[ Annons ]

Arvid Lindqvist, Head of Research, Catella
Publicerat 15 oktober, 2020

Det krävs högre risk i jakten på avkastning

Mycket kapital och låga räntor leder till att differensen mellan finansieringskostnader och direktavkastningskrav på fastigheter nu når historiskt höga nivåer.

Aktiemarknaden har i princip återhämtat sig sedan coronapandemins utbrott, men världsekonomin befinner sig i den djupaste lågkonjunkturen på cirka hundra år. BNP i Euroområdet föll med 12,1 procent under det andra kvartalet (jämfört med kvartalet innan), medan USA:s ekonomi tappade 9,1 procent. Sverige presterade något bättre och minskade enbart med 8,3 procent.

Tillverknings-PMI:s för både Sverige och Euroområdet har varit långt över 50 sedan juli men trots detta verkar återhämtningen i exporten trög. Det tycks som återhämtningen i Europa sedan i juli tappat sitt momentum på grund av nya vågor av Covid-19 som hämmar utvecklingen.

[ Annons ]

Centralbankernas respons på coronakrisen har varit extrem. Totalt har sex av de största centralbankerna ökat den totala balansräkningen från USD 21 biljoner i mars till USD 27 biljoner i mitten av augusti.

Denna likviditet har bidragit till återhämtningen på de finansiella marknaderna. Indexutvecklingen det senaste decenniet för S&P 500 har varit tätt korrelerad till centralbankernas totala tillgångar. Även direktavkastningskraven på den svenska fastighetsmarknaden är starkt korrelerad till centralbankens likviditet.

De genomsnittliga direktavkastningskraven har nu sjunkit till ca 5,20 procent och förväntas ligga relativt stabilt under hösten.

Balansräkningens expansion sedan april indikerar ett fortsatt tryck nedåt på den genomsnittliga avkastningen från svenska kontorsfastigheter från dagens nivå på omkring 4,5 procent till runt 3,7 procent. En motvikt till detta är den växande osäkerheten bland investerare gällande huruvida ett strukturellt skifte där företag och anställdas efterfrågan på kontor kommer att förändras till följd av Coronaviruset eller inte.

Oavsett är det en stark korrelation mellan direktavkastningskraven på fastigheter och centralbankernas likviditet. De senaste sex månadernas stimulanser har en direkt påverkan på fastighetspriserna.

Den långsiktiga efterfrågan på investeringar i fastigheter påverkas av de långa räntorna. Räntan på 30-åriga amerikanska realränteobligationer (TIPS) har sjunkit från ca 1 procent till ca -0,40 procent under det senaste året.

Under det senaste halvåret har realräntan inte sjunkit på grund av lägre nominella räntor, utan stigande inflationsförväntningar. Ökningen i inflationsförväntningarna berodde på centralbankernas omfattande penningtryckeri i kombination med en extremt expansiv finanspolitik.

Resultatet av detta är att differensen mellan finansieringskostnader och direktavkastningskrav på fastigheter nu når historiskt höga nivåer (eftersom även kreditspreadarna har minskat för fastighetsbolag). Det är troligt att vi kommer in i en period av kompression av differensen mellan direktavkastningskraven på fastigheter och finansieringskostnader under hösten när investerare går allt längre ut på riskskalan i jakt på avkastning.

På lång sikt finns det dock en hög risk för att det uppstår bubblor på marknaden då utvecklare nu gör allt de kan för att förse investerarmarknaden med nya projekt.

Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Transaktionsaktiviteten har hållit uppe relativt bra under sommaren. Totalt genomfördes transaktioner för ca 10,6 miljarder kronor under juli och augusti, vilket kan jämföras med 16,1 miljarder och ca 13,2 miljarder kronor under samma månader 2018 och 2019.

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]