Det rätta för hyresrätten

Långa köer, svarthandel och ett ständigt minskande utbud på grund av ombildningar – hyresrätten har ofta utmålats som ett sorgebarn i debatten. Nationalekonomen Fredrik Kopsch tror att lösningen är en avreglering, även om det innebär att trampa på en del ömma tår.

Annons:

Annons:


Fredrik Kopsch är forskare och universitetslektor i fastighetsvetenskap vid Lunds universitet. När vi träffas en augustidag är stan fortfarande sommartom och det finns gott om plats på caféerna där studenterna annars brukar flockas.

– Jag har aldrig ägt mitt boende, berättar han och fortsätter:

– När jag i perioder bott utomlands har det slagit mig hur mycket lättare det är att hitta bostad där. Jag har exempelvis i flera omgångar flyttat till Barcelona och då har det räckt att boka en hotellnatt för att dagen därpå gå ut och titta på bostäder och bestämma sig direkt.

Ur dessa personliga upplevelser utvecklades så småningom ett forskningsintresse. Nu har forskningen resulterat i en bok: ”En hyresmarknad i kris” som ges ut i oktober av SNS (Studieförbundet Näringsliv och Samhälle). Boken innehåller en historisk genomgång av regelverket kring hyresrätter och framför allt en analys av några dilemman som alltid följt med boendeformen.

– Debatten och de politiska förslagen kretsar hela tiden kring problem som finns på hyresmarknaden, nämligen långa köer, svarthandel och att hyresrätter försvinner genom ombildningar. Men det är sällan man adresserar grundorsaken: att hyrorna ligger långt från jämviktspriset.

Debatten och de politiska besluten kretsar hela tiden kring problem. Men det är sällan man adresserar grundorsaken.

Argumentet för det svenska hyressättningssystemet har ofta varit att det hjälper hushåll med låga inkomster. I verkligheten menar Fredrik Kopsch att det inte riktigt ser ut så.

– I en opublicerad studie har jag tillsammans med Herman Donner tittat på hur stor subvention hyresgäster i Stockholm får. Subventionen är skillnaden mellan vad en jämviktshyra skulle landa på och vad hyresgästen faktiskt betalar i hyra. Det visade sig att den största subventionen tillföll de mest resursstarka hushållen. De i den högsta inkomstkvartilen får drygt en tusenlapp mer i subvention per månad jämfört med den lägsta kvartilen.

Vad beror det på?

– Det vet jag inte. Jag kan tänka mig att eftersom subventionen är störst för de mest attraktiva lägenheterna är det bara de mest resursstarka som har möjlighet att vänta på dem. Ska man köa i 20 år behöver man ha någon annanstans att bo under tiden, och det är inte alla som har attraktiva alternativ och möjlighet att vänta under tiden.

Fredrik Kopschs bok ”En hyresmarknad i kris”, som ges ut i oktober, innehåller en historisk genomgång av regelverket kring hyresrätter och framför allt en analys av några dilemman som alltid följt med boendeformen. Foto: André de Loisted

Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter är en annan fråga som diskuterats flitigt och varit föremål för växlande politiska beslut.

– Går man tillbaka till de historiska källorna ser man att ombildningar dök upp redan första gången hyresnivåerna reglerades under första världskriget. På den tiden fanns inte ens bostadsrätt som en etablerad form, men den drevs fram av marknaden, säger Fredrik Kopsch.

När hyrorna återigen reglerades under andra världskriget fanns dessa erfarenheter med.

– Då visste man ju om vad som riskerade att hända och löste det genom att prisreglera även bostadsrätter. Då skedde inte heller några ombildningar.

Nästa fas i utvecklingen var på 1960-talet då den socialdemokratiska regeringen ville avreglera såväl bostads- som hyresrättsmarknaden. Det senare stoppades dock av Folkpartiet efter oenighet kring hur vinsterna skulle beskattas. Återigen uppstod situationen att hyresmarknaden var den enda reglerade marknaden och ombildningarna tog fart igen.

– Har man både en prisreglerad sektor och en icke-prisreglerad sektor för lägenheter, så kan vi förvänta oss att den icke prisreglerade är effektivare och därför är det inte konstigt att lägenheter förflyttas dit.

Men det finns väl en stor fördel för ett samhälle att ha hyresrätter för att tillfredsställa vissa behov av boende?

– Ja, i en välfungerande ekonomi så bör hyresrätter finnas. Dels för dem som behöver bo tillfälligt, dels för dem som inte har kapital att köpa för. Men det är ju givet att man inte har tjugo år långa köer.

Svarthandel med hyresrätter är en annan aktuell fråga. Regeringen och dess samarbetspartier har velat skärpa lagstiftningen. Även den ljusskygga delen av hyresmarknaden diskuterar Fredrik Kopsch i boken.

– Men där är det svårt att få fram kvantitativa data. Jag valde istället att intervjua människor som kommit i kontakt med marknaden, bland annat en svartmäklare.

Fredrik Kopsch presenterade sig som intresserad av att köpa ett hyreskontrakt och svartmäklaren kunde berätta mycket.

– Han visade sig vara väldigt pratglad. Han såg bland annat väldigt positivt på den nya lag som kriminaliserar även köp av hyresrätter, eftersom det gör att risken för säljare och mäklare minskar om också köparen riskerar att åka dit.

– Ge dem resurser direkt istället för att bara ”kasta ut” resurser i samhället och hoppas på att de som behöver dem bäst också får tag i dem, menar Fredrik Kopsch. Foto: André de Loisted

En annan aspekt på hyresmarknaden som Fredrik Kopsch gärna talar om är besittningsskydd.

– I den allmänna debatten vill man gärna ge sken av att vårt nuvarande hyressättningssystem och besittningsskydd hör ihop. Men det behöver inte vara så, besittningsskydd finns ju i länder med andra hyressättningssystem också.

– Om hyrorna kan förändras hur som helst så kan det inte finnas något besittningsskydd, för man kan alltid prisa ut en hyresgäst. Mitt pragmatiska förhållningssätt som jag driver i boken är att lagstifta om att en fastighetsägare måste tillhandahålla kontrakt med vissa löptider. Mitt förslag är tio år för att skapa förutsägbarhet.

Skulle en friare hyressättning leda till högre bostadsbyggande?

– Det vet man inte. Man har ju försökt lösa problemet med ett lägre byggande genom presumtionshyror, vilka ligger i nivå med var marknadshyror skulle kunna förväntas hamna. Men det är inte alltid lätt att hyra ut nyproduktion.

Vem vill du ska läsa din bok?

– (Skratt) Politiker hade varit fördelaktigt. De är ju de som kan förändra. Men jag vet att det är jättesvårt att omreglera. Man trampar många på tårna, och det skulle kosta pengar för många människor som är välorganiserade.

Ja, hur realistiska tror du att dina förslag är då, givet det du säger?

– Jag brukar säga att jag inte ska bry mig om politisk genomförbarhet, men det är klart jag har funderat på det.

– Men se på Finland som hade ett system ganska likt vårt fram till 1991, då en koalition mellan deras motsvarigheter till Centerpartiet och Socialdemokraterna börjare avreglera hyrorna. Det liknar ju ganska mycket det som har börjat ske i Sverige med januariöverenskommelsen.

– Faran är att man argumenterar för att fri hyressättning på nyproduktion kommer leda till att det byggs mycket mer. Men det tror ju inte jag. Då kanske man lägger en framtida avreglering på hyllan.

En avreglering skulle leda till att en del hyresgäster skulle hamna i kläm, har du förståelse för det argumentet?

– Ja. Det kommer bli en nyttoförsämring för de hushåll som har attraktiva lägenheter. Men det finns inget annat sätt att göra det. En möjlighet för dessa hyresgäster är att fastighetsägarna har incitament att köpa ut dem innan kontraktet löper ut. Det är möjligt redan i dag.

De som inte har råd med en lägenhet då?

– Någon annan måste betala. Man kan inte låtsas som något annat om vi vill ha ett anständigt samhälle. Men hyresregleringen är inget som hjälper den gruppen. I dag har vi snarast ett system som kan beskrivas som omvänd social housing, men i stället för inkomsttak för lägenheter har vi inkomstgolv som effektivt stänger ute folk med för låga inkomster.

Ditt förslag är ju marknads-liberalt i politisk kontext, vad är dina argument exempelvis inför regeringen och deras väljare?

– Att om man på allvar vill hjälpa de mest utsatta i samhället med bostäder finns det bättre sätt. Som att ge dem resurser direkt istället för att bara ”kasta ut” resurser i samhället och hoppas på att de som behöver dem bäst också får tag i dem. Det borde alla kunna enas om.

[ Fakta ]

HYRESREGLERING GENOM HISTORIEN

1917: Den första regleringen av hyror.

1923: Regleringen avskaffas.

1942: Hyror och priset på bostadsrätter regleras.

1967-1970: Priserna på bostadsrätter avregleras och ombildningar börjar ske. Hyresreglering börjar successivt ersättas av bruksvärdesreglering.

1978: Hyresförhandlingslagen införs.

1982: Den första ombildningslagen.

1991: Kommuner tillåts sälja bestånd av hyresrätter.

2002: En tillfällig ”stopplag” för ombildning av kommunalt ägda bostadsrätter införs.

2018: Nytt förslag på straffskärpning för svarthandel med hyreskontrakt. Även köparen ska kunna straffas.