Det var på 40- och 50-talet som Nils Ludvigsson byggde många av hyreshusen i Västerås. Idag förvaltas fastigheterna av fjärde generationen i släkten. Kusiner som verkar i samma anda – med hyresgästen i centrum.
Publicerat 13 februari, 2012

Förvaltning sitter i generna

Det var på 40- och 50-talet som Nils Ludvigsson byggde många av hyreshusen i Västerås. Idag förvaltas fastigheterna av fjärde generationen i släkten. Kusiner som verkar i samma anda – med hyresgästen i centrum.

Västerås är inbäddad i en grå dimma och snön lyser med sin frånvaro. I stadsdelen Klockartorpet, cirka två kilometer utanför centrum, tar Nils Ludvigsson och hans kusiner, syskonen Magnus Jonsson och Emmy Vidlund, emot i ett av områdets karakteristiska 40-talshus.

[ Annons ]

Tillsammans driver kusinerna familjeföretaget Ludvigssons Fastigheter som funnits i släkten i fyra generationer. Från början ett renodlat byggbolag, idag ett välrenommerat fastighetsbolag med 766 lägenheter i beståndet. Nästan alla byggda av kusinernas farfarsfar respektive morfarsfar Nils Ludvigsson som grundade familjeföretaget för snart 70 år sedan. Sedan dess har bolaget knoppat av all byggverksamhet och förvaltar idag 20 fastigheter i Västerås varav de flesta ligger i Klockartorpet.

– Vår farfarsfar ligger bakom många av de fastigheter som byggdes i Västerås under 40- och 50-talet. Vilket vi är tacksamma för idag, säger Nils Ludvigsson.

Och tacksamma verkar även hyresgästerna vara. Ludvigssons Fastigheter är helt utan vakanser och många av hyresgästerna har bott länge i sina lägenheter eller flyttat inom beståndet.

– Jag tror faktiskt vi har en kvinna som bott i samma lägenhet sen den byggdes, säger Emmy Vidlund och framhåller att Ludvigssons Fastigheter ska vara en trygg och personlig hyresvärd.

Och kanske är det något som ligger i generna, för när kusinernas farfar respektive morfar drev bolaget under 60-talet hade han en strikt förvaltningspolicy – hyresgästerna bodde inte bara i en hyresrätt, de bodde hos Lennart Ludvigsson.

Och att hyra en lägenhet av Lennart Ludvigsson skulle vara något extra.

– På den tiden visste alla vem morfar var. Ja, än idag vet folk vem han var. Så vi försöker helt enkelt bygga vidare på hans policy. Men det är klart att det är svårare idag, demografin ser annorlunda ut och hyresgästerna har ett annat beteende Men vi strävar efter att få alla att känna sig utvalda, säger Magnus Jonsson.

En lägenhet ska få sig ett ansiktslyft. Badrummet ska renoveras och köket fräschas upp. Nils Ludvigsson tittar förbi för att följa utvecklingen.

Arbetet börjar redan innan en ny hyresgäst flyttar in. På kontoret går man igenom vilken fastighet och trappuppgång personen skulle passa bäst i.

– Vi har en medarbetare som har en bra känsla för sådant. Har vi flera lägenheter lediga så ser hon till att rätt person hamnar på rätt plats. Jag tror att det är viktigt att ha en bra mix bland hyresgästerna, säger Magnus.

För att kunna möta hyresgästernas krav och önskemål har Ludvigssons Fastigheter även tre fastighetsskötare och en snickare anställda.

– Våra fastighetsskötare är fantastiska. De har jobbat inom bolaget i många år och kan verkligen husen. Så fort en felanmälan kommer in så åker de ut och löser problemet. Alltid samma dag. De tar sig också tid att prata med hyresgästerna och gör alltid det där lilla extra, säger Nils Ludvigsson.

Och den snabba servicen lönar sig. För något år sedan utsågs Ludvigssons Fastigheter till den bästa hyresvärden av Hyresgästföreningen inom region Aros-Gävle. Undersökningen grundade sig på antalet medlemsärenden inkomna till Hyresgästföreningen under ett år. Ludvigssons Fastigheter hade endast ett ärende. Jämförbara fastighetsägare i regionen hade mellan fyra och femton ärenden registrerade under den aktuella perioden.
Men detta är inget de blygsamma kusinerna skryter med.

Vi driver ju bolaget tillsammans så titlar är inte viktigt för oss.” Emmy Vidlund

– Jag tror helt enkelt att en snabb respons och en hög servicenivå betalar tillbaka sig, säger Emmy Vidlund försiktigt.

Trots att kusinerna är den drivande kraften i Ludvigssons Fastigheter så är det fortfarande Nils pappa, Ronnie Ludvigsson, som sitter som vd. En något missvisande titel enligt sonen.

– Pappa är ju inte involverad längre. Så egentligen är det lite vilseledande att han fortfarande är vd, säger Nils Ludvigsson.

Kusinerna själva har inga titlar.

– Nej, vi driver ju bolaget tillsammans så titlar är inte viktigt för oss, säger Emmy Vidlund.

Men en viss fördelning av arbetsuppgifter finns det ändå. Emmy själv är den som sköter ekonomin medan Nils och Magnus har mer ansvar för förvaltningen. Dock är de alla noga med att understryka att alla viktiga beslut tas tillsammans.

Vem som ska ta över vd-rollen när Ronnie Ludvigsson kastar in handduken låter sig dock vara osagt.

– Det är en diskussion vi får ta då, säger Magnus Jonsson.

Emmy Vidlunds kontor är fullproppat med pärmar. ”Det gäller att hålla koll på siffrorna.”

Var det då alltid självklart för kusinerna att göra som tidigare generationer, och träda in i familjebolaget?
För syskonen Magnus och Emmy ser historien rätt lika ut. Några års ekonomistudier och sedan hamnade de båda i företaget.

– Det var aldrig en självklarhet att jag skulle arbeta med fastigheter. Jag jobbade lite till och från inom bolaget. Efter ett tag blev jag allt mer intresserad och sedan fastnade jag, säger Magnus.

Emmy nickar instämmande och berättar att hon började hjälpa till med ekonomin och fick på så sätt upp ögonen för branschen.

För kusinen Nils var vägen annorlunda. Han hade redan i unga år siktet inställt på att ta vid efter pappa Ronnie. Efter att ha pluggat lantmäteri på KTH och en fastighetsutbildning vid Oxford gjorde även han sin entré i familjeföretaget.

– Jag har alltid gillat förvaltning och fastigheter. Och sen känns det känns bra att vi fortsätter driva Ludvigssons Fastigheter inom släkten. Jag tror man har en annan långsiktighet när det är ett familje­företag.

Hur fungerar det då att arbeta med släkten varje dag?
– Det är inga problem. Vi har aldrig några familje­bråk eller dispyter. Jag tror snararare att det är tvärtom. Vi vågar säga vad vi tycker till varandra. Problemen klaras upp snabbare på så sätt, säger Emmy.

Men viss oenighet kan dock uppstå. Just nu ligger frågan om sopsortering på agendan. De gamla sopnedkasten måste bytas ut mot en modernare lösning och svaret på problemet är inte helt självklart. Emmy Vidlund och Magnus Jonsson förordar starkt miljöbodar medan Nils Ludvigsson vill ha nergrävda sopsystem.

– Vi försöker kompromissa men är ännu inte helt eniga, vilket kanske märks, säger Magnus.

När kusinernas farfarsfar Nils Ludvigsson började bygga i Västerås på 40-talet hade staden omkring 40 000 invånare. Idag bor här 140 000 invånare, och en fortsatt befolkningstillväxt är att räkna med. Efterfrågan på hyreslägenheter är således stor.

Kanske rätt tillfälle att köpa och expandera för ett relativt litet fastighetsbolag?
– Vi håller ögonen öppna när det gäller förvärv. Men tyvärr är det ofta väldigt stora portföljer som säljs och då är det svårt för oss att vara med, säger Magnus Jonsson.

Emmy Vidlund instämmer och menar att det finns ett intresse av att köpa men att rätt tillfälle ännu inte dykt upp.

– Vi har tittat lite på kommersiella fastigheter, men där saknar vi djupare erfarenhet. Bostäder känns tryggare, för det kan vi.

Även nybyggnationer är något som diskuterats.

– Vi har en byggrätt här i Klockartorpet, men som det ser ut nu är det inte aktuellt att bygga. Hyrorna skulle bli för höga och det skulle vara svårt att hyra ut dem. Då väljer folk att köpa bostadsrätter eller villor istället, säger Nils Ludvigsson.

Magnus Jonsson inspekterar ett krånglande avlopp hos en hyresgäst.

För de befintliga fastigheterna i Klockartorp ligger hyresnivåerna i snitt runt 900 kronor per kvadratmeter och för lägenheterna i city runt 1?000 kronor per kvadratmeter En nybyggd lägenhet skulle bli dyrare.

– Många klankar ner på bruksvärdessystemet, men problemet är att det är för dyrt att bygga, säger Nils.

Så istället för att nyttja byggrätten ligger fokus just nu på renoveringar. Högst upp på listan står badrummen. Men istället för att ta alla badrum på en gång berättar Nils att man renoverar ett badrum i taget i och att med att hyresgästerna flyttar.

– Visst blir det dyrare styckevis, men samtidigt sprider man ut kostnaden. Många hyresgäster är äldre och det är krångligt för dem med en renovering.

Till våren ska även grönområdena få sig en omgång. Rabatter ska ordnas och nya lekplatser ska byggas. Första intrycket är viktigt och bostadsområdena ska se inbjudande och trevliga ut.

– Men just idag ser väl allt rätt trist ut, säger Magnus Jonsson och refererar till det gråa vädret.

Efter en rundtur i området och en visning av fastigheterna stannar kusinerna upp framför en bronsstaty som föreställer grundaren Nils Ludvigsson. Emmy Vidlund berättar att statyn nyligen flyttats dit.

– Innan stod den lite undangömt. Men vi ville att den skulle stå där den syns. Det var ju faktiskt vår morfarsfar som grundade området. Och det ska han ha en eloge för.

___________________________________________________

FAKTA/LUDVIGSSON FASTIGHETER
Grundades: 1945.
Antal anställda: Tio stycken.
Omsättning: 57 miljoner kronor.
Bestånd: Cirka 57?000 kvadratmeter, varav 51 100 kvm bostäder, 5 900 kvm kontors- och butikslokaler.
Hyresintäkter: 52 miljoner kronor per år. I snitt mellan 900 kr/kvm i hyra i Klockartorpet och 1 000 kr/kvm i centrum.

___________________________________________________

KUSINER OM KUSINER
Nils om Magnus: Magnus är lugnet själv men har oförskämt mycket tur vid gäddfiske.
Emmy om Magnus: En realist med ett kontor där sakerna inte hittat sin rätta plats än.
Nils om Emmy: Emmy är en organiserad administratör med en sjuklig böjelse för att ge min kaffekopp obegripliga dynamotexter.
Magnus om Emmy: Den ordningsamme av oss tre som gärna hänger upp sig på småsaker.
Emmy om Nils: Nils är otroligt affärsmässig men det har hänt att han glömt ett och annat.
Magnus om Nils: Väldigt kunnig men omöjlig att få tag i eftersom han alltid tappar bort sina mobiltelefoner.

___________________________________________________

[ Annons ]

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]