Den finansiella oron når snart fastighetsmarknaden

Trots rekordhöga priser för fastigheter i de bästa lägena i storstäderna har transaktionsaktiviteten minskat på senare tid. Svag tillväxt borgar för fortsatt låga räntor.

Annons:

Annons:

Annons:


Transaktionsaktiviteten på marknaden har mattats av rejält under hösten och investerarna har blivit allt mer selektiva avseende läge och kvalitet på fastigheterna. En viktig förändring i dynamiken under de senaste 9–12 månaderna är att de svenska institutionerna nu säljer, framförallt välbelägna kontorsfastigheter i Stockholm.

Tajmingen att sälja är bra då efterfrågan på marknaden för denna typ av objekt har gått från starkt till extremt starkt under de senaste månaderna. Det är framförallt internationella investment managers som leder budgivningarna men även svenska privata och börsnoterade aktörer är med i toppen.

Det råder delade meningar om vi verkligen har en kontorsbrist i Stockholm. Det är fortsatt trend med att effektivisera, vilket gör att utbudet hela tiden stiger inom det befintliga beståndet. Dessutom kommer vi nu in i en period när utbuds- och efterfrågebalansen på Stockholmsmarknaden snabbt förändras.

Många nyproduktionsprojekt under senare år börjar nu färdigställas. Samtidigt är arbetslösheten bland personer med högre utbildning rekordlåg, och befolkningstillväxten avseende personer i arbetsför ålder med relevant utbildning är svag (det vill säga personer som ska sitta i de nya kontoren). Parallellt med detta försvagas konjunkturen, vilket gäller såväl den inhemska som den globala ekonomin.

Direktavkastning kvar på rekordlåga nivåer
De genomsnittliga direktavkastningskraven för kontors- och handelsfastigheter har minskat rejält sedan senhösten 2017 men har under de senaste månaderna legat stabilt på ca 5,3 procent. En anledning är att fokus på senare tid har legat på attraktiva lägen i storstäderna, vilket har tryckt ner genomsnittet.

Utvecklingen på fastighetsmarknaden är en direkt spegel av utvecklingen på börsen, där börsen ligger cirka 12–18 månader före. De globala aktiemarknaderna står nu troligtvis inför en utdragen björnmarknad i och med att Feds tidigare penningpolitiska åtstramningar nu börjar bita samtidigt som de positiva resultateffekterna av Trumps skattelättnader minskar och global tillväxt mattas av.

Under de senaste veckorna har investerarna dessutom blivit mer skeptiska till företagsobligationer med hög risk samtidigt som kostnaden för att försäkra sig mot konkurs har stigit till de högsta nivåerna sedan slutet av 2016.

Det finns nu tecken på att detta har spillt över till marknaden för svenska fastighetsobligationer, med en press uppåt på räntemarginalerna i ett antal emissioner under de senaste veckorna.

Sammantaget visar de finansiella marknaderna en hel del svaghetstecken. Och marknaden har blivit allt mer tveksam till hur mycket de stora centralbankerna kommer att strama åt framöver.

Man börjar tro att pengarna, trots allt, kanske kan fortsätta vara ganska billiga framöver. Vi får nog ändå räkna med att riktningen framöver för den svenska fastighetsmarknaden blir en kombination av svagare ekonomisk tillväxt, gradvis högre styrräntor från de stora centralbankerna och mindre stödköp av värdepapper.

För fastighetsinvesterare innebär det både något högre marknadsräntor och troligtvis större skillnader i räntemarginalerna mellan företag med olika kreditvärdighet. Den svaga tillväxten kommer dock med största sannolikhet medföra fortsatt låga realräntor under lång tid vilket skapar en relativt hög botten i fastighetspriserna.

Arvid Lindqvist
Head of Research, Catella

Låg aktivitet i november
Den rullande 12 månaders transaktionsvolymen minskar till ca 121 miljarder kronor under oktober (det långsiktiga genomsnittet är ca 120 miljarder kronor). Det är en betydande inbromsning från toppnivåerna på närmare 180 miljarder kronor våren 2017.