Med en historiskt låg transaktionsvolym i ryggen råder fortsatt osäkerhet bland marknadsaktörerna. Ljusglimtar är den starka hyresutvecklingen på bostadsmarknaden samt god efterfrågan på moderna kontor.
Kontor | Stora tillskott av nyproduktion i CBD och A-lägen har tillförts kontorsmarknaden de senaste åren. Efterfrågan på moderna kontorslokaler har varit stark med toppnoterade hyresnivåer under 2023. Inom det äldre beståndet har däremot ökade vakanser noterats i takt med att nyproduktion färdigställts.
Det finns tendenser till dolda vakanser där hyresgäster sitter med långa hyreskontrakt men inte förmår nyttja lokalerna till fullo vilket förväntas resultera i omflyttningar framöver. Osäkerheten hos hyresgästerna kan också tala för ökad efterfrågan på flexibla lösningar inom co-working-segmentet.
[ Annons ]
Transaktionsaktivitet avseende kontorsfastigheter har likt övriga segment varit mycket låg. I november genomfördes den största affären när Peab sålde fastigheten Hemvistet 2 i Hyllie (A-läge), även kallad The Corner, till Annehem. Köpeskillingen var 420 miljoner kronor. Fastigheten inrymmer till 90 procent kontorslokaler som färdigställdes under 2023 och är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver och Well. Priset motsvarar cirka 56 500 kr/kvm och marknadsmässig direktavkastning bedöms till cirka 5,0–5,25 procent.
I Hyllie noterades även årets största förhyrning när Ikea Property tecknade ett tioårigt avtal med Ikano Bostad för 7 800 kvadratmeter kontorsyta i Klipporna. Ikeakoncernen hyr sedan tidigare totalt cirka 2 350 kvadratmeter och den nya förhyrningen är ett led i ambitionen att koncentrera verksamheter till två platser: Hyllie och Älmhult.
Lager/Logistik | God efterfrågan på projektfastigheter i starka lägen även om köpare och säljare hittills haft svårt att mötas.
Handel | Utmaningar för den fysiska handeln men uppsida för lågprissegmentet. Ökade vakanser och annan användning.
Bostäder | Bra hyresutveckling två år i rad som bidragit till att hålla tillbaka sjunkande marknadsvärden.
Investeringsmarknad | Få transaktioner under 2023 inom i princip samtliga segment med viss uppåtsida för lager/logistiksegmentet.
Amanda Forslund, Svefa
”MALMÖ VÄXER MER ÄN STOCKHOLM”
Wihlborgs är största kommersiella fastighetsägare i Malmö med 102 fastigheter och 634 000 kvadratmeter varav 420 000 är kontor.
Efter pandemin har Wihlborgs, som många andra fastighetsägare, haft en större omsättning av lokaler där hyresgäster eftersökt kontor med fler mötesrum och mindre rum där man kan arbeta mer ostört.
– Hyresgästerna vill även sitta stationsnära eller i kontorslägen med andra kvaliteter som Dockan där det är havsnära men ändå nära city, säger Peter Olsson, regionchef för Malmö på Wihlborgs.
Bolaget har trots en del rockader i beståndet fortsatt låga vakanser. För kvartal fyra förra året var vakansgraden 4 till 5 procent.
Peter Olsson har en positiv syn på Malmö.
– Det är en stad som växer snabbare än Stockholm och med en ung befolkning vilket lockar en del branscher. Närheten till Köpenhamn med låg arbetslöshet skapar förutsättningar även på andra sidan sundet, säger Peter Olsson och tillägger:
– Om fem år kommer det finnas en fast förbindelse till Hamburg på tre timmar. Det kommer påverka hela regionen positivt.
För att möta efterfrågan färdigställer Wihlborgs Vista i Hyllie, sitt största projekt någonsin. Det blir 16 600 kvadratmeter i en trippel-certifierad fastighet som ska stå klar 2025. Delar är redan uthyrda till Mercedes Benz.
David Grossman
