.

Arkitekt är Magnus Månsson som bland annat ritat Avalon Hotel och Clarion Post Hotel i Göteborg.
– Det unika med Vox Hotel är blandningen av olika rumskategorier. Det finns stora sviter med vidunderlig utsikt över Vättern, det finns mer normala rum och så små effektiva rum på tio kvadrat. Analysen vi har gjort är att första gången kanske man bara är på genomresa och vill bo enkelt, nästa gång kommer man med sin äkta hälft och vill ha lite mera lyx. På så vis är hotellet anpassat för olika behov, säger Magnus Månsson.

När vi kommer upp till  övervåningen på hotellet,  som är ett helt nybyggt våningsplan, kan vi överblicka stora delar av Ekblads bestånd. Ralf pekar ut var, man liksom här, har byggt på med en våning och skapat mer uthyrningsbar kontorsyta eller hyres- och studentlägenheter.

Ralf öppnar dörren till ett av de större rummen. När vi kliver ut på balkongen söker sig blicken ut över Vätterns horisont. Men närmast oss går tågspåret som idag skär av stadens kontakt med Vättern. Även om planerna på en höghastighetsbana realiseras är det sannolikt ändå inte möjligt att bli av med det nuvarande spåret.
– Men självklart är det ändå mycket positivt om det blir verklighet. Då kommer Jönköping geografiskt att ligga mitt i centrum av Köpenhamn, Malmö, Göteborg och Stockholm vilket kommer att ge stora utvecklingsmöjligheter.

Vi sliter våra blickar från horisonten och fortsätter vår husesyn. Bara mosaiken i badrummen kostar 3?000 kronor kvadratmetern och alla rum har individuellt styrd AC som kyls från Vättern. Det går inte att ta miste på att han är stolt.
– Vi har genomgående gjort dyra materialval, men istället byggt yteffektivt. På lång sikt får man igen det.

Men ger allt verkligen ett plus när du fört in alla poster i exceldokumentet?
– Nja, ibland för man göra lite med hjärtat också, ler Ralf.

Ralf vill visa att det lagts samma möda på utförande och materialval även när det gäller de mindre rummen, så vi tar hissen ner i källaren.
– Fast vi säger inte källarplan, det låter så negativt. Vi säger minus ett, säger Ralf.

Så kommer han på att det på hotellspråk heter plan noll.
– Men som fastighetsägare säger jag ändå ?minus ett.

– Den nya generationens resenärer har vuxit upp i en mobil värld med andra referensramar och krav. Det syns på rummen, de mobila arbetsplatserna och på gemensamhetsytorna , säger Anne Robertsson, ägare och vd på
Vox Hotel.

Likt en skolpojke som kommer hem med sin ?första smörkniv från slöjden lägger han händerna på detaljer han vill visa. Hantverkskunskapen sitter nog kvar i muskelminnet.
– Jag slutade nian och började som snickarlärling i företaget 1971. Jag körde en del betongbil också och jobbade på byggena i sex år.

Det skulle gå att berätta svensk bygghistoria från andra världskriget utifrån det bolag som Ralfs farfar Eric bildade 1939. Men i korthet: Från början var det en renodlad byggfirma. Första huset var Eric Ekblads egen villa, och fler monteringsfärdiga trähus följde. Efter hand blev projekten allt större. 1967 köpte bolaget ett nedgånget hyreshus som rustades upp och så började resan mot att vara mer inriktade på förvaltning. Innan Ralf började i bolaget hade fadern Leopold tagit över bolagets betongföretag.

Efter ett par år på byggena byggde Ralf på de ?ganska skrala teoretiska kunskaperna med studier på tekniska vuxengymnasiet i Göteborg.
– Jag blev 25-öresingenjör som det kallades på den tiden.

Det och ett par kvällskurser i ekonomi räckte för att få farfars förtroende att ansvara för flera av bolagets projekt. 1993 tog han över som ensam ägare av bolaget. Under de första åren tassade han på i farfars fotspår och köpte 15 000 kvadratmeter vardera i Hjo och Värnamo. Men 1999 var han redo för det stora strategibytet – en rörelse mot centrum.

Men först en kort tillbakablick. I slutet på 1980-talet rådde mer eller mindre domedagsstämning i Jönköpings stadskärna. Regementet lades ner och blev till A6 köpcenter. I den eran började Jönköpings stadskärna tappa kraft.

Det blev Bertil Gustafsson, Jönköpings före detta stadsbyggnadsdirektör, som fick i uppdrag att leda ett projekt att rädda centrum och vända utvecklingen.
– Här har Ralf Ekblad spelat en viktig roll, eftersom han äger stora delar av centrum. Men utöver ägandet är han också en klok man. Ralf förstod tidigt att en affärsfastighet är beroende av hur det är runtomkring, säger Bertil Gustafsson.

Hur detta rent praktiskt kan te sig dyker det hela tiden upp exempel på under vår promenad genom centrum, som på populäraste shoppingstråket Östra Storgatan.
– Här var det ett populärt pinkställe tidigare eftersom man kunde stå gömd under arkaden. Det har vi byggt bort genom att bygga ut med en glasad fasad, säger Ralf.

Ett sanitetsproblem mindre och 340 nya kvadratmeter att hyra ut av bara farten. Alldeles intill ligger Andelen 3, eller ”gamla Domus” som det heter i folkmun. Det var det köp som indikerade företagets strategibyte att successivt lägga beslag på de mest attraktiva fastigheterna i centrum, samtidigt som man avyttrade allt annat innehav. Med facit i hand kan det te sig som ett självklart val. När Ralf köpte ”gamla Domus” ?gav det 8,5 miljoner i hyresintäkter, nu ger det ?23 miljoner.

Ytterligare ett exempel: Ansvaret 2, som förvärvades året därpå, ligger ett par kvarter bort. En fastighet som köptes av SPP (numera Alecta) för 90 miljoner år 1990. De la ner 25 miljoner på att skapa en galleria som aldrig lyfte och sålde sedan till Ekblads för 54 miljoner.

Gör du inget med kåkarna så händer det ju inget. Man måste hela tiden jobba med husen.

Mycket fastighet för pengarna kan tyckas. Men det priset indikerar samtidigt att det inte var någon som riktigt trodde på fastigheten?
– Det var ett stort steg att gå in i city, och det var inte självklart. Men jag har länge haft Hufvudstaden som förebild. De har de bästa lägena i Stockholm och Göteborg , och det fungerar bra. Det försöker vi göra i lite mindre skala i Jönköping. Och gör du inget med kåkarna så händer det ju inget. Man måste hela tiden jobba med husen.

Liksom sin far själv gjorde, arbetar sig äldsta sonen William in i företaget. Idag har han hand om uthyrning och marknadsföring. Någon gång i framtiden är han redo att ta över bolaget i fjärde generationen.

Och så har det rullat på med köp och hyresgäst-anpassningar. En storsatsning var Atollen. Från början var det ju tänkt att det amerikanska fastighetsbolaget GE Real Estate skulle bebygga den attraktiva marken intill Munksjön, men hamnade i juridiskt bråk med kommunen.
– Ibland så är fastighetsmarknaden lokal vilket innebär att du måste ha detaljinformation om staden och dess unika förutsättningar. Det som nu slutförs av Ekblads, Fastighets AB Corallen och HSB Göta är just ett sådant lyckat samarbete där vi alla tre länge har verkat i Jönköping, säger Ralf.

Ralf konstaterar att det varit 15 intensiva år.
– Den expansiva fasen kommer att plana ut. Nu ska vi smälta detta. Om två, tre år har vi nog förädlat klart de hus vi har. Sen blir det mer löpande förvaltning.

Och äldsta sonen William, 20 år, som redan arbetar i företaget är redo att ta över i framtiden. Återstår att se om han kommer att ta ut en ny kurs.

_________________________________________________________________________

Fakta / Ralf Ekblad

Verksam: Vd och ägare Fastighets AB Eric Ekblad. Förvaltar 2?470 hektar skog utanför bolaget.
Född: 1956 i Jönköping.
Bor: Sjöeryds säteri (Tenhult).
Familj: Fru Johanna, William 20, James 17 och Noel 8.

Tio frågor / Rald Ekblad

Favoritpryl: Många, men en Iphone kan man ha mycket nytta av.
Vackraste huset: Sjöeryds säteri.
Ett hus som aldrig borde ha byggts: Alla koncentrationsläger.
Senast lästa bok: Bibeln.
Intressen: Skogs­förvaltning och att lära sig mer om naturen och skapelsen.
Min bästa egenskap: Tänker efter före.
Kan jag bli bättre på: Det mesta, för vi kan alltid lära oss att utveckla våra egenskaper.
Paradrätt i köket: Älgstek.
Favoritmusik: Country.
Mest stolt över: Min underbara hustru Johanna och våra fantastiska pojkar William, James och Noel

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]