Under 2013 ökade transaktionerna av fastigheter utanför A-lägen och direktavkastningskraven för fastigheter i innerstads- och närförortslägen har börjat närma sig nivåerna för bästa läge. Väletablerade fastighetsinvesterare har numera ett brett urval av finansieringsmöjligheter, allt från banklån till företagsobligationer och preferensaktier. Ökad riskvilja hos investerare samt lägre vakansrisk är också viktiga faktorer som drivit utvecklingen. Transaktionsvolymen […]
Under 2013 ökade transaktionerna av fastigheter utanför A-lägen och direktavkastningskraven för fastigheter i innerstads- och närförortslägen har börjat närma sig nivåerna för bästa läge. Väletablerade fastighetsinvesterare har numera ett brett urval av finansieringsmöjligheter, allt från banklån till företagsobligationer och preferensaktier. Ökad riskvilja hos investerare samt lägre vakansrisk är också viktiga faktorer som drivit utvecklingen.
[ Annons ]
Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden nådde drygt 90 miljarder kronor under 2013, vilket är i paritet med årstakten sedan 2010. Precis som tidigare år är det svenska institutioner och välkonsoliderade fastighetsbolag som investerar, men typen av objekt har förändats. Från att under åren efter finanskrisen varit i princip helt fokuserade på kontors- och bostadsfastigheter i bästa läge, skiftade aktiviteten under 2013 till segment utanför bästa läge, som kontor i innerstads- och närförortslägen, handel i regionsstäder och bostäder i tillväxtstäder. Samtidigt har aktiviteten i CBD i de tre storstäderna minskat markant.
Orsaken till detta skifte på marknaden är den globala ekonomiska återhämtningen och det förbättrade stämningsläget inom näringslivet. Effekterna på marknaden har varit tydliga och det börjar bli trångt inom de högavkastande fastighetssegmenten i storstäderna. Ett sätt att mäta inom vilken fas i investeringscykeln marknaden befinner sig i är att studera skillnaderna i totalavkastning mellan segmenten. Som störst var den efter finanskrisen 2009 på grund av fallande hyror och stigande direktavkastningskrav för fastigheter i bästa läge. Men sedan dess har skillnaderna minskat trendmässigt. Återhämtningen var sedan stark under 2010–2012, där totalavkastningen för fastigheter i bästa kontorsläge vida överskred de mer sekundära segmenten.
Under 2013 började direktavkastningskraven pressas nedåt för närförorts- och ytterstadskontor i storstäderna, en trend som förväntas spridas till regionsstäderna under 2014. Från och med i år kommer totalavkastningen för CBD och innerstadslägen drivas av god hyrestillväxt, medan trenden i mer sekundära lägen går mot sjunkande direktavkastningskrav. Sammantaget gör det att skillnaderna i totalavkastning mellan segmenten fortsätter att minska och går mot historiskt låga nivåer.
Allt starkare aktie- och obligationsmarknader gör att fastigheter inte längre är den enda investeringen som ger real avkastning. Fastighetsmarknaden är dock trög och skillnaden mellan direktavkastningskraven och realräntan är fortfarande relativt stor, vilket gör att fastigheter kommer att kunna fortsätta producera attraktiv avkastning. En effekt av de ljusnande ekonomiska utsikterna är dock att det investeringsfönster inom högavkastande fastighetssegment som jag har skrivit om i denna krönika under senare år nu börjar stängas.
När marknaden har lämnat botten av investeringscykeln hamnar den snart i en fas där både fastigheter i bästa läge och mer sekundära lägen börjar bli högt prissatta. Det är då som investerare normalt fattar felaktiga beslut som de får lida för när konjunkturen viker. Det är trots allt bättre att köpa högkvalitativa fastigheter lite för dyrt än att göra lågavkastande investeringar inom högavkastande segment. När optimismen är som störst på marknaden är det avgörande att hålla huvudet kallt och bygga sina beslut på marknadskunskap och noggrann analys – det som utmärker en lyckad investerare är trots allt förmågan att välja rätt segment och fastighet i varje fas av konjunkturcykeln. 20-tal hus.
