[ Annons ]

Reglerna vid uthyrning av lokaler fungerar dåligt och fastighetsägare kan utsättas för utpressning med hot om skadestånd. Dags för radikala ändringar skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH.
Publicerat 17 november, 2012

Det är inte alltid hyresgästen som är den svaga parten

Reglerna vid uthyrning av lokaler fungerar dåligt och fastighetsägare kan utsättas för utpressning med hot om skadestånd. Dags för radikala ändringar skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH.

Den som hyr en lokal är den svaga parten och hyresvärden den starka. Så ser den gängse bilden ut – inte minst hos lagstiftarna. Det motiveras med att hyresgästen kan ha höga flyttkostnader och att den ”hänsynslöse” fastighetsägaren kan utnyttja det till att begära en hyra som är högre än marknadshyran. Med tanke på kostnaderna för att flytta går hyresgästen med på detta. I verkligheten har dock även fastighetsägare betydande kostnader för att hitta en ny hyresgäst, till exempel för mäklare, lokalanpassning och risken att stå med en tom lokal i några månader. En tuff hyresgäst kan alltså begära en hyra under marknadshyran och hota med att flytta annars. Några empiriska belägg för att hyresgästens ”transaktionskostnader” skulle vara högre än hyresvärdens finns såvitt vi vet inte.

[ Annons ]

På en marknad med långsiktiga aktörer skulle en ”hänsynslös” strategi från fastighetsägarens sida vara riskfylld. Nya hyresgäster kommer rimligen att begära en rabatt på ingångshyran om de misstänker att fastighetsägaren kommer att begära en hög hyra vid förlängning. Hyresgäster med höga flyttkostnader skulle välja en fastighetsägare med rykte om sig att inte utnyttja förhandlingsövertaget vid en förlängning. Därmed ökar efterfrågan på lokaler hos den seriöse och sjunker hos den oseriösa.

Det finns mycket som talar för att hyres-lagstiftningen för lokaler behöver ses över.

Dagens regelsystem öppnar även för oseriösa hyresgäster som inte har för avsikt att förlänga kontraktet men som ser ett tillfälle att få ett skadestånd som avskedspresent. Det kan ske så här: När hyresvärden nio månader innan kontraktet går ut säger upp kontraktet och begär högre aktuell marknadshyra, går hyresgästen till Hyresnämnden och begär medling. Hyresgästen deltar dock inte i några förhandlingar och hyresvärdens utgångsbud blir då ett slutbud. Med tanke på att det är svårt att bedöma en marknadshyra: kontraktsdata är begränsade och marknaden kan förändras snabbt, så är det svårt att bedöma marknadshyrans storlek.

Det finns en risk att även om fastighetsägaren gjort en ”korrekt” bedömning av marknadshyran så kommer hyresnämnden till en annan slutsats. Eftersom skadeståndet är högt – minst ett års hyra och kanske även en svårbedömd företagsskada – så kan det vara rationellt för fastighetsägare att gå med på förlikning och betala skadestånd även om fastighets-ägaren inte gjort något fel.

Reglerna har också sidoeffekter för marknadens funktionssätt. Den försiktige hyresvärden vågar inte begära marknadshyra inför en förlängning och det blir ett principiellt omotiverat gap mellan hyran i nya kontrakt och hyran i förlängda kontrakt.

Ett radikalt sätt att lösa frågan är att ta bort alla särskilda regler och göra som i Norge och Finland där det inte finns några särskilda regler om förlängning av hyresavtal för lokaler. Förhandlingen vid en förlängning skiljer sig inte från förhandlingen första gången. Den hyresgäst som vill skydda sig mot dåliga framtida villkor får antingen skriva längre hyreskontrakt eller lägga in optioner i kontraktet. En annan radikal förändring vore att införa ett direkt besittningsskydd istället där hyresgästen som vill fortsätta hyra kan få hyran prövad av domstol och att den hyran sedan ska vara den gällande under nästa kontraktsperiod. Den oseriöse hyresgäst som ändå tänkt flytta har ju då ingen möjlighet att sko sig på fastighetsägaren.

Mindre radikala åtgärder kan vara att låta fastighetsägaren lägga ett slutbud om inte hyresgästen deltar i en medling, att minska minimiskadeståndets storlek och relatera skadeståndet till hur mycket den begärda hyran avviker från marknadshyran.

Det finns mycket som talar för att hyreslagstiftningen för lokaler behöver ses över. Utgångspunkten för en sådan översyn bör vara att det kan finnas svaga aktörer på båda sidor och även oseriösa aktörer på båda sidor.

Denna artikel bygger på rapporten ”Hyreslagstiftningens effekter på lokal-hyresmarknaden: En spelteoretisk analys” (Katzler, S, Lind H & Netzell, O), KTH 2012.

[ Annons ]

[ Nyheter ]
[ Reportage ]
[ Krönikor ]
[ Papperstidningen ]