Digitala containrar

Johan Braw vill att allmännyttan ska locka fram innovationer. Fastighetstidningen pratar digitalisering, bostadsbrist och megatrender med Sölvesborgshems vd. Sveriges meste bostadstwittrare är inte rädd för att sticka ut hakan.

Annons:

Annons:


Johan Braw kallar det själv en ren slump att han hamnat där han gjort. Han är jurist som via kommunjobb så småningom hamnade i Sölvesborg och blev projektledare för en ny stadsdel. Sedan var steget till vd-jobbet för det kommunala bolaget Sölvesborgshem inte så långt. Ett steg han inte ångrat.

– Det är en fantastisk bransch! Jag är oerhört tacksam för att ha hamnat här, säger han.

Vi träffas på hotell Clarion Sign invid Norra Bantorget i Stockholm, helt nära den svenska fackföreningsrörelsens geografiska hjärta och med LO-borgen runt hörnet. Och det är till fackföreningar Johan Braw hänvisar när han berättar om anledningen till den konferens där han precis hållit inledningsanförandet.

– Det här är den andra av allmännyttans digitaliseringskonferenser. Det är en del av en marknadsoperation för att få igång mer innovation inom digitaliseringen, säger Johan Braw.

Han menar att dagens leverantörer av digitala fastighetssystem har varit för lite innovativa.

– Vilket delvis är vårt eget fel. Vi har inte skapat marknadsförutsättningar. Men nu är vi 97 allmännyttiga bolag som har gått samman för att kräva ett gemensamt spår. En slags fackföreningsaktion.

Det som Johan Braw syftar på är de system som exempelvis hanterar fastighetsinformation, arbetsprocesser, lås och styrning.

– De kommer vi inte att kunna utveckla själva, utan vi behöver hjälp från marknaden att försörja oss med innovationer, säger han.

Problemet idag är, enligt Johan Braw, att konkurrensen är för låg eftersom de olika systemen inte kan ”prata” med varandra, vilket leder till höga transaktionskostnader.

– Vi har de facto ett skråväsende. Därför har vi enats om att vi ska agera samlat och kräva ett gemensamt språk av systemleverantörerna. En form av standardisering.

Det kallas ”FastAPI”, något som Johan Braw tillsammans med andra öppna standarder beskriver som ”branschens containersystem”.

– Containersystemet revolutionerade en gång världshandeln. Det är en av drivkrafterna bakom globaliseringen eftersom kostnaden för avstånd försvunnit. Förr hade man människor som lastade och lossade fartyg, frakt blev dyrt och det fanns ingen global konkurrens.

– Men vi i fastighetsbranschen lever kvar i den gamla styckegodshanteringen. Vi behöver ständigt konsulter som lastar och lossar information mellan våra system. Eftersom kostnaderna är höga, uteblir därmed innovation.

Varför har det blivit så här tror du?

– Jag tror att vi och byggbranschen lider av samma dilemma, vi är inte underkastade globaliseringens konkurrens. Fastigheter går inte att flytta.

Hur har marknaden reagerat på ert initiativ?

– De bekänner sin tror, men jag är inte säker på om de är besjälade, om jag ska uttrycka mig diplomatiskt.

Men 97 fastighetsbolag med en gemensam kravspecifikation borde vara ett kraftfullt incitament?

– Ja. Men det är också en operation att samordna 97 bolag som har fullt upp med sitt. Vi vet inte om vi kommer lyckas. Allt bygger på att vi kan samla kraften.

Har ni funderat på att försöka få med er privata fastighetsägare?

– De som är associerade medlemmar i allmännyttan kan också gå med i digitaliseringsinitiativet. Annars kan de ju kravställa precis som vi.

Vi och byggbranschen lider av samma dilemma, att vi inte är underkastade globaliseringens konkurrens. Johan Braw, vd Sölvesborgshem. Foto: Johan Bergmark

Kanske är det ingen tillfällighet att just Johan Braw är en av huvudtalarna när allmännyttan möts. Han är inte rädd för att ha åsikter, både om den egna branschen och bostadspolitiken i stort. När Boinstitutet lät analysföretaget Meltwater gå igenom hur bostadsdebatten ser ut i sociala medier visade det sig att Johan Braw var den som varit allra mest aktiv i frågan på Twitter.

– Jag hänger inte jättemycket på Twitter, så den rankingen visade väl främst att jag är duktig på att använda haschtaggs, säger han och fortsätter.

– Men visst, Twitter är ett bra diskussionsforum för att pröva idéer och lära sig hur andra resonerar.

En av de idéer som han prövat på det viset gäller bostadsbrist, där han gärna går emot etablerade sanningar.

– Storleken på en bostadskö säger ganska lite om behovet av nya bostäder. Däremot mycket om hur underprissatta hyresrätterna är, säger han.

Hyresgästföreningen har hävdat att marknadshyror skulle innebära hyreshöjningar på 30 till 50 procent.

– Jag sätter ett stort frågetecken där, men om vi antar att de har rätt är hyresrätterna alltså i motsvarande mån billiga idag. Människor som har ett hyreskontrakt har en större nytta av dem än vad priset är. Så klart efterfrågan ökar!

För att det är billigt att ställa sig i kö?

– Exakt. Sedan har jag inte någon uppfattning om marknadshyror, men så länge man har dagens system måste man vara fri att kunna tolka effekterna av det.

Hur stor frihet har man som vd i allmännyttan att tycka saker? Brukar folk säga att du tar dig för stora friheter?

– Nej. Men det är hela tiden en balansgång, jag är noga med att inte kommentera svensk partipolitik, samtidigt som jag måste få kommentera effekter av och diskutera hypoteser. Men det finns mycket jag skulle kunna tänka mig att skriva om, som jag avstår ifrån.

Tycker du att vi har bra takhöjd i bostadsdebatten?

– Generellt hade den mått bra av lite mer factfulness. Det är mycket summariska påståenden som snurrar runt, som kanske verkar logiska men som inte nödvändigtvis stämmer.

Som vadå exempelvis?

– Jag hade önskat att när någon säger ”trångboddhet är skadligt” att de hade fått följdfrågan” har du data på det?”. Men det får de inte. Alla utgår från att trångboddhet är skadligt. Sedan visar det sig att Riksrevisionen har mätt effekten av trångboddhet, men inte funnit några sådana samband med hälsa och skolresultat. Ändå återkommer påståendet, trots att det vilar på väldigt lös grund.

Vad beror det på tror du?

– Jag uppfattar att man gärna känslomässigt vill att saker och ting ska vara på ett visst sätt. Man vill att det ska vara en bostadskris. Kanske är det så att det är lättare att säga att vi har ett stort problem än att inte göra det eftersom ingen vill riskera att förringa ett stort problem.

Produktivitet i vår bransch tenderar att bli bortglömt eftersom vi är så finanstunga, konstaterar Johan Braw. Foto: Johan Bergmark

Johan Braw gillar att ta spjärn utifrån stora frågor och utvecklingslinjer.

– En teori jag har är att autonoma fordon kommer slå på våra balansräkningar. Fastighetsvärden beror ytterst på hur människor beter sig. Gör människan en drastisk livsstilsförändring kan värdena ändras ganska mycket.

Hur då?

– Jag tänker främst på de lägen som är högt prissatta enbart för att de är nära andra platser, men inte har något värde i sig. I närheten av tunnelbanestationer exempelvis. När vi börjar åka autonomt med bilar vi inte äger, kanske det visar sig att vissa lägen som är nära stads-kärnan men inte ligger rälsnära är för lågt prissatta.

Vilka är de stora utmaningarna för fastighetsbranschen de närmaste åren?

– En risk i branschen är att man tittar för mycket på megatrender, men man analyserar dem inte fullt ut. Ta till exempel urbaniseringen. Man tittar bara på befolkningsökning och utgår från att det i sig innebär tillväxt. Men är det säkert att det också innebär ökad köpkraft? Jag tror förvärvsfrekvens är lika viktigt.

Tillbaka till digitaliseringen, vad innebär den för möjligheter?

– Ur mitt perspektiv är produktivitet den stora fördelen med digitalisering. Exempelvis nycklar. När man ser alla servicefordon som rullar så gissar jag att en tredjedel är ute för att hämta och lämna nycklar. Inom Sölvesborgshem satsar vi på digitala nycklar. Vi är först i Sverige med att ha ett avtal med Hyresgästföreningen om det.

– Produktivitet i vår bransch tenderar att bli bortglömt eftersom vi är så finanstunga. Hade vi varit en ren tjänstebransch hade vi nog jagat produktivitet mer. Det är ganska lite pengar, men man kan påverka produktiviteten mer än åt det allmänna ränteläget.

En anledning till det är väl att branschen gått så bra?

– Absolut. Men jag har all respekt för att kriser är jobbiga, men de fyller en funktion också eftersom det ger incitament att göra större förändringar. Vi har inte haft incitament på länge. Man ska aldrig slarva bort en bra kris.

JOHAN BRAW OM…

…stigande bostadspriser och ökad skuldsättning
– Jag är inte ekonom. Men när man säger att man ska göra det enklare för fler att köpa sin bostad genom färre restriktioner för bolån eller högre bostadsbidrag, då utgår man från att priserna är statiska. Men sänker man trösklarna är det klart att priserna påverkas uppåt.

…Bostadsmarknadsenkäten (boverkets årliga undersökning av bostadsmarknaden i Sveriges kommuner)
– 290 kommunala killgissningar. Kommunerna har varken verktyg eller skyldighet att mäta utbud och efterfrågan på bostäder. Ändå tillmäts deras svar någon slags tyngd, trots att de inte vet något om saken.

…låg omflyttning
– Att det skulle vara bra är ett exempel på något som alla tar för sant. Men är det så? Jag undrar om det inte är hög omflyttning som är bra. Låg omflyttning innebär visserligen låga underhållskostnader, men kan också innebära att man sålt sig för billigt.

…tips på poddar
– Fastighetsägarna Stockholms podd, Breakit och Digitalpodden.