Den svenska ekonomin befinner sig nu i en återhämtningsfas. Trots att den förväntade exportuppgången ännu inte syns var utfallet för det fjärde kvartalet 2013 betydligt starkare än väntat. Totalavkastningen på fastighetsmarknaden har ett tydligt samband med BNP-tillväxten. Från början av 1980-talet till och med förra året låg korrelationsko-efficienten på höga 0,6 (där ett värde på […]
Den svenska ekonomin befinner sig nu i en återhämtningsfas. Trots att den förväntade exportuppgången ännu inte syns var utfallet för det fjärde kvartalet 2013 betydligt starkare än väntat. Totalavkastningen på fastighetsmarknaden har ett tydligt samband med BNP-tillväxten. Från början av 1980-talet till och med förra året låg korrelationsko-efficienten på höga 0,6 (där ett värde på 1,0 utgör ett fullständigt linjärt samband, det vill säga att förändringen helt och hållet kan förklaras av BNP-tillväxten).
[ Annons ]
Bland fastighetssegmenten har kontors- och handelsfastigheter en starkare korrelation, medan bostadsfastigheter är mer påverkade av räntenivån. Fastigheter har därmed egenskaper som gör dem mer lika aktier som tillgångsslag än obligationer (aktier har en korrelationskoefficient på knappt 0,8 medan statsobligationer ligger på -0,4). Den ekonomiska återhämtningen gör därför att en totalavkastning på fastighetsmarknaden stärks genom snabbare hyrestillväxt, lägre vakanser och fortsatt sjunkande direktavkastningskrav för fastigheter i sekundära lägen.
Ett illavarslande tecken är dock den låga inflationen. Den svenska ekonomin befann sig i deflation under både januari och februari. De facto har inflationen legat och pendlat runt och tidvis under nollstrecket sedan november 2012. Även justerat för hushållens boräntekostnader, vilka har bidragit till de sjunkande konsumentpriserna, ligger inflationen på rekordlåga 0,4 procent. De senaste tjugo åren har inflationen i genomsnitt legat på 1,3 procent per år. Inflationen har endast legat på eller över Riksbankens mål om två procent under sju av dessa 20 år. Detta samtidigt som BNP-tillväxten varit relativt stark, i genomsnitt 2,6 procent (per år) under perioden – och överstigit två procent under 14 av 20 år. Den direkta effekten för fastighetsägare är att en hyra som indexuppräknats sedan 1994 idag ligger runt 15 procent under den nivå som den skulle ha varit om Riksbanken hållit inflationsmålet om två procent.
Riksbanken har under många år fört en alltför stram penningpolitik.
En låg inflation håller bevisligen nere hyresutvecklingen. Nu hade det egentligen inte varit ett problem om inflationsförväntningarna hade stämt överens med verkligheten. Problemet är Riksbankens höga trovärdighet, vilken gjort att inflationsförväntningarna har legat ganska stabilt runt två procent sedan mitten av 1990-talet, trots att utfallet oftast blivit lägre. Till och med nu när vi står på randen till deflation ligger förväntningarna på fem års sikt på 1,8 procent. En ihållande skillnad mellan inflationsförväntningar och verklig inflation leder till en för hög realränta, vilket hämmar tillväxten och drar ner avkastningen på fastighetsmarknaden.
Den låga inflationen är ett globalt problem som vi inte enbart kan skylla på Riksbanken. Globaliseringen har lett till en kraftig kostnadspress och en stor del av den låga inflationen har vi importerat. Trots det är det framför allt Sverige, Schweiz och några före detta krisländer i Sydeuropa som sticker ut internationellt med extremt låga siffror. När inflationen i euroområdet sjönk till 0,7 procent i februari – vilket är betydligt högre än i Sverige – varnade IMF för riskerna med att hamna i en deflationsspiral.
Vi kommer inte ifrån slutsatsen att Riksbanken under många år har fört en alltför stram penningpolitik, vilket har hållit ner tillväxten i ekonomin. Det här har varit en politik som har gynnat tillgångar med stark räntekoppling, som obligationer, och missgynnat tillgångar med tydligare BNP-koppling, som aktier och fastigheter. Fastighetsmarknaden har trots det kunnat leverera en betydligt starkare riskjusterad avkastning än både aktier och obligationer under de senaste 15 åren. Förklaringen ligger förmodligen i att fastighetsinvesterare köper stora enskilda objekt med hög unik risk, vilket helt utestänger många mindre investerare och minskar möjligheten att snabbt öka eller minska sin exponering. Förhoppningsvis kommer nu Riksbanken att öka sina ansträngningar för att få upp inflation och tillväxt, vilket bådar gott för fastighetsmarknaden – och som alltid kommer den som har tillgång till den bästa marknadskunskapen att göra de bästa affärerna.
Arvid Lindqvist är chefsekonom på Newsec.
