När regeringens förhandlingsledare Claes Stråth lämnade sin rapport om hur hyressättning kan utvecklas fanns det inte med några förslag om ändringar av det system som råder. Här kommer några alternativa lösningar.
I direktiven till rapporten, som förre bostadsministern Mehmet Kaplan beställde, öppnades det upp för frågeställningen att se över hyresstrukturen, men när samtalen kom igång stod det klart att två av parterna, Hyresgästföreningen och Sabo inte ville diskutera något som låg utanför det som gäller idag; bruksvärde, kollektiva förhandlingar och systematiserad hyra i vissa områden.
[ Annons ]
Det var också skälet till att Fastighetsägarna Sverige valde att lämna samtalen efter några veckor. Man ansåg att det inte skulle ge något om parterna inte var redo att även diskutera reformer som långsiktigt bidrar till fler bostäder och en ökad rörlighet. Fastighetsägarna hade med sig förslag om friare hyressättning för nyproduktion.
Bristerna med en reglerad hyressättning har påtalats av en del ekonomer, av Boverket och även av IMF och EU. Alla anser de att vi skulle få ett utbud mer i balans med efterfrågan om hyressättningen reformerades.
Men hur ser konkret alternativen ut till dagens hyressättning? Vi har pejlat av några olika förslag som väckts. Det finns säkert fler alternativ och även andra modeller för att skruva vidare på den befintliga hyresmodellen.
4 förslag på förändringar i hyressättningssystemet
1. Avtalsfrihet vid nyproduktion
Hyresgäst och fastighetsägare kommer överens om en hyra när det är dags att flytta in i en nyproducerad eller nyskapad lägenhet. Det ska finnas ett besittningsskydd och möjlighet att pröva hyrans skälighet. Man kan, om önskemål finns, komma överens om fler-årig index-justering av hyran på samma sätt som gäller för kommersiella lokaler.
För att parterna ska veta vad som är en rimlig hyra ska det finnas offentlig hyresstatistik. Avtalen knyts till hyresgästen och inte till lägenheten, så när lägenheten byter hyresgäst tecknas ett nytt avtal på samma sätt.
Reformen kan över tiden utvecklas att gälla även för nyuthyrning av lediga lägenheter och ändring av hyran i befintliga kontrakt. Från en lägre nivå trappar man under en övergångs-period upp hyran fram till målhyran.
Kommentar Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige:
– Vi gjorde en studie där 75 procent av de tillfrågade fastighetsägarna ansåg att fri hyressättning vid nyproduktion är det bästa sättet att öka bostadsbyggandet. Den politiska risken elimineras och man kan känna sig trygg med sin investering.
– Avtalsfrihet vid nyproduktion ger en möjlighet för bostadsföretag att utveckla hyreslägenheter direkt efter kundernas behov och önskemål. Vår bedömning är att hyrorna för nyproducerade lägenheter inte blir högre än de redan är.
– Prisbildningen på hyresmarknaden bör primärt avspegla befintliga och kommande hyresgästers värderingar av boendet, inte enskilda produktions- eller driftskostnader.
2. Indexuppräknade hyror
Dagens årliga hyresförhandlingar om nivåer på hyreshöjningar ersätts av indexuppräkningar enligt konsumentprisindex (KPI) eller något annat motsvarande beräkningsunderlag som speglar den kostnadsutveckling som är relevant för bostäder och som fastställs av SCB.
Det skulle innebära en besparing i tid och pengar för såväl hyresgäster som fastighetsägare som inte behöver avlöna förhandlare. Parterna vet också redan i början av året hur utgifter och intäkter kommer att se ut under året och kan bättre planera sin ekonomi.
Kommentar Pål Ahlsén, vd Akelius:
– Hyresgästföreningens roll blir att bevaka att hyresvärdar sköter sig. De som inte sköter sig har inte rätt att följa index. De som sköter sig extra bra, kan ansöka om höjning utöver index.
– Modernisering ska ge ett tillägg på hyran för kvarboende som motsvarar 10 procent av moderniseringskostnaden under livslängden av moderniseringen, maximalt 30 procent, sedan tas tillägget bort. Det blir ett stärkt skydd för hyresgäster – idag är det inte ovanligt med höjningar över 60 procent.
– För vakanta lägenheter sätts ingångs-hyran enligt överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst.
3. Fast hyra i tio år
Hyresgäst och fastighetsägare kommer överens om en fast hyra som sträcker sig tio år fram i tiden. Hyran kan vara platt, det vill säga den samma under hela perioden, eller följa ett förutbestämt index. Fastighetsägaren förpliktar sig för att kontraktet gäller under hela perioden, hyresgästen har tre månaders uppsägningstid.
Fördelen för hyresgästerna är att hyran är förutsägbar, man vet vilken hyra man har kommande år, man behöver inte heller oroa sig för att renoveringar eller annat kan ändra förutsättningarna under tiden kontraktet löper. Fastighetsägarna blir trygga med sina investeringar.
I projektet Taklampan i Hammarbyhöjden i Stockholm med 64 lägenheter erbjuder Einar Mattsson de som flyttar in en förutbestämd hyra i tio år.
Kommentar Stefan Ränk, koncernchef Einar Mattsson.
– Fast hyra kan vi erbjuda hyresgäster i hus utan förhandlingsordning. Så ser det i de flesta av våra nyproduktionsprojekt eftersom vi och Hyresgästföreningen har svårt att finna en överenskommelse om bruksvärdeshyra eller presumtionshyra.
– Hela vår långsiktiga hyresrättsaffär bygger på att vi får en normal prisbild, om det inte blir av har vi räknat fel och det blir en dålig affär för oss.
– Ur ett privatekonomiskt perspektiv bör ett hyresboende inte vara mer än högst tio år, egentligen kortare än så för de flesta. Planerar man att bo mer än fem år är ett eget boende ett bättre alternativ för alla.
4. Referenshyror à la Tyskland
I den tyska modellen är det inte en helt fri hyra som gäller. Här bestäms ingångshyran (en kallhyra) i förhandling mellan fastighetsägaren och blivande hyresgäst. Hyran följer ofta en referenshyra (Mietspiegel) på orten som tas fram av lokala myndigheter. Referenshyran återspeglar hyran för olika lägenhetskategorier baserat på hyresstatistik de senaste fyra åren.
Det är inte fråga om normhyror utan ska spegla vilka hyresnivåer som följer av de hyresavtal som träffats på den fria marknaden.
Hyresavtal gäller tillsvidare och hyresgästen har ett besittningsskydd. Avtal kan ha klausuler om framtida hyreshöjningar eller vara kopplade till index. Den hyra som hyresgästen går in med kan inte ändras de första 15 månaderna. Därefter kan hyran maximalt höjas med 15 procent under tre år om så marknaden tillåter det.
En hyresgäst kan pröva hyran i domstol mot den så kallade Mietspiegel (referenshyra) på orten.
Sedan sommaren 2015 har tyska regeringen beslutat att ingångshyresnivån inte får vara 10–15 procent över referenshyran på överhettade marknader som Berlin, München och Hamburg. Det taket ska gälla i fem år tills man fått balans i utbud och efterfrågan.
Kommentar Anna Granath Hansson, doktorand i bygg- och fastighetsekonomi på KTH:
– Det är förstås ett problem för alla som idag sitter på låga hyror om man inför denna modell i Sverige. För nya kontrakt blir det ett litet utbud och det kommer vara hyresdrivande, så en gradvis förändring kommer krävas även i det äldre beståndet.
– Det är bättre med en kontrollerad statistisk modell för hyror än förhandlingar där parterna inte ens representerar alla fastighetsägare och hyresgäster. Organisationer finns även i Tyskland, men inte som förhandlare utan som rådgivare.
