Med dagens nivåer på direktavkastningskraven kan små förändringar i synen på hyresmarknaden få en stor påverkan på fastighetspriserna, inte minst i Stockholm CBD.
De flesta aktörerna på marknaden börjar uppleva att värderingarna för kommersiella fastigheter i bästa läge i storstäderna (speciellt Stockholm) ser höga ut, och att vi närmar oss slutet av en lång fastighetscykel. Trots att den amerikanska centralbanken (Fed) har en fot på bromsen är de globala monetära förhållandena fortfarande mer expansiva än när Fed började sin höjningscykel för över två år sedan.
[ Annons ]
Kapacitetsutnyttjandet i USA:s ekonomi är på rekordhöga nivåer och allt fler tecken tyder på att inflation och löneökningar nu gradvis börjar ta fart. Det gör investerarna på de finansiella marknaderna nervösa, vilket tydligt har visat sig på de globala börserna under de senaste veckorna.
De flesta investerare är medvetna om att den expansiva penningpolitiken har drivit upp de flesta tillgångspriser över fundamenta – och att när väl inflation och löneökningar tar fart kan den makromiljö vi levt i sedan finanskrisen 2008 förändras markant.
Kontorshyrorna i Stockholms CBD har ökat med över 45 procent sedan början av 2015 (vilket sammanfaller med att Riksbanken inför minusränta och köp av statsobligationer).
Till följd av den snabba hyrestillväxten skiljer sig marknadsaktörernas syn åt avseende den långsiktigt hållbara hyresnivån och hyrestillväxttakten i olika mikrolägen i CBD, innerstaden och de bästa närförortslägena. Med dagens nivåer på direktavkastningskraven kan små förändringar i synen på hyresmarknaden få en stor påverkan på fastighetspriserna.
Majoriteten av investerarna har i dagsläget en optimistisk syn på hyresmarknaden. Det resulterar i att dagens värderingar i de bästa kontorslägena i Stockholm har minimalt utrymme för besvikelser avseende den framtida hyres- och vakansutvecklingen. Mellan åren 1987–2017 var den genomsnittliga fastighetsprisutvecklingen för kontor i Stockholms CBD cirka 3,5 procent per år.
Låg aktivitet i februari
Transaktionsvolymen för slutet av februari landade på 5,8 miljarder kronor, vilket är lågt jämfört med tidigare år. Den rullande 12-månadersvolymen hamnar på strax under 138 miljarder kronor i slutet av februari, vilket är under helårsvolymen för 2017 på 145 miljarder kronor. Transaktionsvolymen förväntas röra sig mot det långsiktiga genomsnittet på ca 120–130 miljarder kronor under 2018.
Sedan slutet av 2009, har snittökningen varit runt 12 procent per år. Det kan jämföras med den genomsnittliga prisökningen under 2015–2017 på omkring 20 procent per år.
Det är relativt vanligt (både för aktie- och fastighetsmarknaden) att den snabbaste pris-ökningstakten infinner sig mot slutet av cykeln – och när priserna väl börjar falla sker det ofta snabbt och oväntat. De fallande bostadspriserna och en förväntad nedgång i bostadsinvesteringarna i Sverige i år talar för svagare BNP-tillväxt och fortsatt relativt låga räntor framöver. Sverige påverkas dock av den globala utvecklingen, och det är troligt att det globala inflationstrycket gradvis ökar.
Hyrestillväxten på kontorsmarknaden i Stockholm förväntas minska under senare delen av 2018 och 2019 på grund av en lägre BNP -/sysselsättningstillväxt samt ett ökat utbud av nybyggda kontor i bra närförortslägen. Det finns en risk att de genomsnittliga direktavkastningskraven ökar under de kommande 6–12 månaderna, i huvudsak på grund av en ökad skillnad i direktavkastningarna mellan objekt i A-, B- och C-lägen i storstäderna.
Analys av
Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
Direktavkastningskraven stabiliseras på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har stabiliserats på omkring
5,7 procent, i våras låg nivån på strax över 6 procent. Det är framförallt ett antal kontorstransaktioner i attraktiva lägen i Stockholm och Göteborg som har tryckt ner genomsnittet under det senaste halvåret.
