Det finns inget regelverk för förhandlingarna

Den allmänna hyresnivån bör höjas utifrån köpkraftens utveckling, menar Fastighetsägarna. Nej, bostadsföretagens goda ekonomi och den allmänna kostnadsutvecklingen ger inget utrymme för höjningar, menar Hyresgästföreningen. Vi bad Erika P Björkdahl, docent i civilrätt, reda ut vad som egentligen gäller i de stundande förhandlingarna.

Annons:

Annons:


I tisdags presenterade Fastighetsägarna sina utgångspunkter inför de stundande förhandlingarna om den allmänna hyresnivån under 2020. Sammantaget för hela riket menar Fastighetsägarna att det finns ett utrymme att höja den allmänna hyresnivån för landet som helhet med cirka 3,5 procent.

Några timmar senare presenterade  Hyresgästföreningens sin analys. Enligt dem finns det egentligen inget utrymme alls för hyreshöjningar.

Så långt föga förvånande, då det handlar om att positionera sig inför en förhandling.

Vad som dock kan upplevas som förvirrande är att parterna har så vitt skilda uppfattningar om själva principerna för den kommande förhandlingen.

– Vi utgår från lagstiftningen som säger att hyrorna ska spegla bostadskonsumenternas värderingar. Det är köpkraftens utveckling som avgör vad som efterfrågas. Om vi vill ha kvar hyresrätter måste hyresutvecklingen spegla detta. Annars kommer det istället att byggas och investeras i annat, sa Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen.

Han betonar att det inte längre är som tidigare när de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling utgjorde utrymmet för den årliga hyresjusteringen.

Hos Hyresgästföreningen resonerar förhandlingschefen Erik Elmgren tillsynes tvärtom.

– Är det en rimlig hållning att, när alla andra kostnader går ner, så ska boendekostnaderna för hyresgäster gå åt motsatt håll? Självklart inte, sa Erik Elmgren i ett pressmeddelande och menade att tidigare års hyresuppgörelser mer än väl har kompenserat för fastighetsägarnas kostnadsutveckling.

Men vem har egentligen rätt?

– Ingen, säger Erika P Björkdahl, docent i civilrätt och föreståndare för IFF-Institutet för fastighetsrättslig forskning på juridiska institutionen Uppsala universitet.

Men ingen av dem har heller fel. Erika P Björkdahl utvecklar sitt resonemang:

– För det första ska man komma ihåg att regelverket inte säger något om att hyran ska höjas varje år. Hyresgästen behöver heller inte gå med på någon hyreshöjning alls. Och det är inget speciellt för hyresrätten, utan det gäller alla typer av avtal. Det är likadant om man leasar en bil, då kan inte ena parten på eget bevåg bara höja avgiften utanför avtalet.

Med andra ord: i grunden är det en regelrätt avtalsförhandling där det inte finns några lagregler som styr hur förhandlingarna ska gå till.

– En årlig hyreshöjning bygger därför på att hyresgästföreningen går med på det, vilket i viss utsträckning är nödvändigt för en fungerande hyresmarknad, säger Erika P Björkdahl.

Vad som är lämpligast att ta utgångspunkt i vid bestämmande av vad som är en lämplig höjning anser Erika P Björkdahl inte är hennes sak att avgöra.

– En del menar att utgångspunkten bör relatera till vad bolagen har för avkastning. Det är fullt rimligt och sker i vissa branscher. En annan fullt rimlig utgångspunkt är inflationen. Men det skulle inte ge någon hyreshöjning alls, konstaterar Erika P Björkdahl.
(Inflation under juli 2019 1,5 procent. reds. anm.)

Likaså är det fullt rimligt att hänvisa till konsumentprisindex eller att relatera till hur mycket den disponibla inkomsten kommer att öka nästa år.

– Inget resonemang är mer rätt än det andra. Men i det senare fallet behöver man resonera kring om det är rimligt att hela ökningen av den disponibla inkomsten ska gå till boendet? Det finns ju också andra kostnadsökningar i samhället som hyresgästen måste kunna mäkta med. Vad gäller index har hyreshöjningarna under den senaste tioårsperioden varit högre än ökningen av konsumentprisindex under samma period.

Rent krasst behöver Hyresgästföreningen alltså inte gå med på ett dugg. Det är vad Fastighetsägarna, under motpartens protester, brukar referera till som Hyresgästföreningens veto.

Men kan verkligen Hyresgästföreningen år efter år helt blockera en till synes rimlig höjning?

– Det finns en regel som gör det möjligt att utan renovering kunna genomdriva en höjning. Så kan ske om befintlig hyra inte längre kan betraktas som skälig. Därför måste det ha hunnit gå ett tag, säger Erika P Björkdahl.

Riktmärket för höjningen är att hyran ska vara skälig. Att jämföra med andra liknande lägenheter kan vara ett sätt att att klargöra vad som är skäligt. Men en skälighetsbedömning kan också göras på andra grunder.

Annons: