De stora fastighetsaffärerna har gått från cirka 20–30 procent 2016–2017, till över 50 procent hittills i år. Börsen indikerar fortsatt nedåt på direktavkastningskraven.
De svenska institutionerna dominerade den svenska fastighetsmarknaden från våren 2020 fram till januari 2021. Därefter började de minska sina investeringar och deras rullande 12-månaders nettoförvärv halverades mellan januari och augusti från cirka 32 till cirka 16 miljarder kronor.
Heimstadens stora förvärv från Akelius för en tid sedan förändrade dock bilden. Institutionernas totala nettoförvärv ökade i och med denna transaktion till cirka 50 miljarder kronor i september (rullande 12 månader). Justerat för Akeliusaffären ligger dock volymen strax under 15 miljarder kronor. Med andra ord är det alldeles för tidigt att säga att vi nu ser en trend med ökande institutionella nettoförvärv framöver, även om flera stora svenska institutioner arbetar hårt för att öka sin fastighetsallokering.
[ Annons ]
De börsnoterade fastighetsbolagen har också dragit upp sin förvärvstakt markant, en ökning som är mer bredbaserad än den för institutionerna. Fonderna var (tillsammans med institutionerna) de största nettoköparna på marknaden under våren 2021, och deras rullande 12-månaders nettoförvärv nådde en topp på cirka 22 miljarder kronor i april. Fonderna har dock minskat sin investeringsverksamhet sedan dess och nettoförvärven uppgår nu till cirka 14 miljarder kronor. Utländska fonder har också minskat sina nettoförvärv
Tydligt är att det är större affärer som präglar marknaden. Andelen av den totala transaktionsvolymen med affärer som är större än 1 procent av den totala volymen har gått från cirka 20–30 procent 2016–2017, till över 50 procent hittills i år. Koncentrationen har varit tydligast för kontor, detaljhandel och hyresbostäder.
Den ökade koncentrationen indikerar att även om transaktionsvolymerna ligger på historiskt höga nivåer, har marknadslikviditeten faktiskt försämrats under den senaste femårsperioden. Korsägande (när fysiska personer, institutioner och/eller kapitalförvaltare äger andelar i företag som är på motsatta sidan av samma transaktioner) har dessutom blivit vanligare.
Börsutvecklingen för de noterade fastighetsbolagen nådde en topp den 20 augusti men har sedan mattats. Den genomsnittliga aktiekursen för bolagen är ner 12 procent sedan den 20 augusti. För omx 30 var nedgången 5 procent. Bolag som fokuserar på logistik/industri och kontor/detaljhandel har utvecklats sämst. Trots det är den genomsnittliga aktiekursen dock fort-farande upp cirka 30 procent hittills i år (jämfört med cirka 20 procent för Stockholm OMX 30).
Den genomsnittliga börspremien i relation till allt sysselsatt kapital för 14 av de största fastighetsbolagen ligger just nu på cirka 8,5 procent. Börsen indikerar med andra ord ett fortsatt tryck nedåt på direktavkastningskraven under de kommande 6–12 månaderna. Störst är trycket nedåt för logistik/industrifastigheter, kontor i ytterlägen i Stockholmsregionen, samt för bostadsfastigheter i fler eller mindre alla geografier (förutom de absolut minsta kommunerna). Det finns dessutom ett tryck nedåt på direktavkastningskraven för samhällsfastigheter i princip över hela linjen.
Analys av Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella
