Det våras för hyresrätten

Med en allt mattare bostadsrättsmarknad har hyresrätten hamnat i fokus. Fastighetsägare har inga problem att fylla upp nyproducerade hyreshus och bostadsrättsprojekt konverteras. Är det en trend som håller i sig eller bara ett hack i kurvan?

Annons:


”Uppifrån fönstret i en gammal hyreskasern vid Skånegatan kunde man se ut över det vita landskapet med dess små hus och den tunga kyrkan. Längre bort stack fabriksskorstenarna vid Barnängen upp och sedan fabrikerna intill Hammarbyleden.”

När Per Anders Fogelström i boken ”Stad i världen” beskriver boendesituationen på Södermalm i slutet av 40-talet är det begreppet hyreskasern han använder för att beskriva kåkarna arbetar-familjerna bor i. Hyreskasernen, direkt översatt från tyska Mietes-kasernen, var industrialismens svar på bostadsbristen, ofta små trånga rum utan särskilt mycket bekvämligheter. En trångboddhet som inte blev bättre av att många dessutom hade inneboende i sin etta eller tvåa.

Jag bodde själv i en av dessa ”kaserner” i slutet av 50-talet; delat badrum med grannarna på samma våningsplan, vilket var en lyx jämfört med de som bara hade ett badrum i källaren. Hyresvärdarna var ofta en byggmästare, en hantverkare eller, som i huset som vi bodde, en stiftelse för mindre bemedlade.

Hyreskasernerna i Stockholms innerstad är nu ett minne blott, några av dem är numera trendiga bostadsrätter med så kallad bevarad charm. Men det som till viss del fortfarande lever kvar är stigmatiseringen av hyresrätterna. Oavsett om det är på Södermalm, i Farsta, i Malmö eller Ludvika, tillhör de B-laget på bostadsmarknaden – boendet för de som inte har råd att köpa. Talande är också att miljonprogrammen, som till hälften är egna hem, ändå förknippas med hyreslägenheter.

Denna bild har förstås stärkts av den otroliga prisutvecklingen för bostadsrätter hittills under 2000-talet. Att inte vara med på det tåget, oavsett om man är byggare, utvecklare eller slutköpare, har betraktats som rätt korkat.

Nu är det inte så att hyreshusbyggandet legat nere trots att de snabba vinsterna funnits på bostadsrättsmarknaden. Sedan 2010 byggs det i stort sett lika många hyreslägenheter som bostadsrätter varje år. De flesta kommuner har intresse av att få ett diversifierat bestånd och tilldelar mark till i första hand de egna kommunala bostadsbolagen.

Men med inbromsningen på bostadsrättsmarknaden är det påtagligt hur hyreslägenheten plötsligt blivit hett objekt såväl i den politiska debatten som hos bostadsbolagen. Allt fler blickar mot hyreshusen – en säker inkomstkälla i såväl hög- som lågkonjunktur. Marknadsunder-söknings- och analysföretaget Industrifakta som gör prognoser av bostadsbyggandet räknar med att det påbörjade byggandet av lägenheter i flerbostadshus totalt kommer att minska med cirka 20 procent under 2019–2021 jämfört med 2018.

– Eftersom byggandet av bostadsrätter sannolikt kommer att minska kraftigt så innebär det att andelen hyresrätter bedöms öka under perioden. Uppemot 65 procent av nyproduktionen kan bli hyresrätter, säger Jenny Ingelström, analytiker på Industrifakta.

Jenny Ingelström, analytiker på Industrifakta, räknar med att 65 procent av det som byggs den närmaste tiden blir hyresrätter.

SHH är ett av bolagen med siktet inställt på fler hyresrätter. Vd och grundare Misha Moeremans d’Emaus, berättar att bolagets förkortning står för Svenska Hyreshus men att man sedan starten 2010 mest fokuserat på att bygga bostadsrätter, även om det parallellt hela tiden byggts hyreshus som sålts till externa investerare.

– Det är marknaden och omständigheter som avgör vad du bygger och onekligen har det varit kul att bygga bostadsrätter på en uppåtgående marknad. Men det är också en volatil marknad, särskilt när politikerna ändrar på förutsättningarna, säger Misha Moeremans d’Emaus.

Nu konverterar SHH ett bostadsrättsprojekt i Norrköping till hyresrätter, totalt 120 lägenheter med byggstart i höst. I pipeline ligger även 100 hyresrätter i Sundsvall och ett projekt i Linköping där bolaget kommer söka investeringsstöd till cirka 100 lägenheter.

Strategin är inte som tidigare att sälja hyresprojekten utan att bygga upp en portfölj för långsiktigt ägande på strategiska orter.

– Hyresrätter har framtiden för sig, de ger en attraktiv riskjusterad avkastning. Med våra låga ingångsvärden på byggrätter och en organisation som alltid varit fokuserad på kostnadseffektiv produktion så finns vi inom ett segment där efterfrågan är stor, konstaterar Misha Moeremans d’Emaus.

Hyresbostäder har den bästa riskjusterade avkastningen.

Stefan Ränk är koncernchef för bolaget som bär hans morfars namn – Einar Mattsson. Einar var en av byggmästarna i Stockholm som tidigt insåg att det fanns en affär i att inte bara bygga hus utan att även förvalta lägenheterna, de första egna är från 50-talet. Det har varit en framgångsrik strategi. Einar Mattsson är idag Stockholms största privata hyresfastighetsbolag med 5 623 lägenheter i beståndet.

– Tittar man på intjäning för bostadsrätter över tid så klår den inte hyresrätten. Hyresbostäder har den bästa riskjusterade avkastningen. Men det var förstås inget som min morfar insåg då på 50-talet, säger Stefan Ränk och ler.

Men tillägger han, till stor del är det bostads-rätterna som drivit upp värden på hyresfastigheter.

– Vetskapen finns att du alltid kan ombilda en hyresrätt till en bostadsrätt. Du lever på den långsiktiga värdetillväxten, hyrorna har tyvärr under lång tid legat under inflationen.

Stefan Ränk håller med om att det finns en stigmatisering av hyresrätten och enligt honom har den haft en kontraproduktiv effekt.

– Många har betraktat hyresboendet som det billiga boendet. På äldre dar vaknar man upp och inser att det är en livslögn. Grannarna som bott i bostadsrätt under lång tid har en stor tillgång, antagligen den största besparingen de har. Den insikten har lett till att många unga vill köpa in sig på marknaden redan i tidig ålder vilket också är kontraproduktivt. Om man inte vet var man ska bo och vilken ekonomi man kommer ha är det hög risk att köpa en bostadsrätt när man är 20 år.

Stefan Ränks bild stämmer väl med en attitydundersökning som Novus nyligen gjort hos unga vuxna i åldern 18 till 25 år. Den visar att det är den egna bostaden, helst villa/radhus, unga vill bo i på längre sikt.

– Den som äger sin bostad upplever i högre utsträckning att man kan påverka sin boendesituation. Undersökningen visar också hur den som bor i ägt boende i någon form vill fortsätta att äga, och en stor del av de som hyr idag vill ta sig in på den ägda marknaden. Trots det har politiken lagt krokben för många unga, säger Anna Broman, Sveriges Byggindustriers bostadspolitiska expert.

Mat levererat till kylen, städning som tillägg till hyran och en bilpool i garaget. Det är med kringtjänster som hyresrätten kan bli ett bättre alternativ än bostadsrätten.

Så ska vi då räkna med att denna tid av hyreshus-hausse bara blir ett litet hack i kurvan? När överskottet av nyproducerade bostadsrätter betats av och marknaden stabiliserats, är då hyresrätten återigen i division två?

Mycket beror på hur politikerna går vidare med alla de olika åtgärder som ligger i den bostadspolitiska verktygslådan: förändringar av ränteavdrag, fastighetsskatt, en friare och mer marknadsmässig hyressättning med mera. Dagens bostadskonsument, inte minst i storstäderna, är lyhörd för de olika signalerna och påverkas mycket av hur förutsättningarna ser ut.

Samtidigt pågår en förändring i samhället där många, inte minst yngre, börjar värdera tid som viktigare än pengar, konsumtion ifrågasätts av -miljöskäl och delningsekonomin visar att ägande är överskattat – en livsstil som på många sätt passar ihop med hyresboende.

Mycket beror på hur bra fastighetsägare kan integrera olika tjänster i boendet så att hyresgästen kan leva ett mer friktionsfritt liv.

Daniel Lindén, senior konsult på Kairos Future, är trendanalytiker. Han tycker det är svårt att idag bedöma hur starka krafterna är när det kommer till att äga eller hyra sitt boende.

– Mycket beror på hur bra fastighetsägare kan integrera olika tjänster i boendet så att hyresgästen kan leva ett mer friktionsfritt liv. Slippa fundera på var ska man parkera bilen, att matkassar kan levereras rakt in i kylen, kanske få lägenheten städad och till och med abonnera på möbler som tjänst där de snabbt kan bytas om de går sönder eller om man får nya behov. Blir detta enkelt och billigt via fastighetsägaren kan det vara till fördel för hyresrätten.

Den typen av boende kan också enligt Daniel Lindén bli en statusmarkör, något som visar att man har råd att köpa sina tjänster och kan lägga tid på annat som anses viktigt i livet.

För Stefan Ränk är det inga nya resonemang. Han har under lång tid talat om att hyresrättens framtid ligger i hög servicegrad, och att kundernas vilja att betala för möjligheten att få hyra en lägenhet när behov finns.

– När min morfar kom till Stockholm 1928 fanns en fungerande marknad, tidningarna annonserade om lediga lägenheter och han kunde snabbt hitta en bostad på Malmskillnadsgatan. Får vi förändringar med en friare och inte reglerad marknad kan det bli så igen.

Under den tiden du sitter som koncernchef?

– Ja, det tror jag, fast det som gör mig lite ödmjuk är att även min morfar trodde det under hela sin verksamma tid. Han jobbade fram till 96 års ålder.

Emil Blohmé, 26 år, hyresgäst. Foto: Eric Cronberg

”Man tar ingen risk”

Emil Blohmé och sambon Ebba Knutsson, två färdigutbildade ingenjörer från Lund respektive Nässjö, inflyttade till Stockholm och utan det kapital som krävs för att kunna lägga en handpenning på en bostadsrätt. Och inte heller någon kötid på bostadsförmedlingen.

– Vi fick reda på att fastighetsägaren Wåhlins varje vecka lägger ut några hyreslägenheter i ett lotteri och lyckades få den här tvåan på 55 kvadratmeter. Kanske inte så bra läge men helt ok, säger Emil Blohmé.

Tidigare bodde paret andra hand och betalade 12 500 kronor i månaden. Hyran de betalar nu är 10 000 kronor.

– Vi bor väl kvar här i tre, fyra år. Sedan får vi se, kanske att det blir en bostadsrätt som ju är lättare att få tag på, eller att vi flyttar till Skåne närmare familjen, säger Emil.

Han konstaterar att rätt många i bekantskapskretsen bor i andra hand men att fler börjar kika på bostadsrätter nu när priserna gått ner en del.

– Fördelen med hyresrätt är att man inte tar någon risk och så tryggheten med att du inte behöver bry dig om det blir fel på något.

 

Yamo Mirbaz, 27 år, bostadsrättsägare. Foto: Eric Cronberg

”Bostadsrätt känns bäst i längden”

Egentligen hade han och sambon hellre bott i en hyreslägenhet just nu.

– Jag har stått i bostadskö sen 2012 men det är ju hopplöst att få något bra i Stockholm på så kort tid i kön, säger Yamo Mirbaz.

Så när han och sambon bestämde sig för att flytta ihop blev alternativet att köpa en liten bostadsrätt i Ursvik på ritning. Säljaren hade bestämt sig för att sälja lägenheten han tecknat sig för innan den stod klar. Priset var fast och bestämt till två miljoner kronor för ettan på 34,5 kvadratmeter.

– För oss fungerade det bra eftersom vi kunde få lån och vi -ville gärna bo i något nyproducerat. Men vi blir inte kvar så länge, planen är att hitta något större till sommaren, säger Yamo.

Han tror inte att de kommer göra någon vinst vid försälj-ningen eftersom priserna har dalat en del sedan de köpte för ett och ett halvt år sedan. Men lägenheten de köper blir ju också billigare.

–Bostadsrätt känns bäst i längden, i en hyresrätt är det värden som ska bestämma vad du får och inte får göra med lägenheten. Men samtidigt är det ju bekvämt med hyreslägen-het och dyker det upp något attraktivt i kön så kommer vi garanterat att ta det.

 

KALLA FAKTA OM EN HET MARKNAD

Över tid har ägande och förvaltning av hyresfastigheter varit en god affär – till stor del driven av bostadsbrist, högre priser på bostadsrätter och med det också högre fastighetsvärden för hyreshus. Hyresfastigheter har dock de senaste åren haft sämre avkastning än kommersiella lokaler.

För 2018 var totalavkastningen 7,2 procent enligt Svenskt Bostadsindex, för kontor 12,9 procent och för industri/logistiklokaler 13,7 procent.

Den som köpte hyresfastigheter på orter som Örebro, Karlstad eller Sundsvall för 16 år sedan har i snitt haft bättre årlig totalavkastning än hyresvärdar i centrala delarna av Stockholm. Lägre ingångsvärden och bättre direktavkastning* är en favör på en hyresmarknad med reglerad hyressättning.

Direktavkastningen för bostäder är jämfört med övriga fastigheter tämligen låg och har legat i snitt på runt 3 procent sedan 2003, men de senaste fyra åren har direktavkastningen gått ner och låg 2018 på 2,8 procent. Minskningen beror på ökade marknadsvärden för hyresfastigheter.

*) Direktavkastning är avkastningen för driftnettot i relation till fastigheternas värde.

Källa samtliga grafer: MSCI

Bostadsrätter har ökat rejält i pris men marknadsvärden för hyresfastigheter har börjat närma sig efter avmattningen på bostadsrättsmarknaden 2016. Den enda nedgången för hyreshus var under finanskrisen 2007–2008.

Det har varit en stabil ökning för marknadsvärden och stigande driftnetton* med idag cirka 600 kronor per kvadratmeter.

*) Driftnettot är hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.

Annons: